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2021/06/28

【賃貸人たる地位の移転(オーナーチェンジ)と敷金】滞納家賃がある場合/賃借人が退去して敷金返還前のオーナーチェンジの場合

▼この記事でわかること
・賃貸人たる地位の移転(オーナーチェンジ)と敷金問題の基本
・債権だけでなく義務も引き継がれる
・滞納家賃がある場合
・賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間にオーナーチェンジした場合
（上記クリックorタップでジャンプします）
　今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。

賃貸人たる地位の移転と敷金～オーナーチェンジの敷金問題

事例１
Ａは自己所有の甲建物をＢに賃貸し、引き渡した。その後、Ａは甲建物をＣに売却し、ＡからＣへ登記を移転した。

　いきなり事例から始まりましたが、これは、借主(賃借人)Ｂが甲建物を賃借中に、貸主(賃貸人)がＡからＣへ代わった、いわゆるオーナーチェンジのケースです。
　さて、この場合、ＢからＡに預けられている敷金は一体どうなるのでしょうか？

　最初に結論を申し上げておきますと、借主(賃借人)Ｂから旧オーナーＡ(旧賃貸人)に預けられた敷金は、新オーナーＣ(新賃貸人)に引き継がれます。
　よって、Ｂは改めて新オーナーＣに敷金を預ける必要はなく、旧オーナーＡがＢに敷金を返還する必要もありません。
　旧オーナーＡに預けられた敷金は、ＡＣ間の甲建物の売買契約の手続きの中で、Ａから新オーナーＣへと引き継がれます(実務上は売買代金から差し引いたりする)。
　したがいまして、借主(賃借人)Ｂは、何もする必要はありません。Ｂがやることがあるとすれば「登記簿(登記事項証明書)による所有者の確認」です。つまり、本当にオーナーがＡからＣへ移ったのか？の確認です。

敷金は不動産賃貸借契約における担保

　敷金は、不動産賃貸借契約における賃貸人の債権(家主・オーナーの賃料債権など)についての担保になります。※
　そして、担保には随伴性がありますので、旧オーナーの持つ債権(賃料債権など)が、オーナーチェンジによって新オーナーに移ることにより、担保である敷金も、それにともなって新オーナーに移っていくのです。
※(担保についての詳しい解説は「抵当権の超基本～その特徴と意味を徹底解説！」をご覧ください）

随伴性とは親ガモ子ガモの関係性

「随伴性がある」とは、どういう意味かと言いますと「子ガモは親ガモにくっ付いていく」という意味です。
　事例１のような不動産賃貸借の場合、親ガモは「オーナーの持つ賃貸人としての債権」です。賃貸人としての債権とは、賃借人Ｂに対し家賃を請求したりする債権です。
　そして子ガモは、担保である敷金です。
　したがいまして、オーナーチェンジにより親ガモがＡからＣに移り、敷金という子ガモは、それにともなって親ガモにくっ付いていくという訳です。

債権だけでなく義務も引き継がれる

　なお、オーナーチェンジでＣが新オーナーとなった後の、Ｂの敷金返還請求相手は誰になるのか？ですが、当然、それは新オーナーのＣになります。
　なぜなら、オーナーチェンジにより引き継がれるのは「賃貸人としての債権」だけではなく「賃貸人としての権利・義務」の全てが引き継がれるからです。つまり、旧オーナーＡの敷金返還義務も新オーナーＣへと引き継がれるのです。
　また、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を使わせてあげる義務を負うということです。
　加えて、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務も負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を、借主が使用するために必要な修繕を行わなければならない、ということです。
　このような義務は「賃貸人(オーナー)としての権利・義務」の中に当然含まれるものです。

滞納家賃がある場合

　続いて、次のようなケースではどうなるのでしょうか？

事例２
ＢはＡ所有の甲建物を借りて住んでいる。しかし、Ｂは家賃を滞納していた。その後、Ｂから滞納家賃が払われないまま、Ａは甲建物をＣに売却し、その旨の登記をした。

　これは、賃貸中の物件の滞納家賃が払われないままオーナーチェンジしたケースです。
　敷金や賃貸人としての権利・義務は、オーナーチェンジにともなって新オーナーへと移っていくことはすでに記したとおりです。
　さて、ではこの事例２の、賃借人(借主)Ｂの滞納家賃は一体どうなるのでしょうか？
　賃貸人としての権利・義務の全てが新オーナーへと移っていくのなら、それにともなって、滞納家賃についても新オーナーへと移っていきそうなものですが．．．。
　結論。賃借人Ｂの滞納家賃については、旧オーナーＡの元に残ります。
　つまり、Ｂの滞納家賃についての賃料債権は旧オーナーＡの元に残るので、Ｂに対し「滞納している家賃を払え！」と請求できるのはＡになります。新オーナーＣではありません。
　もし、Ｂの滞納家賃についての債権をＡからＣに移す場合は、別途、債権譲渡の手続きが必要になります。(債権譲渡についての詳しい解説は「債権譲渡の超基本～債権は譲れる？」をご覧ください)

　このように「オーナーチェンジ前に発生していた滞納家賃」については、オーナーチェンジにともなって自動的に新オーナーへと移っていくということはありません。
　オーナーチェンジ前の滞納家賃の賃料債権は、旧オーナーの元に残ったままになります。
　敷金などとは違い、滞納家賃についてはこのような扱いになりますので、ご注意ください。

賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間にオーナーチェンジ

事例３
Ａ所有の甲建物を借りて住んでいたＢは、賃貸借契約の終了に伴い、甲建物を退去・明け渡した。その後、Ｂに敷金が返還される前に、Ａは甲建物をＣに売却し、その旨の登記をした。

　これもオーナーチェンジのケースですが、少し状況が複雑になってきました。
　この事例３は「賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間」というタイミングで、オーナーチェンジが行われたケースです。
　さて、ではこの事例３で、賃借人Ｂが旧オーナーＡに預けていた敷金は一体どうなるのでしょうか？
　敷金には随伴性があります。ですので、通常どおりに考えれば、オーナーチェンジにともなって、敷金についてもＡからＣへと移っていきそうですが．．．。
　結論。この事例３のような場合、敷金については、Ａの元に残ったままになります。
　つまり、賃借人Ｂが敷金返還請求する相手は旧オーナーＡで、賃借人Ｂに対して敷金返還義務を負うのも旧オーナーＡになります。
　え？なんで？
　そうなりますよね。でもこれは法律的な理屈ではなく、実務上の要請と賃借人の保護という２点から、このような結論になるのだと考えられます。なので、理屈抜きに強引にこの結論を覚えてしまってください。


　というわけで、今回は以上になります。
　宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
　最後までお読みいただきありがとうございます。

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