2021/06/22
【転貸借における賃貸借契約の解除】家賃滞納による解除と合意解除では何が違う？ /転借人への催告と契約終了時期について
▼この記事でわかること・転貸借における賃貸借契約の解除
・家賃滞納による賃貸借契約解除後の転貸借とその契約終了時期
・賃貸借契約の合意解除or期間満了により終了した場合の転貸借契約
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今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
転貸借における賃貸借契約の解除
転貸借契約における賃貸借契約(原賃貸借契約)の解除の問題について、解説して参りますが、まずは事例をご覧ください。
事例１
ＢはＡ所有の甲建物を賃借している。そして、ＢはＡの承諾を得て、適法に甲建物をＣに転貸した。ところが、ＢはＡに支払うべき家賃を滞納している。
この事例で、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはＡとＢで、ＢとＣは転貸借契約を結んでいます。(転貸借の基本についての詳しい解説は「転貸借(サブリース)～賃貸人は転借人に直接家賃請求できる？」をご覧ください。
関係図は以下になります。
(オーナー) (賃借人)
賃貸人 転貸人 転借人
A B Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
家賃は、転借人Ｃは転貸人Ｂに支払い、転貸人Ｂは賃貸人Ａに支払うことになるのですが、転貸人Ｂは、賃貸人Ａに支払うべき家賃を滞納してしまっています。
さて、この場合に、賃貸人Ａは、契約解除の前提として、転借人Ｃに対し「家賃払え」と支払いの催告をする必要があるでしょうか？
通常の賃貸借であれば、賃借人(借主)が家賃を滞納している場合、賃貸人(オーナー)は、その賃貸借契約の解除を前提に、賃借人に対して家賃の支払いの催告ができます。解除を前提の支払い催促とは、要するに「家賃を支払わないなら出てってもらうぞ！」ということです。※
※(実際の立ち退きはそう簡単にはいきません。なぜなら、不動産賃貸借の場合「信頼関係破壊の法理」が働くからです。ここでは立退き問題の詳細については割愛しますが「信頼関係破壊の法理」についての詳しい解説は「賃借権の無断&適法な譲渡と転貸～賃貸人の解除権と信頼関係破壊の法理とは」をご覧ください)
事例１で、家賃を滞納している賃借人Bは、甲建物の賃貸借契約における賃料支払い債務を遅滞している、つまり、履行遅滞に陥っています。
履行遅滞に陥っている者に対して、相手方は、相当の期間を定めた上で催告し、期間内に履行がされない場合は、契約の解除ができます。
根拠となる民法の条文はこちらです。
（催告による解除）
５４１条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
上記、民法５４１条の規定により、賃貸人Ａは、家賃を滞納している賃借人Bに対し「◯月◯日までに家賃を支払わなければ、甲建物から出てってもらう！」という催告ができます。
さて、ここまでは、何も問題ないと思います。しかし、事例１の問題点は、転借人Ｃの存在です。
というのは、もし、ＡとＢとの間の賃貸借契約(原賃貸借契約)が解除されれば、転借人Ｃが困ってしまうからです。
なぜなら、ＢとＣの転貸借契約は、ＡとＢの賃貸借契約の存在を前提に成り立っているからです。互いの契約は別個のものですが、賃貸のない転貸などありえません。ですので、ＡＢ間の賃貸借契約が解除されれば、BＣ間の転貸借契約も消滅し、転借人Ｃは甲建物から出て行かざるを得なくなります。
要するに何が言いたいかというと、本来、賃貸人Ａと転借人Ｃは契約関係にはないので、両者に権利義務関係はありません。しかし、ＡＢ間の賃貸借契約の解除の問題については、転借人Ｃも立派な利害関係人なのです。
また、それに加えて、民法６１３条の規定により、賃貸人Ａは転借人Ｃに対し直接、家賃を請求することもできます。
