2021/06/07
【時効取得と登記】所有権争い～時効完成前後に現る第三者/さらに二重譲渡と抵当権が絡んだ場合
▼この記事でわかること～所有権争い～
・時効完成前の第三者vs時効取得者
・時効完成後の第三者vs時効取得者
・時効取得と抵当権と登記
・時効取得と二重譲渡
（上記クリックorタップでジャンプします）
今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
時効取得と登記
不動産の所有権争いは、基本的に登記したモン勝ちの世界です。(不動産登記の基本についての詳しい解説は「不動産登記の基本と公示の原則/二重譲渡～登記は早い者勝ち」をご覧ください)
では、不動産登記に時効取得が絡んでくるとどうなるのでしょう？
時効完成前の第三者vs時効取得者
事例１
ＢはＡ所有の甲土地を善意・無過失で９年間、占有を続けた。Ｂはあと１年の占有で甲土地を時効により取得するところである。ところが、その時効が完成する前に、甲土地がAからＣに譲渡され、その旨の登記もされた。
この事例１では、Ｂは善意・無過失でＡ所有の甲土地を占有していますので、短期取得時効により、１０年間の占有で甲土地を時効取得します。ところが、その時効が完成する一歩手前で、甲土地の所有権がＡからＣに移転しています。
で、何が問題なの？
はい。まずこの事例１のポイントは、時効完成前に第三者のＣが現れ登記もした、という点です。そして問題となるのは、Ｂがあと１年間、占有を継続して時効が完成した場合、Ｂは(時効完成前に現れ登記もした第三者)Ｃに対して甲土地の時効取得を主張できるのか？ということです。
なぜそれが問題になるかというと、こういうことです。
ＢはＡ所有の甲土地を善意で９年間占有していますが、Ｃ所有になってからの甲土地は１年間しか占有していません。それなのに、Bの甲土地の時効取得の主張が認められるとなると、Ｃからすれば、たった１年間の占有で甲土地を時効取得されて、その所有権を奪われてしまうことになります。
～「Ｂ対Ｃ」の所有権争いの結末やいかに～
さて、このＢ対Ｃによる甲土地の所有権をめぐる争い、一体どちらが勝つのでしょうか？
結論。甲土地をめぐる所有権争いはＢの勝ちです。
Ｂは甲土地の時効が完成すれば、Ｃに対して、その時効取得を主張できます。ＢはＣに対して「時効が完成したから甲土地の所有権をよこせ！」と主張できる、ということです。
Ｃが気の毒なような．．．
確かにそうですよね。しかし、Ｂに甲土地を時効取得されてしまったことについては、Ｃにも落ち度があります。
なぜなら、Ａから甲土地を譲渡される前に、甲土地についてしっかりと調査をすれば、Ｂの占有と時効取得される可能性を事前に知ることはできた、とも考えられますよね。
加えて、善意で占有しているＢは、甲土地を自分の土地だと思って占有しています。そんなＢにとっては、甲土地の真の所有者がAなのかＣなのかは、あまり関係ないのです。
【判例の考え】
判例の考えでは、BとＣは「前主後主の関係」になります。
本来、不動産登記の世界は「登記した者勝ち」の、早い者勝ちの世界です。
例えば、ある不動産が二人の者に二重譲渡された場合、その不動産の所有権争いは、早く登記をした方が勝ちます。ですので、普通に考えると、事例１のB対Ｃの所有権争いは早く登記をしたＣが勝ちそうなものです。しかし、BとＣは「前主後主の関係」で「どっちが先に登記をするかの関係」ではないと判例は考えます。つまり、甲土地の所有権は「前主Cから後主Bに移った」ことになる、ということです。
なお「どっちが先に登記をするかの関係」は、法律的には、民法１７７条の「対抗関係」となります。(これについての詳しい解説はこちらをご覧ください)。
つまり、BとＣは「前主後主の関係」であって「対抗関係」ではない、ということです。これは言ってみれば、Ｃは「Ｂとの所有権争いのリングには立てない」ということです。
