融資の際に登場する抵当権って何?担保物権(抵当権)の超基本

そもそも抵当権ってなに?

 日常でもよくある、一般的にもっとも馴染みのある抵当権のケースは、住宅ローンです。ですので、住宅ローンの例でご説明いたします。
 例えば、Aさんが住宅ローンを組んでマイホームを購入したとしましょう。このとき、Aさんに融資をした(お金を貸した)銀行が債権者Aさんは債務者です。そして債権者である銀行は、万が一、Aさんが住宅ローンを返済できなくなったときのために、そのマイホームを住宅ローンの担保として確保します。住宅ローンの担保として確保するとは、わかりやすく言えば「住宅ローンの保証にする」ということです。住宅ローンの保証にするとはつまり、「もし住宅ローンが返済できなくなったらこの不動産(マイホーム)を売っぱらってそのお金をローンの返済にあてます」ということです。そして、もし債務者のAさんが住宅ローンの返済ができなくなった場合、債権者の銀行は、担保にした不動産(マイホーム)を強制的に売っぱらって(競売)、その売却代金からお金を回収できます。これが抵当権です。そしてこの場合、債権者である銀行が抵当権者となり、債務者であるAさんは抵当権設定者となります。また、このとき担保にしたマイホームを、債務(住宅ローン)の担保に供した不動産(抵当不動産)、といいます。

抵当権の意味

 さて、ではここからは事例とともに、抵当権についてより具体的に考えていきます。

事例
AはBから「店を始めるのでお金を貸してくれ。絶対にこの商売を成功させて返すから!」と頼まれた。そこで、AはBにその事業資金として200万円を貸した。それからしばらく、Bの店の経営は順調だったが、ある時からBの店の売り上げはどんどん下がっていき、次第に店の経営状況は悪化し、それと共にBの財産状況も悪化した。金に困ったBはサラ金に手を出し、サラ金業者Cから100万円を借金した。それでも足りないBはさらにクレジット会社Dからも100万円を借金した。そして結局、その後、Bは破産した。尚、Bに残っている財産は200万円の不動産だけである。


[図]
  A(200万返せ)
 ↙︎
B(残財産200万円)←サラ金業者C(100万返せ)
 ↖︎
  クレジット会社D(100万返せ)

 さて、この事例で、破産してしまった債務者Bから、債権者A・C・Dの3者が回収できる金額は次のとおりです。

各債権者へのは配当割合→200万÷400万=50%
したがって
Aが返済を受ける額→200万×50%=100万円
Cが返済を受ける額→100万×50%=50万円
Dが返済を受ける額→200万×50%=50万円


 債権者平等原則により、各債権者は平等に扱われ、上記のような結果になります(これについて詳しくはこちらの記事へ)。
 ところで、Aは結局、Bに貸した200万円のうち、返済を受けられたのは半額の100万円でした。これって、ハッキリ言って、Aとしては貸し損ですよね。しかし、これが債権者平等原則による結果です。 
 それでは、Aは債権者として、何か取るべき手段はなかったのでしょうか?
 それが、あるのです。そしてその手段というのが抵当権(担保物権)なのです。

担保物権の代表:抵当権

 担保物権にはいくつかの種類がありますが、その中でもっとも現実に利用されていて、代表的な存在が抵当権です。
 ということで、まずは抵当権についての民法の条文を見てみましょう。

(抵当権の内容)
民法369条
抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。


 条文中に、抵当権についての非常に重要なポイントが2つあります。それは「占有を移転しないで」「他の債権者に先立って」です。
 それではこの2つのポイントから、抵当権のその性質・特徴について考えていきます。

「占有を移転しないで」とは
 これは、債務の担保に供した不動産を抵当権者(債権者)が占有する必要がない、という意味です。先の住宅ローンの例ですと、Aさんが購入したマイホームはあくまでA自身で占有して、銀行はその不動産(マイホーム)を占有しなくていいということです。これは抵当権の大きな利点です。債権者はわざわざ担保にした不動産を占有する必要がないし、債務者は担保にした不動産を使用し続けることができるので、債権者と債務者双方にとって有難いのです。
「他の債権者に先立って」とは
 こ・れ・が!債権者にとってはかなりアツイ抵当権の特徴になります。どういうことかといいますと、抵当権をつけておけば、万が一、債務者が破産してしまっても、抵当権を設定した不動産については、優先的にお金を回収することができます。
 え?どういう意味?
 はい。ということで、ここで再び事例に戻ります。

  A(200万返せ)
 ↙︎
B(残財産200万円)←サラ金業者C(100万返せ)
 ↖︎
  クレジット会社D(100万返せ)

 このような状況で、各債権者が回収できる金額は、債権者平等原則により次のようになります。

Aが返済を受ける額→200万×50%=100万円
Cが返済を受ける額→100万×50%=50万円
Dが返済を受ける額→200万×50%=50万円

 そしてここからが肝です。もしAが200万円の貸金について、Bの不動産に抵当権を付けていたとしましょう。すると、なんと結果は次のようになります。

Aが返済を受ける額→200万円
Cが返済を受ける額→0円
Dが返済を受ける額→0円


 これが「他の債権者に先立って」の意味です!これは債権者としてデカイですよね。つまり、抵当権は、債権者平等原則をすっ飛ばせる強力な効果があるのです。
続いて「なぜ抵当権はそんなに強いのか」はこちら
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Author:根本総合行政書士
東京都行政書士会所属
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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