【借地権】賃借権と地上権の違い/借地人の対抗要件と対抗力とは/借地上の建物滅失問題/借地人の賃借権の譲渡(転貸)について

▼この記事でわかること
2種類の借地権
賃借権と地上権の違い
借地人の対抗要件
借地上の建物が滅失した場合
借地人の対抗力の様々なケース
借地人の賃借権の譲渡(転貸)
賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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借地権

 不動産賃貸借は、何も建物・家屋に限ったものではありません。土地の賃貸借もあります。
 土地を目的とする賃貸借の権利を、借地権と言います。

借地権には2種類ある

 借地権とは、簡単に言うと「土地を借りて使用する権利」ですが、この借地権には2つの種類があります。
 それは、賃借権地上権です。

賃借権とは

 土地の所有者(賃貸人・地主)の承諾を得て、土地を間接的に支配し利用できる借地権を、賃借権といいます。
「間接的に支配」という意味は、土地の所有者の承諾を必要とするからです。土地の所有者の承諾が必要とは、自由に借地権(賃借権)を譲渡したりすることができないという意味です。
 これは土地に限ったことではありませんが、例えば、アパートを借りて住んでいる人が、勝手に他人にそのアパートを譲渡したりまた貸し(転貸)したりすることはできません。もし譲ったりまた貸ししたりするのであれば、大家(賃貸人)の承諾が必要です。
 それと一緒で、土地の賃借権を持っていても、土地の所有者の承諾なしで、勝手に借地権(賃借権)を譲渡したりすることはできません。
 したがいまして、賃借権とは「間接的に」土地を支配し利用する権利なのです。

地上権とは

 土地の所有者(賃貸人・地主)の承諾なし、土地を直接的に支配し利用できる借地権を、地上権と言います。
「直接的に支配」という意味は、土地の所有者の承諾を必要としないからです。
 つまり、地上権の場合、土地の所有者(賃貸人・地主)の承諾なしに自由に地上権を譲渡したりすることができるのです。
 したがいまして、地上権は賃借権よりも強い権利になっています。

賃借権は債権的権利、地上権は物権的権利

 賃借権も地上権も同じ借地権ですが、その権利の強さが全然違うのは、ここまでの解説でもわかりますよね。ではその違いを民法的に表現しますと、賃借権は債権的権利なのに対し、地上権は物権的権利です。
 といっても、これだけではわかりづらいと思いますので、もう少し詳しく解説します。
 債権とは、人に対する権利です。特定の人に対して「金払え」「それをよこせ」「使わせろ」などと主張できる権利です。
 そして賃借権は、土地の所有者に対し「使わせろ」という債権です。
 したがいまして、賃借権は債権的権利になります。
 一方、物権とは物に対する権利で、物の排他的支配権です。物の排他的支配権とは全ての他人に対して「これはワタシのモノだ!」と主張できる権利です。
 全ての他人に対して主張できるということは、土地の所有者に対してだけでなく、隣人に対しても、土地を購入しようとしている人に対してでも、その権利を主張できるということです。
 したがって、地上権は「ワタシのモノ」として、土地の所有者の承諾なしに自由に譲渡したりすることができるのです。
 地上権の権利の強さは、借地権というよりも「準所有権」といった方が良いかもしれません。所有権が孫悟空なら地上権はベジータとでも言いましょうか。それぐらいに強い力を地上権は持っています。

 2種類の借地権~賃借権と地上権。それぞれの特徴と違い、おわかりになっていただけましたでしょうか。
 なお、現実に利用されている借地権のほとんどは賃借権です。
 というのも、地上権は権利が強すぎるからです。権利が強すぎるということは、それだけ土地の所有者に不利になるということです。
 不利になる地上権の設定を、土地の所有者が望まないのは言うまでもありませんね。

ちょこっとコラム
区分地上権~借地の
地下空間は使える?

女性講師
 地上権(借地権)とは、他人の土地において工作物(主に建物)または竹木を所有するために、その土地を使用する権利のことです。
 ところで「土地を使用」とは「土地の上を使用」と考えるのが通常ですが、「土地の下」つまり、地下空間はどうなるのでしょうか?
 地下または空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができます。その場合、地上権の設定に際に、地上権行使の範囲、つまり、その土地の使用に制限を加えることができます。これが、区分地上権です。
 普通地上権は、地下と空間に効力があります。つまり、通常の地上権でも、地下を使用する権限はあるのです。そして、区分地上権という形で、そこに制限を加えるというわけです。
 また、他に土地を使用収益をする者等がいても、その者等全員の承諾があれば、区分地上権を設定することができます。
 なお、区分地上権は「工作物(主に建物)を所有するため」であって、竹木所有を目的とした区分地上権は存在しません。
 したがって、竹木所有を目的とした区分地上権の設定はできません。

 ところで、区分地上権と似たような名称で、区分所有権があります。
 しかし、その内容はまったく異なります。区分所有権は、分譲マンション等での専有部分の所有権のことです。
 この点、似たような名称ということで混乱しないようにお気をつけください。(区分所有権についての詳しい解説は「共有~持分権とは」をご覧ください)

