この世の中は契約社会~民法は私達の生活に直結している

 皆さんは、民法と聞いて何かピンと来ますか?
 おそらく、法学生や仕事で法務に携わっている方以外は、中々ピンと来ないのではないかと存じます。
 民法とは一体何なのでしょう。

この世の中は契約社会

 当サイトをご覧になってくださっている方で、アパートやマンションあるいは一軒家を借りて住んでいる、いわゆる賃貸不動産にお住いの方は多いと思います。実はその不動産賃貸借に関する規定が、民法の中に存在します。
 民法の条文は、全部で1050条存在します。その中に賃貸借というカテゴリーがあり、そこに不動産賃貸借(家の貸し借り)に関係する規定が存在します。
 例えば、賃貸人(貸主、つまり家主・大家のこと)は賃貸物(賃貸している物件のこと)の修繕義務を負うとか、賃貸人に無断で転貸(また貸し)してはいけない等々。
 ちなみに、今挙げた例は、皆さんが家を借りる(貸す)時に交わした契約書の中にも、盛り込まれていると思います。もしご面倒でなければ、今一度ご覧になってみてください。
 民法というものはこのように、実は我々の生活に密接に関わっています。
 先ほど挙げた不動産賃貸借の例ですが、これは不動産賃貸借契約になります。つまり、契約の一種ということですね。

 ところで皆さん。この世の中は契約社会というのはご存知でしょうか?
 まあ、いきなり契約社会と言われても、はぁ?て感じですよね(笑)。
 ですので、具体例を挙げてご説明いたします。
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 皆さんも普段、当たり前にコンビニなどで買い物をしますよね。実はこれも契約です。その契約の流れはこうです。

1、購入の申し込みをする(レジに商品を持っていく)
2、申し込みの承諾を受ける(店員が商品をスキャンする)
3、代金を支払う
4、商品の引渡しを受ける(買った商品を受け取る
)


 コンビニでモノを買うということは、実はこのような流れの売買契約になります。
 え?こんなことも契約になるの?
 はい。これも立派な売買契約という契約なのです。
 それではここで問題です。上記の「コンビニでモノを買う」という売買契約ですが、この契約が成立するのは、契約の流れの中の1~4の内、一体どの時点だと思いますか?
 正解は2です。つまり、購入の申し込みの承諾を受けた時点で契約が成立します。
 このような契約を民法上、諾成契約といいます。読み方は「だくせいけいやく」です。承諾の諾に成る契約ということですね。
 契約には民法上、他にも◯◯契約というものが複数存在します。

 さて、どうでしょうか。何となく、民法が身近なものに感じて来たのではないでしょうか?


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根抵当権とは?極度額の限度と債権の範囲/根抵当権の変更・譲渡・処分/元本確定とは?

▼この記事でわかること
根抵当権の基本
極度額の限度
登記事項の3つの要素と特徴
根抵当権の債権の範囲
債務者の変更と債権の範囲の変更
元本確定とは
登記の必要性
根抵当権の譲渡
根抵当権の処分
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、初学者でもわかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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根抵当権の基本

 根抵当権は、債権者と債務者の間の「取引」を前提とする担保権です。
 例えば、Aという楽器メーカーと、Bという楽器店があったとして、AがBの注文に応じて製品を納入するという契約をします。
 そして、代金支払は、毎月末締めの翌月10日払いです。
 そうすると、AがBに製品を納入するごとに、AからBに対する売掛債権(同時にBのAに対する買掛債務)が発生することになります。今日はギター10本で100万円、明日はピアノ1台で50万円、という具合にです。
 これが、もし抵当権なのであれば、売掛金の発生ごとに設定契約と登記が必要になります。そんなのいちいち手間がかかり過ぎてメンドクサ過ぎますよね。
 また、毎月10日に全額の支払をしたら、その度に抵当権が消滅することになります。(被担保債権の弁済により抵当権が消滅する←抵当権の付従性)。これもまたいちいちメンドクサ過ぎますよね。
 複数の売掛金が発生した段階で、まとめて抵当権を設定することは可能ですが、設定するまでの期間に発生した売掛金が無担保債権になるので、それはAにとってリスクとなり、Aとしては心配なのです。
 そんなこんなで、「一定の取引を前提にして担保の枠だけを決めておく抵当権」があれば便利ですよね。それが根抵当権というわけです。

