2021/07/02
【賃料債権の譲渡vs物上代位】抵当権者(物上代位)が勝たないと競売の値段に影響する？
▼この記事でわかること・賃料債権の譲渡と物上代位の基本
・抵当権者(物上代位)が勝つ理由
・譲渡された賃料債権に物上代位できないと抵当不動産の競売の値段に影響する？
（上記クリックorタップでジャンプします）
今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
賃料債権の譲渡と物上代位
賃料債権は譲渡することができます。(債権譲渡)
さらに、将来発生する賃料債権をあらかじめ包括的に譲渡することも可能です。
え？どゆ意味？
こういうことです。オーナーＢがＣに建物を賃貸していた場合に、オーナーＢが賃借人Ｃに対して持つ「家賃払え」という賃料債権を、Ｄに譲渡することができますが、さらに、ＢがＣに対して持つ、来月以降に発生する「家賃払え」という賃料債権を、あらかじめＤに譲渡することも可能、という意味です。
ただ、ここでひとつ注意点があります。
賃料債権の譲渡はオーナーチェンジではありません。ですので、オーナーＢがＤに賃料債権を譲渡しても、オーナーがＢからＤに移ったわけではありません。オーナーはあくまでＤのままです。
この点はご注意ください。
賃料債権の譲渡についてはお分かりになりましたよね。
それでは、ここから本題の賃料債権の譲渡と物上代位が絡んだ場合の問題について、解説して参ります。
事例
ＢはＣに自己所有の甲建物を賃貸し引き渡した。その後、ＢはＡから融資を受けるために甲建物に抵当権を設定し、その旨の登記をした(抵当権者はＡ、抵当権設定者はB)。その後、甲建物のオーナーであるＢは、将来の賃料債権をＤに譲渡し、甲建物の賃借人であるＣに確定日付のある通知をした。その後、Ｂが債務不履行に陥ったので、Ａは抵当権を実行した。
さて、この事例で、抵当権者Ａは、オーナーＢからＤに譲渡された賃料債権(甲建物の家賃債権)に物上代位できるのでしょうか？
まずは一度、状況を確認します。
[賃料債権譲渡前]
抵当権者Ａ
抵当権⇨↓
オーナーＢ→賃借人Ｃ
⇧
賃料債権
[賃料債権譲渡後]
抵当権者Ａ
抵当権⇨↓
オーナーＢ⇒Ｄ→賃借人Ｃ
債権譲渡⤴︎ ⇧
賃料債権
⬆︎
ここに物上代位できるか
オーナーＢは自己所有の甲建物をＣに賃貸しています。
つまり、オーナーＢは賃借人Ｃに対して「家賃払え」という賃料債権を持っています。
そしてＢは、Ａから融資を受けるために甲不動産に抵当権を設定します。
それから、Ｂは賃借人Ｃに対する甲不動産の賃料債権をＤに譲渡します。
その後に、抵当権者Ａが抵当権を実行した、というのが事例の状況になります。
では改めて、先ほどの問いかけに戻ります。
この事例で、抵当権者Ａは、オーナーＢからＤに譲渡された賃料債権(甲建物の家賃)に物上代位できるのでしょうか？
結論。抵当権者Ａは、オーナーＢからＤに譲渡された賃料債権に物上代位することができます。
この事例のように、抵当権者(事例のＡ)による物上代位と、抵当権設定者(事例のＢ)による抵当不動産(事例の甲建物)の賃料債権の譲渡がバッティング(競合)した場合、抵当権の登記が債権譲渡よりも先に行われていれば、抵当権者の物上代位が勝ちます。それは賃料債権が「すでに発生したもの」であっても「将来発生するもの」であっても、物上代位が勝ちます。
なぜ抵当権者が勝つのか
ところで、抵当権者Ａが、オーナーＢからＤに譲渡された賃料債権に物上代位できるのは、Ｄからすればたまったもんじゃないですよね？せっかく譲渡された賃料債権なのに、その債権でＣから家賃を受け取れるのに、差し押さえられてしまう訳ですから。
確かにＤは気の毒です。しかし、仮に抵当権者ＡがＤの賃料債権に物上代位できないとなると、様々な問題が発生します。
まず「抵当権者として本来持つ権利への期待」を裏切ることになります。Ａとすれば、万が一、Ｂが債務不履行に陥っても、抵当権を実行して甲建物を競売するか、いざとなったら賃料債権に物上代位して債権を回収できるからこそ、Ｂに融資したわけです。しかし、その物上代位できないとなると、その期待を、もっと言えば抵当権者の権利を害することになってしまいます。
Ａは物上代位できないならフツーに甲建物を競売にかければいいんじゃね？
これがそんな単純じゃないんです。実は、抵当権者ＡがＤに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、甲建物を競売にかけてもロクな値段がつかなくなってしまうのです
なぜＤに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると甲建物の競売の値段にも影響するのか？
まず、今回の事例の場合で、競売により甲建物を買い受けた者は、自分自身で甲建物を使うことはできません。
なぜなら、甲建物の賃借人Ｃは、引渡しという対抗要件を備えているからです。(つまり甲建物の所有権を取得しても賃借人Ｃに対し「甲建物から出ていけ」とは言えない)
まあでも、店子(借家人)付きの不動産を売買することはよくあることです。深刻な問題はここからです。
それでは仮に、新たにＥが甲建物を競売により買い受けたとします。その場合に、抵当権者Ａが賃料債権に物上代位できないとすると、なんと買受人Ｅは甲建物の家賃をもらうことができません。
どうして？
なぜなら、抵当権者Ａが賃料債権に物上代位できないということは、Ａの抵当権の実行による競売で甲建物を買い受けたＥの権利より、Ｄの賃料債権が優先してしまうことを意味します。
Ｄの賃料債権が優先してしまうということは、賃借人Ｃから甲建物の家賃をもらう権利があるのはＤで、甲建物の買受人Ｅは家賃をもううことができず、結果的にＥの家賃収入はゼロになってしまいます。
ということは、抵当権者ＡがＤに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、競売にかけられたときの甲建物は、店子付き家賃収入ゼロ物件という全く価値のないものとなってしまうのです。
そんな競売物件にロクな値段がつくわけないですよね。
以上のことから、抵当権者Ａは、債権譲渡よりも先に抵当権の登記を備えていれば、Ｄに譲渡された賃料債権に物上代位することができるのです。
また、抵当権者ＡがＤに譲渡された賃料債権に物上代位できないとなると、Ｂが抵当権者Ａを害する意図でわざとＤに賃料債権を譲渡する可能性もありますよね。それは大問題です。この点も併せて覚えておいてください。
というわけで、今回は以上になります。
宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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