【転貸借(サブリース)】賃貸人は転借人に直接家賃請求できる?転貸借の建物の修繕請求は誰にする?

▼この記事でわかること
転貸借(サブリース)の家賃
賃貸人から転借人に直接家賃請求するときの注意点
転借人は賃貸人と転貸人、ダブルに家賃支払い義務を負うのか
転借人による建物の修繕の請求
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。

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転貸借(サブリース)の家賃

 転貸借とは、わかりやすく簡単に言うと「また貸し」のことです。
 まずは事例をご覧ください。

事例
BはA所有の甲建物を賃借している。その後、Bは、Aの承諾を得て、Cに甲建物を転貸した。


 これは、賃借人(借主)Bが、賃貸人(貸主・オーナー)Aの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸(また貸し)した、というケースです。
 このケースで、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAとBです。
 はBと転貸借契約を結んでいます。
 そして、このような場合のCを「転借人」と呼びます。
 また、Bは「転貸人」になります。
 各自の立場を示すとこうなります。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 このようになります。
 少しややこしく感じるかもしれませんが、まずはここを押さえてください。
 また、このような転貸借の場合の賃貸人(オーナー)と賃借人(転貸人)が結ぶ賃貸借契約を原賃貸借契約と言ったりもします。事例だとAB間の賃貸借が原賃貸借契約ですね。要するに「その転貸借の元となっている賃貸借契約」を意味します。
 それはわかったけどさ、そもそも事例の甲建物の家賃はどうなんの?
 はい、そこ重要ですよね。事例の転貸人Bは、転借人Cに対し、家賃を請求できます。つまり、転借人Cは転貸人Bに家賃を支払うことになります。
 そして、賃貸人Aは、転貸人Bに対し家賃を請求し、転貸人Bは賃貸人Aに家賃を支払います(ここは転貸前と変わりません)。
 さて、ではこの事例で、賃貸人Aは、転借人Cに対して、直接、家賃を請求できるでしょうか?
 結論。賃貸人Aは、転貸借Cに対して直接、家賃を請求できます。つまり、オーナーから転借人に対して直接、家賃を請求することも可能ということです。
 根拠となる民法の条文はこちらです。

(転貸の効果)
613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。


 本来なら、(オーナーの)賃貸人Aと転借人Cは契約関係ではないので、AC間に権利義務関係も発生しないのですが、上記の民法613条により「転借人は~賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」として、(オーナーの)賃貸人Aは転借人Cに対して、直接に家賃を請求できることになります。
 なお、(オーナーの)賃貸人Aが転借人Cに直接に家賃を請求しても、賃貸人A(オーナー)と転貸人B(賃借人)の賃貸借契約には何の影響もありません。
 したがいまして、従来どおり、賃貸人Aは転貸人Bに家賃を請求できます。
マンション
【補足1:サブリース】
 巷で「サブリース」と言われているのは、この転貸借のことです。
 サブリースでよくあるのが、事業者がマンションやアパートを一棟まるごと借りて、一室ずつ個人の客に賃貸する、というパターンです。これは、そのマンションやアパートのオーナーから事業者が一棟まるごと賃借して、個人の客に転貸しているということです。
 したがって、その場合に「賃貸借契約」を結んでいるのは、オーナーとサブリース事業者です。サブリース事業者と客が結ぶ契約「転貸借契約」になります。
 そして、客はサブリース事業者に家賃を払い、サブリース事業者はオーナーに家賃を払います。
 なお、サブリースにおけるオーナーとサブリース事業者が結ぶ賃貸借契約特定賃貸借契約、またはマスターリース契約と言います。

【補足2:オーナー向けのサブリース提案】
 よく、マンションやアパートの経営者(オーナー)向けのサブリースの提案がありますよね。
 これは一体どういうことなのかといいますと、要するに、サブリース事業者がオーナー所有のマンションやアパートを賃借して、一定の家賃収入をオーナーに保証した上で(たとえ空室が生じても、サブリース事業者からオーナーへ、約束した一定の家賃が支払われるということ)客に転貸することにより、オーナーは空室による家賃収入減少のリスクを回避することができる、というわけです。
 これだけ聞くと、オーナーにとって良いことづくめのように思われますよね。しかし、実はこれにも落とし穴があります。
 この問題についての詳細はここでは割愛しますが「かぼちゃの馬車」事件はニュースで見て覚えている方も少なくないと思います(ご存知ない方は「かぼちゃの馬車」でググってみてください)。
 とりあえず、覚えておいていただきたいのは「オーナー向けのサブリース提案にもリスクがある」ということです。
 この問題につきましては、また機会を改めてお話できればと存じます。

賃貸人から転借人に直接家賃請求するときの注意点

 さて、再び事例に戻りますが、今一度、関係図を確認します。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 転借人Cは転貸人Bに家賃を払い、転貸人Bは賃貸人Aに家賃を払のが基本ですが、民法613条の規定により、転借人は賃貸人に直接の義務を負うので、賃貸人Aから転借人Cに対して、直接に家賃を請求することもできます。(つまりサブリースの場合、サブリース会社をすっ飛ばしてオーナーから直接、入居中の人へ家賃を請求することもできるということ)
 ここまでは、すでに解説したとおりですが、ここで注意点があります。
 賃貸(オーナー)が転借人に対して直接、家賃を請求する場合、請求できる家賃(金額)は、賃貸借契約で定められた賃料と転貸借契約で定められた賃料の、低い方の家賃です。
 これはどういう意味かというと、例えば、事例の賃貸人Aと転貸人Bの賃貸借契約で定められたAB間の家賃が10万円で、転貸人Bと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が8万円だとしましょう。つまりこうです。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
   家賃10万円   家賃8万円