極度額の限度

 先ほど、「一定の取引を前提にして担保の枠だけを決めておく抵当権」が根抵当権と申しました。
 この「担保の枠」が、金〇〇円まで、という極度額の限度です。

(根抵当権)
民法398条の2 
抵当権は、設定行為で定めるところにより、一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保するためにも設定することができる。


 そして、この「極度額の限度」という「枠」が、根抵当権の主人公です。
 「枠」はボスです。そこに出入りする不特定債権(さっきの例ならAの売掛債権)は部下です。
 このボスと部下の関係こそ、根抵当権の本質になります。
 今一つピンと来ないかもしれませんが、まずはここを頭に入れておいてください。

登記事項の3つの要素と特徴
三本指
 根抵当権には、登記事項として3つの要素があります。(絶対的登記事項)
1・極度額(例→金〇〇円まで)
2・債権の範囲(例→楽器製品供給取引)
3・債務者(例→B社)
 そして4つ目の要素が根抵当権者(例→A社)です。
  以上が4大要素です。
 これらをわかりやすく噛み砕いて言うとこうです
・誰が(根抵当権者)
・誰と(債務者)
・どういう取引をした場合に(債権の範囲)
・いくらまで担保するか(極度額)

 以上、これらを根抵当権の本質とします。

 この根抵当権には、以下の特徴があります。

・付従性がない
 抵当権の付従性とは、被担保債権の存在があって初めて抵当権も存在し、被担保債権が弁済などで消滅すれば、それに付き従って抵当権も消滅するという性質です。
 しかし、根抵当権には、その付従性がありません。
 したがって、根抵当権設定時に被担保債権の額がゼロ円でも構いません。根抵当権はこれからの(未来の)取引のために設定できます。
 また、例えば、毎月10日に売掛金が全額弁済されても根抵当権は消滅しません。以後も取引が続くと考えられるからです。

・随伴性がない
 売掛金が債権譲渡されても(被担保債権が債権譲渡されても)、根抵当権は譲受人に移転しません。
 なので、楽器メーカーAと楽器店Bの間で設定された根抵当権が、BからCに売掛金債権が譲渡されたからといっても、Cに移転することはありません。
 また、売掛金債権が保証人等によって代位弁済された場合であっても、根抵当権は移転しません。
 つまり、AB間で設定された根抵当権は、今後ともAB間の取引によって生じる債権だけを担保します。
 では、債権譲渡または代位弁済された売掛金債権はどうなるのか?ですが、いずれの場合も根抵当権の「枠」から抜けて担保のない債権(無担保債権)になります。
 ちなみに、Cが免責的に債務引受をした場合にも、この債権は根抵当権の「枠」から抜けます。
 債務引受とは、債権譲渡の逆パターンです。債務引受には、免責的債務引受と重畳的債務引受がありますが、根抵当権の「枠」から抜けるのは免責的債務引受の場合です。重畳的債務引受の場合は、その債権は引き続き根抵当権に担保されます。

【補足】
 根抵当権では、民法518条の適用もなく、更改後の債務に根抵当権を移すことができません。
 更改とは、債権の消滅事由の1つで、既存債務の消滅と新債務の成立を同時に行う契約です。
 民法518条本文では「債権者(債権者の交替による更改にあっては、更改前の債権者)は、更改前の債務の目的の限度において、その債務の担保として設定された質権又は抵当権を更改後の債務に移すことができる。」と規定しています。つまり、この規定が(確定前の)根抵当権には適用されないのです。

