2018/06/22
法定地上権の超基本
法定地上権とは、一定の要件を満たすと、法律の定めにより自動的に設定される(発生する)地上権です。それでは事例とともに、法定地上権について解説して参ります。
事例１
Ｂは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有している。そしてＢは建物に抵当権を設定した。抵当権者はＡである。その後、抵当権が実行され、競売によりＣが建物を取得した。
この事例で、抵当権を設定した時の土地と建物の所有者はＢです。ところが、抵当権が実行されて、競売によりＣが建物を取得すると
土地の所有者→Ｂ
建物の所有者→Ｃ
となります。
それの何が問題なの？
これだけ見れば何も問題ありません。ただ、よく考えてみて下さい。抵当権を設定した時、土地と建物の所有権は両方ともＢのものでした。ということは、土地利用権(借地権)は設定されていません。当たり前ですよね。土地も自己所有ですから。となると、抵当権が設定されたのは建物のみなので、抵当権の効力は建物だけ、すなわち「建物の所有権」だけに及びます。ということは、競売により建物を取得したＣには、建物の所有権はあっても土地の利用権はない、ということになります。すると、Ｃは土地上に土地利用権なく建物を所有していることになります。これは土地の不法占拠者ということになってしまいます。そして、不法占拠者となってしまったＣには建物の収去義務が生じ、土地の所有者Ｂから土地の引渡し請求を受けてしまうことになります。
これって、どう思います？ハッキリ言って、かなり問題アリですよね。こんな結果になってしまうのであれば、競売によってＣが建物を取得する意味がありません。そもそも、こんな結果になるなら誰も競売に手を出さなくなります。そうなると、競売に出された建物にはロクな値段がつかなくなります。すると、もはや建物を担保とする抵当権自体が意味のないものになってしまいます。
さらに問題はそれだけではありません。もし競売により取得した建物を収去しなければならないとなると、全国の競売取得の建物が取り壊される事になり兼ねません。それは、社会経済的に大きな損失であり、我が国の経済の発展を阻害することににも繋がります。
そこで！大変お待たせいたしました、法定地上権の登場となります。
民法では、このような事態を解消するため、法定地上権の規定を置きました。その規定により、事例のＣは、競売により建物を取得すると、自動的に土地の地上権が設定されます。すると、Ｃは土地の不法占拠者ではなくなり、土地の地上権者として堂々と建物を所有し、利用することができます。
以上が、法定地上権の基本の基本になります。まずはここをしっかり押さえて下さい。
補足・更地と底地
建造物等の上物が無い状態の土地を更地といいます。一般に、土地の価値として、更地が一番高いです。
一方、土地利用権(借地権)の付着した土地を底地といいます。底地の価値は更地に比べて格段に下がります。なぜなら、底地は所有者自身で利用できないからです。
そして、事例の競売の買受人Ｃに自動で法定地上権が設置されるということは、土地には底地の価値しか残らないということです。そして、同じ借地権でも地上権は賃借権よりもかなり強い権利です（この点について詳しくはこちらをご覧下さい）。したがって、法定地上権が成立するということは、抵当権者および買受人に非常に有利で、抵当権設定者(土地の所有者)には不利ということになります。
こういった点においても、抵当権の強さが表れていると言えるでしょう。
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