以上のことから考えると、賃貸人Ａは、賃借人Ｂの滞納家賃の問題とはいえ、転借人Ｃに対しても、支払いの催告をする必要があるのではないでしょうか？
結論。賃貸人Ａは、賃借人Ｂの滞納家賃について、転借人Ｃに対し、支払いの催告をする必要はありません。
したがいまして、賃貸人Ａは、賃借人Ｂに催告をして、それでもＢが家賃を滞納し続けるならば、転借人Ｃの存在を無視して、ＡＢ間の賃貸借契約を解除することができます。
転借人Ｃがかわいそう！
はい。確かにかわいそうです。しかし、これは転貸借のリスクです。転借人Ｃは、あらかじめこのリスクも承知した上で、Ｂとの転貸借契約に臨まなければならないのです。
でも賃貸人Ａは転借人Ｃに直接家賃を請求できることとのバランスがおかしくね？
そんなこともないのです。なぜなら、民法６１３条の規定による賃貸人から転借人への直接の賃料請求権は、権利であって義務ではありません。ですので、賃借人Ｂの家賃滞納に伴うＡＢ間の賃貸借契約の解除について、賃貸人Ａは、あらかじめ転借人Ｃに対しても、催告をする義務はないのです。
したがいまして、もし転借人として転貸借契約をする際は、転貸人(賃借人)の信用性をしっかりと確かめた上で、契約するのが良いでしょう。
賃貸借契約解除後の転貸借契約
さて、ここからは、賃貸借契約が解除された後の転貸借について解説して参ります。
まずは事例をご覧ください。
事例２
ＢはＡ所有の甲建物を賃借している。ＢはＡの譲渡を得て、適法に甲建物をＣに転貸している。その後、Ｂの家賃滞納により、ＡＢ間の賃貸借契約が解除された。
[関係図]
(オーナー) (賃借人)
賃貸人 転貸人 転借人
A B Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
↑
解除
この事例２で、ＡＢ間の賃貸借契約が解除されたことにより、BＣ間の転貸借契約は終了します。
BＣ間の転貸借契約は、ＡB間の賃貸借契約の存在の上に成り立っているので、元を断たれたBＣ間の転貸借契約も必然的に終了します。
さて、ここでまで良いとして、考えるべき本題はここからです。それは、BＣ間の転貸借契約が終了するタイミングについてです。
ＢＣ間の転貸借契約は、ＡＢ間の賃貸借契約が解除されたことにより終了しますが、決して、ＡＢ間の賃貸借契約が解除されると、それに伴い自動的に終了するわけではありません。
じゃあいつ終了するの？
ＡＢ間の賃貸借契約が終了すると「元を断たれたBＣ間の転貸借契約」で甲建物を使用している転借人Ｃは「不法占拠者」となります。
そして、賃貸人(オーナー)のＡは所有権に基づき、転借人Ｃに対し、甲建物の明渡し請求をすることになります。この請求をした時に、ＡＣ間の転貸借契約が終了します。
つまり、賃貸人Ａが転借人Ｃに対して、甲建物の返還請求をした時に、ＡＣ間の転貸借契約が終了するのです。
なんだか細かいなぁ
細かい話ですが、これは資格試験等の民法の問題で問われやすい部分です。もし「賃貸借契約が解除されると同時に転貸借契約も終了する」というような肢が出題されたら、それは誤りの肢になります。くれぐれもお気をつけください。
なぜ転貸借契約の終了時期がそのタイミングなのか
これにはちゃんとした理屈があります。別に試験問題で問うために、そのようになっている訳ではありません。
その理屈はこうです。
賃貸借契約において、賃貸人は賃借人に対し「目的物を使用収益させる義務」を負う(オーナーは賃貸した不動産を賃借人(借主)に使わせてあげる義務を負うということ)。
しかし「目的物を使用収益させる義務」が履行不能に陥れば、賃貸借契約は終了する。
例えば、賃貸借している不動産が滅失したら、その賃貸借契約は終了する。
なぜなら、不動産が滅失してしまったら「目的物を使用収益させる義務」を果たすことが不可能になる、すなわち、履行不能に陥るからである。
賃貸借契約が解除された際の転貸借契約については、賃貸借契約の存在の上に成り立っている転貸借契約は、賃貸借契約が解除されると、いわば宙ぶらりん状態になると考えられる。