 以上のように、根抵当権には付従性も随伴性もありません。
 したがって、根抵当権には日々生じる特定の債権との結びつきがなく、「枠」が中心になるという点に、抵当権とは違った特徴があります。
 これが、先述の「根抵当権のボスは「枠」で、そこに出入りする不特定債権は部下」の意味です。
 楽器メーカーAと楽器店Bの間の、つまり債権者A債務者B限定の、AB間の「楽器製品供給取引」によって生じている債権のみを、根抵当権は担保するのです。
 したがって、Aがこの債権をCに譲渡すると「債権者C債務者B」となってしまうので「枠」から抜けてしまいます。
 また、債務者Bのスタッフ(楽器店Bの社員)が根抵当権者A(楽器メーカーA)に不法行為をした場合でも、その損害賠償金は「楽器製品供給取引」によって生じていないから担保されません。

根抵当権の債権の範囲
両人指し指上げ
 AB間で設定された根抵当権は、AB間の取引によって生じる債権だけを担保します。
 ということは、AB間で発生する債権であれば、その根抵当権で何でも担保できるのでしょうか?

(根抵当権)
民法398条の2 
2項 前項の規定による抵当権(以下「根抵当権」という。)の担保すべき不特定の債権の範囲は、債務者との特定の継続的取引契約によって生ずるものその他債務者との一定の種類の取引によって生ずるものに限定して、定めなければならない。

 この条文の趣旨は「包括根抵当の禁止」にあります。
 したがいまして、「AB間に発生するすべての債権」を担保することはできません。
 あくまでも、根抵当権は、継続的契約とその中で行われる取引が前提なのです。
 これが、根抵当権の3大要素の一つである「債権の範囲」の意味です。
 そして、根抵当権の債権の範囲について、次の条文もあります。
 
(根抵当権)
民法398条の2 
3項 特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権、手形上若しくは小切手上の請求権又は電子記録債権(電子記録債権法(平成十九年法律第百二号)第二条第一項に規定する電子記録債権をいう。次条第二項において同じ。)は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とすることができる。


 実はこの条文は、根抵当権の立法時に実務会の強い要請で入った条文であると言われています。
 主に金融機関が利用しますが、この条文では、「手形上もしくは小切手上の請求権」を債権の範囲とすることができるとしています。
 これを債権の範囲とすれば、根抵当権の債務者B(楽器店B)が第三者Cに振り出した手形が、転々流通の結果、根抵当権者A(楽器メーカーA)の手に渡ったときに、これを担保するために根抵当権を使用することができるということになります。
 その限度で、一定の取引等を前提としない「包括根抵当」の性質を、根抵当権に持たせることが可能なのです。
 なお、民法398条の2第3項前段の「特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権」も取引を前提としない債権を意味します。具体例を挙げると、特定の工場の廃液により生ずる被害者の損害賠償債権がこれに該当します。

【補足】
 根抵当権は、確定した元本、利息その他の定期金、損害金の全部について、極度額を限度として担保します。(民法398条の3第1項)
 抵当権との違いは、民法375条の適用がないことです。どういうことかと言いますと、根抵当権は、極度額までは利息損害金を何年分でも担保する、ということです。ただし、極度額を超えてしまった分は、1円たりとも担保しません。

 さて、民法は、手形債権、小切手債権の範囲とすることを認めました。
 しかし、債務者との取引によらず取得した手形、小切手については、下記の事由あったときは、その前に取得したものについてのみ、根抵当権を行使できると定めています。(民法398条の3第2項)

・債務者の支払いの停止
・債務者についての破産手続き開始、再生手続開始または特別生産開始の申し立て
・抵当不動産に対する競売の申し立てまたは滞納処分による差押え

 上記はいずれの場合も、債務者または根抵当権設定者の財産状況が悪化しているケースです。
 では、上記定めで何を規律しているのかといいますと、いわば紙クズ同然の破産者の手形を根抵当権がタダで買い集め、それに根抵当権を行使することで巨利を得る、というようなことをあらかじめ防いでいます。また、そのような趣旨の規定なので、上記の事由が生じた後でも、根抵当権者がこれを知らずに取得した手形、小切手については、根抵当権の権利の行使は可能です。

根抵当権の変更
債務者の変更と債権の範囲の変更
フリップと男性
 根抵当権は、「誰が誰とどういう取引をした場合にいくらまで担保するか」という「枠」を設定します。
 その「枠」がボス、そこに出入りする不特定債権は部下、という関係が根抵当権の本質です。
 では、その「枠」の内容を変更することはできるのでしょうか?