 この場合に、賃貸人Aから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額の上限は8万円になります。
 なぜなら、転借人Cの負っている賃料債務は8万円だからです。転借人Cが負っている賃料債務を超えた金額を請求することはできません。

 また、今度は逆に、賃貸人Aと転貸人Bの賃貸借契約で定められたAB間の家賃が8万円で、転貸人Bと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が10万円だとしましょう。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
    家賃8万円   家賃10万円

 この場合も、賃貸人Aから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額の上限は8万円になります。
 なぜなら、賃貸人Aが持っている賃料債権の金額が8万円だからです。賃料債権を超えた金額を請求することはできません。
 つまり、賃貸人(オーナー)から転借人に直接、家賃を請求する場合でも、転借人(債務者)の賃料債務を超えた金額を請求することはできず、また、賃貸人(債権者)の賃料債権を超えた金額を請求することもできない、ということです。
 したがって、結果的に「賃貸借契約で定められた家賃」と「転貸借契約で定められた家賃」の低い方の金額しか請求できないのです。

転借人は賃貸人と転貸人、ダブルに家賃支払い義務を負うのか
?女性
 もちろん、転借人はダブルの支払い義務を負うわけではありません。
 もし、すでに転貸人に家賃を支払っているのに、賃貸人(オーナー)から家賃を請求されたら「すでに支払い済みです」と主張すればいいのです。
 しかし、民法613条には気になる一文があります。それは「賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない」という箇所です。
 これは何を意味しているのかと言いますと、例えば、転貸借契約の家賃の支払い期日が月末だったとして、転借人は転貸人に対して20日に家賃を支払っていたとします。それなのに月末に、賃貸人(オーナ)から転借人に家賃の支払い請求があった場合、転借人は「すでに支払い済みです」と拒むことができない、ということです。
 それヤバくね?
 ヤバいですよね。ではこのようなときに、転借人は一体どうすればいいのか?このようなときは、一旦、賃貸人に対して家賃を支払った上で、転貸人に対し、支払い済みの家賃の返還請求をすることになります。
 めんどくさ!
 ですよね。そもそも、なぜそんな事が起こってしまったのか?真っ先に考えられる原因は「転貸人が賃貸人(オーナー)にちゃんと家賃を払っていない」ですね。だから、転借人に対して賃貸人(オーナー)から直接請求が来たという訳です。他にも考えられる原因はありますが、いずれにしても、賃貸人(オーナー)・転貸人(賃借人)での家賃の管理がうまくできていない事は間違いなさそうです。
 つまり、これも転貸借・サブリース物件におけるリスクの一つと言えます。

建物の修繕の請求

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 さて、今度はこの事例で、甲建物に水漏れが生じた場合に、転借人Cは、賃貸人(オーナー)Aに対して、甲建物の修繕を請求できるでしょうか?
 結論。転借人Cは賃貸人Aに対して、甲建物の修繕の請求はできません。
 
なぜなら、賃貸人Aと転借人Cは、契約関係にないからです。
 転借人Cと契約関係にあるのは、転貸借契約を結んでいる転貸人Bです。賃貸人(オーナー)Aと契約関係にあるのは、あくまで、賃貸借契約を結んでいる転貸人(賃借人)Bです。
 じゃあ転借人Cは誰に修繕の請求をすればいいの?
 転借人Cが甲建物の修繕を請求する相手は、転貸人Bになります。
 転貸人Bは、転借人Cと転貸借契約を結んでいる以上、転借人Cに対して家賃を請求する権利を持つと同時に、甲建物を使用収益させる義務も負います。
 したがいまして、転借人Cは、転貸人Bに対して、甲建物の修繕を請求する権利があるのです。

転借人に修繕を請求された転貸人

 では、転借人Cから甲建物の修繕を請求された転貸人Bは、自らその修繕を行わなければならないのでしょうか?
 この場合、転貸人Bは、賃貸人Aに修繕を請求することになります。実務上は、転借人Cから修繕を要求する連絡を受けた転貸人Bが、甲建物の管理会社に修繕を要求する連絡をする、という流れになると思われます。ただ、賃貸人(オーナー)が、賃借人に、転貸の承諾を与える際に「このような場合はこのように」という内容を転貸借契約に盛り込むことで、現実にはこの辺の流れはケースバイケースになると考えられます。

 基本的に、賃貸借契約と転貸借契約は別個に存在している、と考えるので、賃貸人(オーナー)と転借人の間には、権利義務関係はありません。
 不法行為等でもない限り、契約関係にない者同士に、債権債務関係は生じません。未婚の者同士が浮気をしても、不倫関係にはなりませんよね(?)。スミマセン。例えが意味不明ですね(笑)。
 話を戻します。ということなので、むしろ「転借人は~賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」として、賃貸人(オーナー)から転借人に直接、家賃を請求できる、という民法613条の規定による請求の方が、特殊だと考えた方が理解しやすいのではないでしょうか。

 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
東京都行政書士会所属
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保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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