【独学応援】‘超’民法解説！どこよりもわかりやすい民法解説サイト

2021/07/28

【共有物の管理費用の立替】共有者が負担を履行しない場合は？/共有者と対抗の問題について

▼この記事でわかること
・超基本と共有者が負担を履行しない場合
・他の共有者の管理費用を立て替えた場合
・共有者と対抗の問題
（上記クリックorタップでジャンプします）
　今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。

共有物の管理費用の立替

　共有物の管理費用などの負担は、どうなるのでしょうか？(共有の基本についての詳しい解説は「【共有】持分権とは」をご覧ください)
　まずは民法の条文をご覧ください。

（共有物に関する負担）
民法２５３条１項
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

　この民法２５３条の条文だけではイメージしづらいと思いますので、具体例を挙げます。
　共有物が建物や土地などの不動産の場合、その固定資産税や修繕費用や管理費用は、各共有者は各自の持分に応じて負担を負います。

共有者が負担を履行しない場合

　例えば、建物や土地などの不動産の共有者の一人が、自己の負担分の費用を支払わない場合、どうなるのでしょうか？
　もし共有者が一年以内にその負担義務を履行しない場合は、他の共有者は、相当の賞金を支払ってその持分を取得することができます。
「相当の賞金」という言葉が一瞬わかりづらくさせますが　これはつまり、不動産の共有者の一人が一年以内に自己の負担分の費用を支払わないような場合は、その共有者の持分を他の共有者が、事実上、買い取ってしまうことができ、その者との共有関係を解消してしまうことができる、ということです。

他の共有者の管理費用を立て替えた場合

　さて、ここからがいよいよ今回の本題です。
　例えば、ＡとＢが不動産を共有していて、ＡがＢの負担すべき管理費用を立て替えた場合、どうなるでしょうか？
　この場合、当然にＡはＢに対して立て替えた費用を請求できます。
　では、Ｂがその持分権をＣに売却してしまった場合はどうなるのでしょうか？
　この場合、ＡはＣに対して、その立て替えた費用の請求ができます。
　その理由は、Ｂから持分権を譲渡されたＣは、Ａの立替金の恩恵を受けていると考えられるからです。(要はＡが費用を立て替えた事でＣが得したんじゃね？ということ)
　なお、今ご説明した、ＡがＣに対して立替金を請求する権利ですが、公示はされません。
　公示されないということの意味は、つまり、誰にでも見える形で表に出ないということです。
　ですので、もしＣがその事実を知らなかったのなら、不測の損害を受けることになります。
　それって制度的な不備じゃね？
　確かにそうなのですが、実はＣがその事実を知らなかったというような状況は、ちょっと考えにくいです。
　というのは、Ｂがその共有不動産の持分権をＣに売却する際、ＢＣ間の売買契約の間に入る不動産業者が、その管理費用の滞納状況(Ｂの負担すべき管理費用をＡが立て替えたままの状況)を「重要事項説明」の一項目としてＣに説明しているはずだからです。
　そして、この不動産業者の「重要事項説明」は法的な義務です。つまり、法的義務として実務上も必須な重要事項説明という形で、制度的な不備が補完されているのです。

【参考】
（重要事項の説明等）
宅地建物取引業法３５条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

　上記、条文中の「次に掲げる事項」の中に、先ほど解説した「重要事項説明」が含まれます。

　したがって、上記条文の規定に基づいて、不動産業者は管理費用の滞納状況を宅建士に「重要事項説明」の一項目として説明させなければなりません。

共有の補足：共有者と対抗の問題

　共有者と対抗の問題というのは、共有について考えるときの主要な問題からは外れます。
　したがいまして、ここからの解説は、共有についての理解を深めるための補足的なものとして、頭に入れておいていただければと存じます。
　まずは事例をご覧ください。

事例
ＡとＢとＣは、甲不動産を共有している。Ｃはその持分をＤに譲渡したが、その旨の登記はしていない。

　さて、この事例でＡとＢは、Ｃの負担すべき甲不動産の管理費用を、誰に請求すべきでしょうか？
　結論。ＡとＢが甲不動産の管理費用を請求すべき相手はＣになります。なぜなら、Ｄが登記をしていない以上、登記名義人はあくまでＣ(登記上の共有者はあくまでC)だからです。
　なお、登記をしていないＤは、ＡとＢに対して、甲不動産の共有者の１人となったことを対抗できません。これも先ほどと理由は一緒で、Ｄが登記をしていない以上、登記名義人はあくまでＣ(登記上の共有者はあくまでＣ)だからです。

補足

　実は、本来の不動産登記の対抗問題の原則から考えると、ＡとＢに対し、Ｄが甲不動産の共有者の１人となったことを、登記をしていないことを理由に対抗できないとするのは、少し変に感じます。
　というのは、Ａ・ＢとＤの関係は、そもそも登記の有無が問題になるような対抗関係にあるのでしょうか？

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
民法１７７条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

　この民法１７７条の条文により、不動産の所有権(物権)争いは「早く登記した者勝ち」になります。
　しかし、これは１つの不動産を奪い合う場合です。今回の事例は、１つの不動産を奪い合っている訳ではありません。１つの不動産を持分ごとに所有し合っているだけです。対抗関係でなく共有関係なのです。ＡとＢは、ただ管理費用を請求したいだけなのです。
　こう考えていくと、今回の事例には民法１７７条は当てはまらないはずで、Ｄは登記がなくとも甲不動産の共有者の１人であることを主張できるはずです。
　しかし、判例では、今回の事例のようなケースでも、民法１７７条の規定が適用し、登記が必要だと考えます。
　判例は、登記を要する物権変動には制限がないと考えます(無制限説)。
「登記を要する物権変動には制限がない」と考えるということは、不動産の所有権が移転するようなケースでは、それが通常の対抗関係になるようなケースだけでなく、共有関係のようなケースでも、そこに所有権移転といった物権変動があれば、民法１７７条の範囲内と考えるということです。
　したがって、登記がないＤは甲不動産の共有者の１人であることをＡとＢに対抗できず、ＡとＢが管理費用を請求する相手は登記名義人であるＣとなるのです。
　理屈としては少しややこしく感じるかもしれませんが、以上が結論に至るまでの論理になります。

　というわけで、今回は以上になります。
　宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
　最後までお読みいただきありがとうございます。

関連記事

• カテゴリ別項目一覧
• 【共有】持分権とは/共有物の使用方法&変更&管理&保存について/解除権の不可分性の例外とは/持分権の主張、共有物の明渡し請求等について
• 【共有物の分割】３通りの分割協議の基本/共有物分割協議の第三者参加&協議の解除とは
• 【共有物の管理費用の立替】共有者が負担を履行しない場合は？/共有者と対抗の問題について
• 【共有物の持分放棄&譲渡】共有者の死亡とその持分が他の共有者に帰属するまでの流れ