(根抵当権の被担保債権の範囲及び債務者の変更)
民法398条の4
元本の確定前においては、根抵当権の担保すべき債権の範囲の変更をすることができる。債務者の変更についても、同様とする。


 上記条文で、根抵当権の「債権の範囲」と「債務者」の変更について規定しています。
 例えば、根抵当権者A(楽器メーカーA)・債務者B(楽器店B)という場合に、債務者をC(楽器店C)に変更することができます。
 すると、この根抵当権は「根抵当権Aと債務者Cとの間の[楽器製品供給取引]によって生じている債権」を担保します。
 そしてこの場合、根抵当権は、変更時以降に発生する債権はもとより、変更前に債務者Cが負担していたAC間の「楽器製品供給取引」によって発生した債務をも負担します。つまり、債務者の変更とは「誰が誰とどういう取引をした場合にいくらまで担保するか」という「枠そのもの」が移るということです。

CがBの債務を引き受けた場合

 根抵当権の債務者の変更に伴い、CがAB間におけるBの特定の債務を引き受けた場合、その債権は債務者変更後の根抵当権によって担保されるのでしょうか?
 これは担保されません。なぜなら、その債権は、AC間の「楽器製品供給取引」により生じた債権ではないからです。その債務はCがBから引き受けた債務に過ぎません。つまり、根抵当権の「枠」外の債権債務なのです。
 しかし、この債務を根抵当権の債権の範囲、すなわち根抵当権の「枠」に入るように変更することは可能です。
 その場合、根抵当権の債権の範囲を下記のように変更登記します。

債権の範囲
楽器製品供給取引
年月日債務引受(旧債務者B)にかかる債権

 こうすることで、Cが引き受けた「AB間におけるBの特定の債務」にかかる債権を、債務者変更後のAC間の根抵当権の「枠」に組み込むことができます。
 これが、債権の範囲の変更です。
 なお、債務者の変更と債権の範囲の変更は、根抵当権の元本確定前にすることできます。

ちょっと確認!元本確定と登記について
ここがポイント女性
元本確定とは

 根抵当権は、確定すると、その表情を変えます。
 確定とは、根抵当権と特定債権の結びつきが生じることです。
 どういう意味かと言いますと、確定により新たな債権が発生することがなくなります。
 すると、それ以降の根抵当権は「枠」ではなく「被担保債権」がボスになり、抵当権とほぼ同じ担保権に変身します。
 つまり、確定すると、担保する債権(被担保債権)が特定され、被担保債権をボスとする部下が根抵当権となります。
 なので、確定後の根抵当権は、被担保債権が弁済されれば消滅しますし(付従性)、被担保債権が譲渡されれば移転もします(随伴性)。
 こうなると、もはやほとんど抵当権と変わりませんね。(極度額の考え方が残るので、完全に抵当権と同じ取扱いになる訳ではありません)

【補足】確定しないとき
 根抵当権は、新たな債権の発生の可能性がある限りは、全体として確定しません。
 例えば、債務者が2人いる根抵当権(取引が2本建てのケース)で、片方の債務者が死亡した結果、その者について確定事由が生じたとしても他方の取引が残るから、根抵当権は全体として確定しません。