時効完成後の第三者vs時効取得者
さて、続いては時効完成後に第三者が現れたケースについて解説します。
事例２
ＢはＡ所有の甲土地を善意・無過失で１０年間、占有を続け、時効が完成した。そして、その時効完成後、Ｂが登記をしない間に、Ａは甲土地をＣに譲渡し、その旨の登記をした。
この事例２は、ＢがＡ所有の甲土地を占有して時効が完成した後、甲土地の所有権がAからＣに移転し、その旨の登記もされた、というケースです。
さて、ではこの事例２で、時効が完成したＢは、Ｃに対して甲土地の時効取得を主張できるでしょうか？
結論。Ｂは甲土地の時効取得をＣに対して主張できません。
この事例２は、実はとても単純な図式になっています。
どういうことかといいますと、それは、BとＣの関係性です。BとＣの関係は、単純な「どちらが先に登記をしたかの関係」です。つまり、BとＣは、民法１７７条の「対抗関係」になります。
したがいまして、事例２では先に登記をしたＣの「早い者勝ち」となり、Ｂ対Ｃの甲土地の所有権争いの勝者はＣなのです。
Ｂが所有権争いに負けたのは自分のせい
ＢとＣは対抗関係にあり、単純に「早く登記した者勝ち」で、Ｂよりも早く登記を備えたＣが甲土地を取得します。
では、Ｂには何かしらの手立てはなかったのでしょうか？
これは単純な話です。Bは時効完成後、さっさと甲土地の所有権登記を済ませれば良かったのです。それだけの話です。つまり、せっかく時効が完成したのに、登記をしないままボサっとしていたBが悪いということです。民法は、基本的にトロいヤツには冷たいのです。
なお、もしＢがさらに甲土地を占有し続けて時効期間を満たすと、再び時効が完成します(時効の起算点はＣの登記時)。こうなるとＢの逆転勝利で、Ｂが甲土地を時効取得します。
では続いて、次の場合はどうなるでしょう？
事例３
ＢはＡ所有の甲土地を善意・無過失で９年間、占有を続けた。そして、甲土地がＢからＣへ譲渡された。それから１年後、Ｂの時効が完成した後、Ｃは登記した。
少しややこしくなっていますが、この事例３は、Ｂの時効完成前に甲土地がAからＣに譲渡され、Ｂの時効完成後にＣが登記をした、というケースです。
さて、このケースで、Ｂは甲土地の時効取得を、Ｃに対して主張できるでしょうか？
結論。Ｂは甲土地の時効取得をＣに対して主張できます。ＢとＣの甲土地をめぐる所有権争いはＢの勝ちです。
ん？Ｃは時効完成後に登記をしているから、ＢとＣは対抗関係で早い者勝ちにならないの？
事例３のＢとＣは、対抗関係ではありません。実は事例３は「時効完成前の第三者」のケースになります。
確かに第三者のＣは、Ｂの時効完成後に登記をしています。しかし、甲土地の譲渡自体は、Bの時効完成前に行われています。そして、譲渡が行われた時点で甲土地の所有者はＡからＣへと移っています。
「Ｃの登記がＢの時効完成後に行われた」ということについては、これは単に「Ｃの行動がノロいだけ」なのです。
ですので、事例３は、ただ単にＣの行動がカタツムリのようにノロいというだけで、あくまで「時効完成前の第三者」のケースになるのです。
そして「時効完成前の第三者」のケースでは、その土地をめぐる所有権争いは時効により取得する者が第三者に勝ちます。
したがいまして、事例３の甲土地をめぐるＢ対Ｃの所有権争いは、Ｂが勝つのです。
時効取得と抵当権と登記
続いては、時効取得に加えて抵当権も絡んでくる様々なケースを見て参ります。
事例４
ＢはＡ所有の甲土地を占有し時効が完成したが、その旨の登記はしていなかった。そしてＢが登記をしない間に、ＡはＣからの融資を受けるために、その融資の担保として甲土地に抵当権を設定した。
さて、この事例で、ＢはＡの設定した抵当権の消滅を主張できるでしょうか？
結論。ＢはＡの設定した抵当権の消滅の主張はできません。
もしＢが、Ａの抵当権設定の前にきちんと登記を済ませておけば、Ａの抵当権は消滅します。つまり、せっかく時効が完成したのにも関わらず、登記もせずにボサっとしていたＢが悪いのです。
