2018/02/25
転貸借 転借人が所有権を取得したら？混同って？
事例ＡはＢ所有の甲建物を賃借している。ＡはＢの承諾を得て、適法に甲建物をＣに転貸している。その後、Ｃは甲建物の所有権を取得した。
これは、転借人Ｃが甲建物の所有権を取得したことによって甲建物の賃貸人になった、というケースです。
さて、この場合、賃貸借契約と転貸借契約はどうなるのでしょうか？
賃貸人 転貸人 転借人
Ｂ Ａ Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
そして
賃貸人→所有権移転→転借人から賃貸人へ
Ｂ Ｃ
どうなる？
賃借人？転貸人？ 転借人？賃貸人？
Ａ Ｃ
借りる？貸す？⇆借りる？貸す？
↑
賃貸借契約？
転貸借契約？
結論。転借人Ｃが甲建物の所有権を取得しても、賃貸借契約も転貸借契約も存続します。
混同
法律の基本的な考え方からすれば、転借人Ｃが所有権を取得すると、転借人Ｃが元々持っていた転借権が混同により消滅するはずです。
混同とは、一人の者が所有権と他の物権を取得したことにより、同時に持っていても無意味な権利が消滅することです。
（混同）
民法１７９条
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。
これでは分かりづらいと思いますので、具体例を挙げます。
ＡはＢ所有の甲土地の借地権を取得した。その後、Ａは甲土地の所有権を取得した。
これは、元々、Ｂの所有している甲土地を賃借していたＡが、自ら甲土地の所有権を取得した、というケースです。この場合、Ａは、甲土地の借地権と所有権の両方を持つことになります。しかし、所有権と借地権の両方を持っているということは「自分の所有物を自分に賃借している」という、訳の分からない状態になってしまいます。従いまして、Ａが所有権を取得したことにより、借地権は意味のないものになり、その借地権は消滅します。これが混同です。つまり、Ａが自ら甲土地の所有権を取得したことにより混同が生じ、借地権は消滅するのです。※
※尚、民法１７９条には続きがあり、混同が生じないケースも規定しています。それは抵当権などが絡んでくるケースなのですが、それにつきましては、また別途改めてご説明いたします。
ということで、混同についてはおわかり頂けたかと存じます。
さて、それでは話を冒頭の事例に戻します。
転借人Ｃが甲建物の所有権を取得しても、混同は生じません。従いまして、賃貸借契約も転貸借契約も存続することになり、下記のような状態になります。
賃貸人 転貸人 転借人
Ｃ Ａ Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
Ｃは、転借人でありながら賃貸人も兼ねることになります。
なんかややこしい！
ですよね。しかし、これは転貸人Ａの権利の保護のため、やむを得ないのです。というのは、元々、転貸人Ａは転借人Ｃから家賃を受け取っています。もし、転借人Ｃが甲建物の所有権を取得したことで混同が生じ、それに伴ってＡＣ間の転貸借契約が消滅してしまうと、転貸人Ａは、転借人Ｃから受け取れるはずの家賃を受け取れなくなります。それは転貸人Ａの、転借人Ｃに対して持つ賃料請求権を害すことになります。したがって、転貸人Ａの権利を保護するため、ＡＣ間の転貸借契約も存続することになるのです。ＡＣ間の転貸借契約が存続するということは、Ｃは、引き続き転貸人Ａへ家賃を支払います。そして、転貸人Ａは、賃貸人としての地位も取得したＣへ家賃を支払います。つまり、ＡはＣへ家賃を支払い、ＣはＡへ家賃を支払う、というちょっとオモシロイ状態になります。
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