元本確定の逆はあるのか

 ところで、いったん確定した根抵当権を、確定前の状態に戻すことは可能なのでしょうか?
 これについては、そのような制度は存在はしません。
 債権の範囲および債務者の変更は、根抵当権者と設定者の契約で行います。「枠の大きさ」すなわち極度額を変更するわけではないので、後順位抵当権者等の承諾は不要です。
 ここで大事なのは、債権の範囲および債務者の変更は、あくまでも根抵当権者と設定者の契約によるということです。
 したがって、根抵当権者A(楽器メーカーA)・債務者B(楽器店B)のケースで、その設定者がZという場合(このようなケースもある)、債務者をCとする変更は、AZ間の合意のみですることができます。つまり、債務者Bの意思とは関係になしに変更することができます。
 なお、BZ間に「Zは債務者Bの物上保証人になります」という契約があった場合、そのBZ間の保証委託契約の債務不履行の問題を生じますが、それは債権の世界の話であってこちら物権の世界とは関係ありません。

登記の必要性

 債権の範囲と債務者の変更は登記することができます。
 もし、債権の範囲および債務者の変更を元本確定前に登記しなかったときは、その変更をしなかったものとみなされます。(民法398条の4第3項)
 なので、BからCへの債務者の変更の合意をしただけで、その変更登記をしないうちに元本確定が発生した場合は、債務者はBであるとみなされます。
 したがいまして、しっかり法律的に保護されるためには、元本確定前の登記必要となります。

根抵当権の譲渡

 これは、債務者の変更の反対パターンです。
 例えば、根抵当権者A(楽器メーカーA)・債務者B(楽器店B)のケースで、その設定者がZの場合に、Aは確定前根抵当権をD(別の楽器メーカー)にまるごと譲渡することができます。つまり、「抵当権者A(楽器メーカーA)・債務者B(楽器店B)・設定者Z」という枠を「抵当権者D(楽器メーカーD)・債務者B(楽器店B)・設定者がZ」という枠に移し替えるということです。
 そうなると、この根抵当権は、AB間の債権はまったく担保しなくなり、DB間の楽器製品供給取引の範囲内の債権を担保することになります。
 この場合、根抵当権の譲渡の契約はAD間で行いますが、譲渡については設定者Zの承諾が必要となります。

一部譲渡と分割譲渡

 根抵当権の譲渡には、次のようなパターンもあります。

・A→AD
 これは、Aの根抵当権の一部を譲渡し、ADが共同根抵当権者になるパターンです。

・A→A
  ↘︎
   B
 これは、根抵当権を2個に分割して、別個の2つの根抵当権にするパターンです。
 この場合、ADは同順位の根抵当権者となります。

 上記2つのパターンは、いずれも設定者(Z)の承諾が必要です。

【補足1】
 なお、根抵当権の譲渡に伴う根抵当を転抵当の目的とする場合、転抵当権者は分割譲渡の場合のみ利害関係人となり、その承諾なしに分割譲渡することはできません。

【補足2】
A(根抵当権者)がZ(設定者)に根抵当権を譲渡した場合

 根抵当権の譲渡に伴い、ZがAの特定の債権(債務者はB)を譲り受けた場合、この債権は根抵当権によって担保されることはありません。
 なぜなら、その債権はZB間の「楽器製品供給取引」により生じた債権ではないからです。ZがAから譲り受けた債権に過ぎないのです。
 もし、この債権を根抵当権の債権の範囲にしたいのであれば、根抵当権の範囲を変更登記しなければなりません。
 そして、この変更登記は、確定の前後を問わずすることができます。ただし、これは「枠の大きさ」を変更するケースになりますので、利害関係人の承諾が必要になります。
 なお、債権の範囲、債務者の変更は「枠の大きさ」とは関係ありませんので、第三者の承諾は必要ありません。

根抵当権の処分
素材82
 元本確定前の根抵当権の根抵当権者は、その根抵当権を譲渡、放棄、順位譲渡することができません。(確定前根抵当が先順位の抵当権から順位の譲渡(放棄)を受けることは可能)
 しかし、「その根抵当権を債権の担保とすること」はできます。つまり、転抵当だけは元本確定前でもすることができます。

(根抵当権の処分)
第398条の11
1項 元本の確定前においては、根抵当権者は、第三百七十六条第一項の規定による根抵当権の処分をすることができない。ただし、その根抵当権を他の債権の担保とすることを妨げない。
2項 第三百七十七条第二項の規定は、前項ただし書の場合において元本の確定前にした弁済については、適用しない。