したがって、ＢはＡの抵当権付きの甲土地を取得することになってしまいます。
では、次の場合はどうなるでしょう？
事例５
ＢはＡ所有の甲土地を占有し時効が完成したが、その旨の登記はしていなかった。そしてＢが登記をしない間に、AはＣからの融資を受けるために、その融資の担保として甲土地に抵当権を設定した。その後、Ｂはさらに甲土地の占有を続けて、再び時効が完成した。
この事例５で、ＢはＡの抵当権設定の時を起算点とした甲土地の時効取得を、Aに対して主張できるでしょうか？
結論。ＢはＡに対して、その抵当権設定の時を起算点とした甲土地の時効取得を主張できます。これはＢの時間をかけた逆転勝利です。
さらに事例をもうひとつ。
事例６
ＢはＡ所有の甲土地を占有し時効が完成したが、その旨の登記はしていなかった。そしてＢが登記をしない間に、ＡはＣからの融資を受けるために、その融資の担保として甲土地に抵当権を設定した。その後、Ｂは所有権登記をして、甲土地の占有を続けた。
この事例６で、Ｂは甲土地を占有し続ければ、再び時効が完成して、Ａの抵当権の消滅を主張できるでしょうか？
結論。ＢはＡの抵当権の消滅を主張できません。なぜなら事例６では、再びＢの時効が完成することはないからです。
なぜ事例６では、再びＢの時効が完成することはないのか
なぜ再びＢの時効が完成しないのかと言いますと、事例６のＢは、Ａの抵当権設定後に所有権登記をしているからです。
これについて判例では「一度、時効取得して所有権登記をしたものを再び時効取得することはできないだろう」と説明しています。まあ、確かにそのとおりと言えばそのとおりですよね。
この事例６のオモシロイところは、Ｂの所有権登記が仇になっている、というところです。
所有権登記をしていない事例５では、時効が再び完成し、Ｂは逆転勝利を果たしています。しかし、事例６では、Ｂが所有権登記をしたがために、再度の時効完成が認められず、Ｂの逆転勝利は叶いません。
普通、不動産の権利に関する問題は、登記をした方が有利になります。それが逆に働くという事例６は、実に面白いレアケースと言えるでしょう。
時効取得と二重譲渡
それでは最後に、時効取得と二重譲渡が絡んだケースについて解説します。
事例７
ＢはＡ所有の甲土地を買い入れ引渡しを受けたが、移転登記はまだ行っていなかった。それからすぐ、ＣもＡから甲土地を譲り受け、その旨の登記をした。その後、Ｂは甲土地を占有し続けた。
これは、不動産の二重譲渡のケースです。
このような不動産の二重譲渡では、その不動産の所有権争いは、基本的に早く登記した者が勝ちます。ですので、事例でのＢ対Ｃによる甲土地の所有権争いは、登記をしたＣが勝ちます。
しかし！この事例７では、そこからさらにもう一捻りあります。
甲土地をめぐるＢ対Ｃの所有権争いは、登記をしたＣが勝ちますが、この事例７では、所有権争いに負けたＢが、それでも甲土地の占有をし続けています。
さて、ここからが本題です。
そのままＢが甲土地の占有をし続けた場合、Ｃの登記時を起算点として、Ｂは甲土地を時効取得することができるでしょうか？
結論。Ｂは甲土地を占有し続ければ、甲土地を時効取得することができます。
ただし！時効の起算点は「Ｃの登記時」ではありません。時効の起算点は「Ｂが甲土地の引渡しを受けた時」になります。
したがいまして、甲土地の二重譲渡による所有権争いに負けたＢは、甲土地を占有し続ければ、引渡しを受けた日を起算点として、甲土地を時効取得することができます。Ｂの逆転勝利です。
というわけで、今回は以上になります。
宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです
最後までお読みいただきありがとうございます。
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