賃貸借の基本~借地借家法は民法に優先する~特別法と一般法とは

 賃貸借とは、簡単に言うと利用料金が発生する物(動産・不動産)の貸し借りです。レンタルショップでCDを借りるのも賃貸借ですし、レンタカーを借りるのも賃貸借です。そして、不動産の貸し借りも賃貸借です。不動産の場合は特に不動産賃貸借と言います。
 ここで気をつけて頂きたいことがあります。お金の貸し借りは賃貸借にはなりません。お金の貸し借りは消費貸借(金銭消費貸借)になります。そして、利用料金が発生しない物の貸し借りも、賃貸借ではありません。不動産でも、タダで貸し借りをしていれば、それは賃貸借にはなりません。そのようなタダの物(動産・不動産)の貸し借りは使用貸借になります。この点はまずご注意下さい。

不動産賃貸借について考えるときは民法だけでは不十分

 それでは、ここから本格的に不動産賃貸借というものについて考えて参りたいと思いますが、まず最初に申し上げておきたいことがございます。民法における賃貸借についての規定は、それだけでは、不動産賃貸借の問題について考えるときにはあまり役に立ちません。なぜなら、不動産賃貸借については借地借家法という特別法が存在するからです。

借地借家法は民法に優先する

 民法は、私法(民間人(民間企業)同士についてのことを定めた法律の総称)における一般法(ベーシックな法律)です。つまり、民法は私人間(民間人・民間企業同士)のことを定めた法律の中のもっともベーシックな法律(すなわち一般法)ということです。しかし、特別法は一般法に優先します。ですので、同じ事柄について定めた規定で借地借家法と民法が異なる場合は、借地借家法が優先して適用されます。なので、不動産賃貸借について考えるときに、民法だけでは不十分なのです。
 従いまして、不動産賃貸借の問題につきましては、借地借家法を織り交ぜた実践的な解説をして参りたいと存じます。

補足・特別法と一般法

「特別法>一般法」という関係性は、何も不動産賃貸借における借地借家法に限ったことではありません。不動産売買において売主が宅建業者の場合は宅地建物取引業法(自ら売主制限など)が優先して適用されますし、建物の建築においては建築基準法が優先して適用されます。他にも、商行為(商売行為)に関しては商法が優先して適用されたり、より消費者保護に厚い消費者保護法があったり等々、色々ございます。この辺りの法律関係は、機会があれば、民法とはまた別に改めてご説明して参りたいと存じます。
 尚、特別法と一般法の規定が重なる場合は特別法が優先して適用されることはすでにご説明申し上げましたが、一般法の規定が特別法と重ならない場合は、一般法の規定が直接適用されます(民法の規定が借地借家法と重ならない場合は、民法の規定が直接適用されるということ)。念のため申し上げておきます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
東京都行政書士会所属
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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