 ただ、確定前根抵当の被担保債権は、発生しては消滅するものなので、民法377条の規定(債務者が~抵当権の処分の利益を受ける者(転抵当権者のこと)の承諾を得ないでした弁済は、その受益者に対抗することができない)は適用しません、という意味の規定が2項で定められています。
 ということはつまり、確定前根抵当について転抵当の設定を受けても、元になる根抵当権の枠の中身がいつの間にか空になってしまっている、という事態があり得ることになります。

【補足】
「根抵当権の譲渡」という言葉は、通常、民法398条の12第1項の「根抵当権を譲り渡すこと」を言います。元本確定前に、設定者の承諾を得て、根抵当権の枠の支配権そのものを第三者に譲渡するという意味です。
 これに対して、民法376条の抵当権の処分としての「譲渡」は、根抵当権の場合、元本確定前にはすることができません。
 ややこしいですが、この点お気をつけください。

[更新]2021年度(令和3年度)賃貸不動産経営管理士試験の合格点は?予想合格点の進捗状況

 皆さま、2021年度の賃貸不動産経営管理士試験おつかれさまです。
 ということで、2021年度(令和3年度)賃貸不動産経営管理士試験の合格点予想です。
 各社、次のような合格点予想をしています。

TAC 36点(+-1点)
Kenビジネススクール 35点(+-1点)
アガルート 36点
(社)マンション管理サポートセンター 
36点(+-1点)

 他にも、大手スクールの講師や予想ブログでは36点を有力とするものが多いです。
 以上のことから考えると、2021年度の賃貸不動産経営管理士試験の予想合格点は
36点(+-1点)
といったところでしょうか。
 ちなみに、過去12年間の賃貸不動産経営管理士試験の合格点の推移は以下です。

年度      受験者数 合格者数 合格点  合格率
平成25年 3,946名 3,386名 28点 85.80%
平成26年 4,188名 3,219名 21点 76.86%
平成27年 4,908名 2,679名 25点 54.58%
平成28年 13,149名  7,350名 28点 55.89%
平成29年 16,624名  8,033名 27点 48.32%
平成30年 18,488名  9,379名 29点 50.73%
令和元年 23,605名  8,698名 29点    36.8%
令和2年   27,338名  8,146名   34点    29.8%

※免除者を除いた一般受験者のみのデータです
※問題数は令和元年まで40問。令和2年から50問に変更

 令和3年度賃貸不動産経営管理士試験の合格発表は、令和4年1月7日(金)です。
 果たして、合格点は一体何点になるのでしょうか。
関連記事

2021年度(令和3年度)賃貸不動産経営管理士試験 解答速報

受験生の皆さま
試験、お疲れ様でございます。
2021年度(令和3年度)賃貸不動産経営管理士試験の解答速報です。

問01 3
問02 4
問03 4
問04 3
問05 1
問06 3
問07 4
問08 3
問09 4
問10 2
問11 2
問12 3
問13 3
問14 1
問15 1
問16 1
問17 1
問18 3
問19 3
問20 3
問21 3
問22 2
問23 2
問24 3
問25 4
問26 4
問27 4
問28 4
問29 2
問30 3
問31 4
問32 2
問33 3
問34 2
問35 2
問36 2
問37 4
問38 2
問39 4
問40 1
問41 1
問42 4
問43 1
問44 1
問45 1
問46 4
問47 1
問48 1
問49 2
問50 3

※試験機関が提供しているものではないので、合格基準点・合否について保証するものではありません。
あくまで自己採点の目安としてご覧くださいませ。
ご質問等も受けかねますので、あらかじめご了承ください。
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国家資格化した賃貸不動産経営管理士の試験とは?難易度&合格率は?/勉強方法について

▼この記事でわかること
どんな試験?難しさは?その内容と難易度&合格率の推移
過去問と解答一覧
勉強方法について
(上記クリックorタップでジャンプします)
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 元々、民間資格だった賃貸不動産経営管理士の資格は、2021年より、国家資格となりました。
 令和3年6月から、賃貸住宅の管理業務を行う事業者は、国土交通大臣への登録が必要となり、同時に事務所には1人以上の業務管理者を設置しなければならなくなりました。2021年4月、国交省令により、賃貸不動産経営管理士はこの業務管理者の要件とされる国家資格となったのです。
 では、その資格を取るための試験、賃貸不動産経営管理士試験とは、一体どんな試験なのでしょうか?