借地人の対抗要件

事例1
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、借地人が土地を利用中に、土地の所有者(地主)が代わったというケースです。オーナーチェンジの土地バージョンですね。

  借地人B       借地人B
自己所有建物  自己所有建物
   甲土地    →     甲土地
     (A所有)    売却     (C所有)

 さて、この事例1で、借地人Bがいきなり新地主Cから「甲土地から出てけ!」と言われた場合、Bはどうすればいいでしょうか?
 民法には次の条文があります。

(不動産賃貸借の対抗力)
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

 この民法605条の条文によれば、賃貸借はその旨の登記をすることで、新たな所有者にも対抗できる(法律の保護のもと権利を主張できる)ようです。
 すると、事例の借地人Bは、土地の賃貸借の登記をしている訳ではありませんので、このままだと新地主Cの言われるがままに、甲土地を出ていかなければならなくなりそうですが...。
 結論。借地人Bは、甲土地の賃貸借の登記をしていなくても、甲土地の上にある建物の登記があれば、甲土地の賃貸借を新地主Cに対抗できます(法律の保護のもと権利を主張できる)。
 つまり、借地人Bは、甲土地に建てた建物の登記をしていれば、新地主Cから「甲土地から出てけ」と言われても「ワタシが借りて使っているのだ!」と主張・対抗できます。
 そして、その根拠となる条文はこちらになります。

(借地権の対抗力等)
借地借家法10条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。


 借地借家法は不動産賃貸借における特別法です。
 一方、民法は一般法です。
 そして、特別法は一般法に優先します。
 ですので、借地借家法は民法に優先して適用されます。(これについての詳しい解説は「不動産賃貸借の基本~特別法と一般法~」をご覧ください)
 したがいまして、前述の民法605条の規定ではなく、上記の借地借家法10条の規定が適用され、借地人はその土地の賃貸借の登記がなくても、借地上にある建物の登記があれば、地主が代わっても、その土地の賃貸借を対抗できる(法律の保護のもと権利を主張できる)という訳です。
 これは建物の賃貸借の場合と一緒なのですが、借地借家法の規定に関わらず、前述の民法605条の規定に従って、借地人は、土地の賃貸借の登記をして、新地主に対抗することも可能です。
 しかし、土地の賃貸借の登記をするには、土地所有者(地主)の協力が必要になります。そして、土地所有者に、借地人の賃貸借の登記に協力する義務はありません。つまり、土地所有者は、借地人の賃貸借の登記を拒否しても何も問題ありません。
 ですので、ハッキリ言って民法605条役立たずのザル規定なんです。
 そこで、借地人をもっとしっかり保護するために、借地借家法10条の規定が設けられた、ということです。

建物が滅失するとどうなるか
家屋損壊
事例2
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の登記をした建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。その後、B所有の建物が火災により滅失した。


 さて、この事例において、借地人のBは、借地上の建物の登記があります。

  借地人B       借地人B
   B登記建物   B登記建物
   甲土地    →     甲土地
     (A所有)    売却     (C所有)

 ということは、新地主のCに対し、借地人Bは、甲土地の賃貸借を対抗(賃貸借の権利を法律の保護のもと主張)できます。たとえ新地主のCから「甲土地から出てけ!」と言われても「ワタシは甲土地の借地人だ!だから甲土地を利用する権利がある!」と主張することができます。
 しかし、この事例には、ひとつ問題があります。それは、借地上の建物が滅失してしまった、ということです。

  借地人B       借地人B
   B登記建物   B登記建物滅失
   甲土地    →     甲土地
     (A所有)    売却     (C所有)

 建物が滅失してしまったということは、登記をした建物が消滅してしまったということです。
 存在しない建物の登記などはありえません。つまり、建物が滅失したことによって、その建物の登記は無効のものになってしまうのです。
 すると、借地人Bは、借地上に建物も無ければ登記も無い、という状態になってしまう訳です。
 となると、このような状態で借地人Bは、新地主Cに対して、甲土地の賃貸借を対抗(賃貸借の権利を法律の保護のもと主張)できるのか?ということが、この事例2で考えるべき問題になります。
 結論。借地人Bは、借地借家法10条2項の規定により、次のような対処をすれば、甲土地の賃貸借を対抗できます。

1・建物滅失の日と新建物築造の旨等を、その土地上に掲示する。
(甲土地上に掲示するとは、甲土地上に看板を立てるという意味。つまり、建物滅失の日と新建物築造の旨等を記載した看板を甲土地上に立てる、ということ)
2・建物滅失後、2年以内に、実際に新建物を築造し、その旨の登記をする。

 以上の対処をすれば、借地人Bは、甲土地の賃貸借を新地主Cに対抗することができます。
 したがいまして、事例2の借地人Bが取り急ぎやらなければならないことは、甲土地に必要事項を記載した看板を立てることです。
立て看板
 そして、それから2年以内に新しい建物を建てて登記をすれば、万事OKとなります。

