2021/06/23
【転借人が所有権取得】賃貸借も転貸借契約も混同せずに存続する理由
▼この記事でわかること・転借人が所有権を取得すると？
・混同について
・賃貸借＆転貸借契約が混同せず存続する理由
（上記クリックorタップでジャンプします）
今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
転借人が所有権を取得
事例
ＢはＡ所有の甲建物を賃借している。ＢはＡの承諾を得て、適法に甲建物をＣに転貸している。その後、Ｃは甲建物の所有権を取得した。
これは、転借人Ｃが甲建物の所有権を取得したことによって甲建物の賃貸人になった、というケースです。
さて、この場合、賃貸借契約と転貸借契約はどうなるのでしょうか？
(オーナー) (賃借人)
賃貸人 転貸人 転借人
A B Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
そして
賃貸人 所有権 転借人から賃貸人へ
A → Ｃ
賃借人？転貸人？ 転借人？賃貸人？
B Ｃ
借りる？貸す？ ⇆ 借りる？貸す？
↑
賃貸借契約？
転貸借契約？
どうなるのか？
結論。転借人Ｃが甲建物の所有権を取得しても、賃貸借契約も転貸借契約も存続します。
したがって、元々あったＢＣ間の転貸借契約と、Ｃが甲建物の所有権を取得したことによるＣＢ間の賃貸借契約が併存することになります。
は？て感じの結果ですよね(笑)。ここからその理屈を解説して参ります。
混同
法律の基本的な考え方からすれば、転借人Ｃが所有権を取得すると、転借人Ｃが元々持っていた転借権が混同により消滅するはずです。
混同とは、一人の者が所有権と他の物権を取得したことにより、同時に持っていても無意味な権利が消滅することです。
民法の条文はこちらです。
（混同）
民法１７９条
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。
この民法１７９条だけでは今一つ分かりづらいので、具体例を挙げます。
ＢはＡ所有の甲土地の借地権を取得した。その後、Ｂは甲土地の所有権を取得した。
これは、元々Ａの所有している甲土地を賃借していたＢが、自ら甲土地の所有権を取得した、というケースです。
この場合、Ｂは、甲土地の借地権と所有権の両方を持つことになります。
しかし、所有権と借地権の両方を持っているということは「自分の所有物を自分と賃貸借している」という、訳の分からない状態になってしまいます。
したがいまして、Ｂが所有権を取得したことにより、借地権は意味のないものになり、その借地権は消滅します。これが混同です。つまり、Ｂが自ら甲土地の所有権を取得したことにより混同が生じ、借地権は消滅するのです。※
※なお、民法１７９条には続きがあり、混同が生じないケースも規定しています。それは抵当権などが絡んでくるケースなのですが、それにつきましては、また別途改めて解説します。
賃貸借契約も転貸借契約も存続する理由
混同についてはおわかりになりましたよね。
さて、それでは話を冒頭の事例に戻します。
転借人Ｃが甲建物の所有権を取得しても、混同は生じません。したがいまして、賃貸借契約も転貸借契約も存続することになり、下記のような状態になります。
(オーナー) (賃借人)
賃貸人 転貸人 転借人
Ｃ Ｂ Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
Ｃは、転借人でありながら賃貸人(オーナー)も兼ねることになります。
なんかややこしい！
ですよね。しかし、これは転貸人Ｂの権利の保護のため、やむを得ないのです。
というのは、元々、転貸人Ｂは転借人Ｃから家賃を受け取っています。もし、転借人Ｃが甲建物の所有権を取得したことで混同が生じ、それに伴ってＢＣ間の転貸借契約が消滅してしまうと、転貸人Ｂは、転借人Ｃから受け取れるはずの家賃を受け取れなくなります。それは転貸人Ｂの、転借人Ｃに対して持つ賃料請求権を害すことになります。
したがって、転貸人Bの権利を保護するため、ＢＣ間の転貸借契約も存続することになるのです。
ＢＣ間の転貸借契約が存続するということは、Ｃは、引き続き転貸人Ｂへ家賃を支払います。そして、転貸人Ｂは、賃貸人(オーナー)としての地位も取得したＣへ家賃を支払います。
つまり、ＢはＣへ家賃を支払い、ＣはＢへ家賃を支払う、というちょっとオモシロイ状態になります。
というわけで、今回は以上になります。
宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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