【賃貸人たる地位の移転】を初学者向けにやさしく物語で解説！初学者向け☆やさしい小説民法！

By 根本総合行政書士

2023/08/30 (Wed)

【登場人物】
A: 賃貸不動産の所有者であり賃貸人(オーナー)
B: Aの賃貸不動産を借りている賃借人
C: Aの賃貸不動産を買い取ることになった譲受人

【シーン1】

A
「Bさん、こんにちは。今日はあなたに重要なお知らせがあります」

B
「はい、何でしょうか？」

A
「実は、このマンションを売却することになりました。Cさんという方に譲渡することになりました」

B
「えっ、本当ですか？それは突然ですね。私はどうなるんですか？」

A
「ご心配なく。あなたとの賃貸借契約はそのまま継続されます。ただし、賃貸人たる地位はCさんに移転しますので、今後はCさんがあなたの大家さんになります」

B
「そうなんですか。でも、私はCさんと契約したわけではありませんよ。Cさんはどんな人なんですか？」

A
「Cさんは私の友人で、信頼できる方です。このマンションの管理もしっかりと行ってくれると思います。もちろん、敷金や家賃も変わりませんし、修繕やトラブル対応もCさんが行ってくれます」

B
「そうですか。でも、私はあなたと契約したいです。あなたが賃貸人でいてくれることはできませんか？」

A
「申し訳ありませんが、それはできません。私はこのマンションの所有権を手放すことに決めましたので、賃貸人たる地位も譲渡することになります。これは民法第605条の2第1項による規定です」

B
「民法第605条の2第1項って何ですか？」

A
「これは、賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転するという規定です」

B
「賃貸借の対抗要件って何ですか？」

A
「これは、賃借人が第三者に対して自分がその不動産を借りていることを主張できるようにするための要件です。例えば、借地借家法第10条や第31条によって定められています」

B
「そういうことなんですね。でも、私はあなたと契約したからあなたが大家さんだと思っていました。Cさんに移転することに私の承諾は必要ありませんか？」

A
「必要ありません。民法第605条の3によれば、不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができるとされています」

B
「そうなんですか。でも、私はCさんとは契約していないので、Cさんに対しては何も義務がないと思います。Cさんが私に何かを求めてきたら、拒否できますよね？」

A
「できません。Cさんはあなたとの賃貸借契約に基づく私の権利義務を承継しますので、あなたはCさんに対しても賃貸借契約に従って行動しなければなりません。例えば、家賃を支払ったり、契約期間を守ったり、退去時に敷金を返還してもらったりすることです」

B
「そうなんですか。でも、私はCさんを信用できません。Cさんが私に不利なことをしたり、敷金を返さなかったりしたら、どうすればいいんですか？」

A
「そのような場合は、Cさんに対して法的な手段を取ることができます。Cさんは私から敷金返還債務や費用償還債務を承継していますので、それらの債務を履行しなければなりません。これは民法第605条の2第4項による規定です」

B
「そういうことなんですね。でも、私はやっぱりあなたが大家さんでいてほしいです。あなたとは長く付き合ってきましたし、信頼関係があります」

A
「それは嬉しいことですが、残念ながら私はこのマンションの所有権を手放すことに決めましたので、賃貸人たる地位も譲渡することになります。これは私の自由な意思決定ですので、どうかご理解ください」

B
「そうですか。分かりました。でも、これからもあなたとは友人として付き合っていけますよね？」

A
「もちろんです。私もあなたとは友人として付き合っていきたいです。これからもよろしくお願いします」

【シーン2】

C
「Aさん、こんにちは。この度はこのマンションを譲っていただきありがとうございます」

A
「Cさん、こんにちは。こちらこそありがとうございます。このマンションは私にとって大切なものでしたが、あなたに託すことで安心しました」

C
「それは光栄です。このマンションは素晴らしい立地で魅力的な物件です。私も大切に管理していきたいと思います」

A
「そう言っていただけて嬉しいです。では、所有権移転登記の手続きを進めましょうか」

C
「はい、お願いします。それから、このマンションに住んでいる賃借人の方々についても教えてください」

A
「はい、もちろんです。このマンションには現在10戸の賃借人がいます。彼らとの賃貸借契約はすべて借地借家法第10条や第31条による対抗要件を備えています」

C
「そうですか。では、彼らとの賃貸借契約に基づく賃貸人たる地位は私に移転することになりますね」

A
「そうです。民法第605条の2第1項により、不動産の譲渡に伴って賃貸人たる地位は譲受人に移転します。私はあなたに賃貸借契約書の写しや敷金預託証明書などの必要な書類をお渡しします」

C
「ありがとうございます。それらの書類を確認した上で、賃借人の方々に私が新しい賃貸人であることを通知します。もちろん、賃貸借契約の内容は変更しませんし、敷金や家賃もそのまま引き継ぎます」

A
「それは助かります。賃借人の方々も安心すると思います。私も彼らにこの件について説明しておきます」

C
「それは感謝します。私も彼らと良好な関係を築いていきたいと思います」

A
「それでは、所有権移転登記の手続きを進めましょうか」

【シーン3】

B
「Cさん、こんにちは。あなたが新しい大家さんだと聞きました」

C
「Bさん、こんにちは。はい、先日Aさんからこのマンションを譲っていただきました。これからは私があなたの賃貸人になります」

B
「そうですか。Aさんとは長く付き合ってきましたが、残念ですね」

C
「Aさんもあなたとの関係を大切にしていましたよ。私もAさんからあなたのことを色々と教えてもらいました」

B
「そうですか。それは嬉しいですね。では、これからもよろしくお願いします」

C
「こちらこそよろしくお願いします。あなたとの賃貸借契約はそのまま継続されますので、ご安心ください。敷金や家賃も変わりませんし、修繕やトラブル対応も私が行っていきます」

B
「そうですか。ありがとうございます。でも、私はあなたと契約したわけではありませんから、あなたに対して何か特別な義務はありませんよね？」

C
「そうではありませんよ。あなたは私に対しても賃貸借契約に従って行動しなければなりません。例えば、家賃を支払ったり、契約期間を守ったりすることです」

B
「そうですか。でも、私はAさんとの信頼関係がありましたが、あなたとはまだ知り合っていませんから、あなたを信用できませんよね？」

C
「それは仕方ありませんね。でも、私はAさんの友人であり、このマンションの管理を任されましたので、責任を持って行動します。私もあなたと信頼関係を築いていきたいと思います」

B
「そうですか。それは良かったです。では、これからもよろしくお願いします」

C
「こちらこそよろしくお願いします」

　以上、初学者向けにやさしく民法の賃貸人たる地位の移転についての簡単な物語をお送りいたしました。
　まずは民法の賃貸人たる地位の移転についてのイメージを掴んでいただければ幸いです。

　また、専門用語で難しく感じた方もいらっしゃるかもしれませんが、ご安心ください。
　賃貸人たる地位の移転についてもっと詳しくわかりやすい解説は、
⇒【不動産賃貸借の基本】賃貸人たる地位の移転(オーナーチェンジ)と新賃貸人&賃借人の対抗要件(登記と引渡し)を初学者にもわかりやすく解説！
　にございますので、よろしければご覧ください。

　以上になります。
　最後までお読みいただきありがとうございます。
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