その他のケース

 建物滅失以外でも、借地人の対抗力(法律的な権利)について様々なケースが存在しますので、それらについて簡単に解説します。

・建物の改築・増築等の変更登記をしていない場合
 建物の改築・増築などをしたときは「建物表題部変更登記」をしなければなりません。
 この建物表題部変更登記をしていない場合、借地人の対抗力(法律的な権利)がどうなるのか?ですが、建物の同一性が認められれば、借地人の対抗力(法律的な権利)は維持されます。
「建物の同一性」という要件が気になりますが、極端な改築・増築でなければ問題はないと思われます。

・所有権保存登記はせず表示登記のみの場合
 建物の登記には、どんな建物かを示す表示登記(建物表題登記)と、建物の所有権などの権利関係がどうなっているかを示す権利部の登記があります。
 このうち、権利部の所有権保存登記をせず、表示登記(建物表題登記)のみで借地人の対抗力がどうなるのか?ですが、この場合、借地人の対抗力は認められます。

・土地を分筆して新番の土地に建物が存在しなくなった場合
 分筆とは、土地を分けることです。例えば、甲土地を2つに分割して、小さくなった甲土地と新たな乙土地に分けるようなことです。
 つまり、借地が分筆されて、その借地が建物の建っている部分とそうでない部分とで所有者が別になったような場合に、借地人の対抗力がどうなるのか?ということですが、建物が建っていない部分の土地についても借地人の対抗力は認められます。

・親族名義の登記の場合
 これは、例えば、借地上の建物の登記が、借地人本人ではなく、借地人の親名義の登記だったような場合に、借地人の対抗力がどうなるのか?ということです。
 このような場合、借地人の対抗力は認められません。対抗力が認められるためには、借地人本人名義の登記でなければなりません。

借地人の賃借権の譲渡(転貸)

 賃借人(借り手)は、賃貸人(貸し手)の承諾なしに、借りて利用する権利(賃借権)を他の誰かに譲り渡したり(無断譲渡)、また貸ししたり(無断転貸)することはできません。
 もし、賃借権の無断譲渡・転貸が行われてしまった場合、賃貸人は、その賃貸借契約を解除することができます。(賃借権の無断譲渡・転貸についての解説は「賃借権の無断&適法な譲渡と転貸~」もご参照ください)

借地上の自己所有の建物を借地人は自由に売れる?
一軒家
 今現在、土地を借りて、その土地(借地)上にある自己所有の建物を利用している、という方(借地人)もいらっしゃるかと思います。
 さて、そのような場合、借地人は、その借地上にある自己所有の建物を、地主の承諾なしに売ることはできるのでしょうか?
 結論。借地人は、地主の承諾なしに借地上の自己所有の建物を自由に売ることができます。なぜなら、建物はあくまで借地人の自己所有物だからです。
 したがいまして、借地人が、借地上にある自己所有の建物を売るのは自由なのです。

ワシは借地上にある自己所有の建物を孫に贈与したんじゃが...

 実は、このケースは少し微妙です。というのは、建物を孫に贈与するということは、建物を孫に譲渡することになり、建物を譲渡するということは、それにともなって、その土地の賃借権も譲渡されることになります。
 ということはつまり、賃借権の無断譲渡ということになってしまうのです。となると、地主に土地の賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。そうなると、せっかく建物を贈与された孫が困ってしまいます。
 結論。借地上の自己所有の建物を孫に贈与したケースでは「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」が認められ、例外的に、地主の解除権を制限し、建物を贈与された孫は無事、その借地を使い続けることができます。※
※ 「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」についての詳しい解説は、「【賃借権の無断&適法な譲渡と転貸】賃貸人の解除権と信頼関係破壊の法理とは」をご参照ください。なお、この「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」の立証責任は、賃借人(借地人)の側にあります。

賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可

 土地の賃借権(土地を借りて利用する権利)の譲渡が伴う、借地上の自己所有の建物を譲渡・転貸をする場合に、その譲渡・転貸をしても、借地権設定者(賃貸人・地主)にとって、不利になるおそれがないのが明らかなのに、借地権設定者(賃貸人・地主)がその譲渡・転貸を承諾しないとき、賃借人(借地人)は、裁判所にかけあって「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」を得ることができます。
 これを得ると、賃借人(借地人)は、借地権設定者(賃貸人・地主)の承諾を得たことと同じことになり、問題なく、借地上の自己所有の建物を譲渡・転貸することができます。当然、この場合は、借地権設定者(賃貸人・地主)は、その土地の賃貸借契約を解除することはできません。
 また、この「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」の仕組みは、借地上の建物が競売された場合にも規定があります。(借地借家法20条)。※
※競売については、抵当権などの担保物権についての記事で解説します。(抵当権の基本についての詳しい解説は「抵当権の超基本~その特徴と意味を徹底解説!」をご覧ください)


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。
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東京都行政書士会所属
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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