根本総合行政書士の‘超’民法解説

2019/01/06

第三者取得者が抵当不動産について費用を支出した場合

　抵当権付きの不動産を取得した第三者(第三取得者)が、抵当不動産について、必要費または有益費(雨漏りの修繕費や外壁を美化するための工事費)といった費用を支出したケースで、その抵当不動産が競売にかけられてしまった場合、第三取得者は、その費用を取り戻せるのでしょうか？
　結論。第三取得者は、抵当不動産について支出した費用を取り戻すことができます。
　どういう形で取り戻すことになるのか？
　第三取得者は、他の債権者に先立って、抵当不動産の代価から支出した費用の償還を受けることになります。

なぜ第三取得者は、抵当不動産について支出した費用の償還を受けることができるのか

次のような理屈になります。
・第三取得者の費用の支出により、抵当不動産の価値が維持または増価した
↓
それによってどうなる？
↓
抵当不動産の価値が維持または増価したということは、競売価格のアップに繋がる
↓
ではそれで得をする者は誰か？
↓
競売代価から債権を回収しようとする抵当権者等
↓
ということは？
↓
第三取得者の出費により抵当権者が利得を受けていることになる。それは不当利得ではないか？

　ということで、第三取得者が抵当不動産について支出した費用分については、第三取得者が競売代価から優先的に償還を受けるのが公平ですよね。
　したがって、第三取得者が最初に抵当不動産の競売代価から支出した費用を取り戻し、その残額から抵当権者に配当することになります。

第三取得者を無視して競売手続が終了してしまった場合

　この場合、第三取得者は、支出した費用を取り戻せなくなってしまうのか？
　結論。この場合でも、第三取得者は支出した費用を取り戻すことができます。
　ではどうやって取り戻すのか？ですが、第三取得者は、抵当権者に対し不当利得として支出した費用の返還を請求することができます。