そして、賃貸人が転借人に明渡しを請求した時に初めて「履行不能」に陥ると考えるので、賃貸借契約が解除された際の転貸借契約の終了時期は「賃貸人が転借人に明渡し請求をした時」になるのである。
このような理屈になります。なんだか、わかるようなわからないような、そんな理屈ですよね(笑)。
ただ、これは判例で示されていることなので、納得の如何に関わらず「こうなっているんだ」と、強引に納得してください。
賃貸借契約の合意解除と期間満了により終了した場合の転貸借
事例１事例２では、転貸借における家賃滞納による賃貸借契約(原賃貸借契約)の解除の問題について見て参りました。
この「家賃滞納による解除」というのは、債務不履行(履行遅滞)による解除です。このような解除は「法定解除」になります。
これは法律の定めによって、一定の要件を満たした場合に、債権者から一方的になされる解除です。
さて、では次のような場合はどうなるのでしょうか？
事例３
ＢはＡ所有の甲建物を賃借している。ＢはＡの譲渡を得て、適法に甲建物をＣに転貸している。その後、ＡとＢの合意により、ＡＢ間の賃貸借契約が解除された。
この事例３に登場するＡＢ間の解除は「法定解除」にはなりません。ＡＢ間の解除は、互いの合意のもとに行われています。このような解除は「合意解除」と言います。
さて、問題はここからです。
家賃滞納による賃貸借契約の「法定解除」の場合は、賃貸人は転借人への催告は必要ありません。転借人をシカトして、賃貸借契約を解除できます。転借人は、賃貸人から「その転借している不動産から出てけ！」と言われれば、もはやどうすることもできません。
ところが、この事例３では、ＡＢ間の賃貸借契約は合意解除されています。
この場合、転借人Ｃは一体どうなるのでしょうか？
[関係図]
(オーナー) (賃借人)
賃貸人 転貸人 転借人
A B Ｃ
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
↑ ↑
賃貸借契約 転貸借契約
↑
合意解除
結論。ＡＢ間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Ｃに対抗できません。
したがいまして、転借人Ｃは「甲建物はワタシが転借しているのだ！」と主張して、堂々と甲建物を使用し続けることができます。
なぜ合意解除を転借人に対抗できないのか
ＡＢ間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Ｃが持つ「甲建物の使用収益権」を踏みにじることになってしまいます。
というのは、転貸人Ｂは、BＣ間の転貸借契約により、転借人Ｃに対し「甲建物を使用収益させる義務」を負ってます。それはつまり、BＣ間の転貸借契約により、転借人Ｃには「甲建物の使用収益権」という権利があるということです。
ましてや、甲建物のオーナーである賃貸人Ａも、BＣ間の転貸借契約には承諾を与えています。それにも関わらず、ＡＢ間で勝手に合意して賃貸借契約を解除し、転借人Ｃに「ＡＢ間の賃貸借契約は解除したから、甲建物から出てってくれ」と迫るのは、信義則に反し許されません。(判例)※
※信義則についての解説は「不動産売買契約～背信的悪意者と信義則について」もご参照ください。
したがいまして、ＡＢ間の賃貸借契約が合意解除されても、賃貸人Ａは、転借人Ｃに対し、甲建物の明渡し請求はできないのです。
賃貸借契約が期間満了により終了した場合
ＡＢ間の賃貸借契約が、期間満了により終了した場合、転借人Ｃはどうなるのでしょう？
この場合は、賃貸人Ａは、ＡＢ間の賃貸借契約の期間満了による終了を、転借人Ｃに対抗できます。
なぜなら、転借人Ｃは、BＣ間の転貸借契約を結ぶ際に、ＡB間の賃貸借契約の終了時期も分かっていたはずだからです。
したがいまして、ＡＢ間の賃貸借契約が期間満了により終了すれば、転借人Ｃは素直に、甲建物を退去しなければなりません。
というわけで、今回は以上になります。
宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
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