賃貸不動産経営管理士試験
 
 賃貸不動産経営管理士試験は、五肢択一問題50問を120分以内に解く、オールマークシートの試験です。
 これは宅建試験とまったく一緒です。
 ちなみに、免除講習による五問免除もあるので、この点も宅建試験とまったく一緒です。 
 すでに宅建試験を経験の方であれば、問題の難易度は下がります。
 賃貸不動産経営管理士試験の場合は、宅建ほど考え込ませるような問題は、今のところまだ少ないと思います。
 少なくとも、私が受けた頃は、見直してもなお時間が余ったぐらいでした。(その頃は四肢択一式40問60分だった!)

難易度と合格率

 賃貸不動産経営管理士試験の難易度は、そこまでのものではありません。参考までにデータはこちらです。

年度      受験者数 合格者数 合格点  合格率
平成25年 3,946名 3,386名 28点 85.80%
平成26年 4,188名 3,219名 21点 76.86%
平成27年 4,908名 2,679名 25点 54.58%
平成28年 13,149名  7,350名 28点 55.89%
平成29年 16,624名  8,033名 27点 48.32%
平成30年 18,488名  9,379名 29点 50.73%
令和元年 23,605名  8,698名 29点    36.8%
令和2年   27,338名  8,146名   34点    29.8%

※免除者を除いた一般受験者のみのデータです
※問題数は令和元年まで40問。令和2年から50問に変更

 上記から、合格率で合格点を調整している、相対評価の試験ということがわかります。
 データを見る限りでは、宅建に比べて難易度はそこまで高くはないでしょう。
 ただ、令和元年から合格率がぐっと下がっているのが気になります。
 令和2年に至っては3割を切っています。
 これは、やはり国家資格化にともなった変化なのか。
 いずれにせよ、受験するのであれば早い方が良いかもしれません。

かつては過去問が公開されていなかった!

 実は、私が賃貸不動産経営管理士試験を受験した時には、まだ過去問が公開されておらず、公式テキストのみで学習しました。 
 今では過去問がネットで公開されていますので、大分勉強しやすくなったと思います。
 ただし、先述のとおり年々難易度と合格率が徐々に厳しくなってきています。
 やはり受験するのであれば、できるだけ早い方が良いかもしれません。
 なお、賃貸不動産経営管理士試験の過去問は以下です。

【賃貸不動産経営管理士試験過去問&解答一覧】
2015年度(平成27年)過去問  解答
2016年度(平成28年)過去問  解答
2017年度(平成29年)過去問  解答
2018年度(平成30年)過去問  解答
2019年度(令和元年)過去問     解答
2020年度(令和2年)過去問     解答

かつてはテキストも1冊しかなかった!

 ちなみに、私は公式テキスト1冊のみで勉強しました。
 というか、その頃はそもそもテキストがその1種類しか存在しませんでした(笑)。
 ただ、ページ数は約1000ページあってかなりのボリューム。
 私は様々な都合で勉強期間が1週間しかなかったので、結構大変でした。
 ただ、それでも十分受かったので、その当時は難易度的にはそこまでの試験だったと思います。
 今はネットで過去問が公開されているのはもちろん、テキストもLEC・TAC・日建などの物があるので、それらから選べば良いかと存じます。

私が行った勉強方法

 先ほども申し上げたように、私が賃貸不動産経営管理士試験を受けた頃は、過去問が公開されていなかった上、テキストも1種類しか存在せず、個人的な都合とはいえ勉強期間も1週間しかなかったので、勉強方法については悩みどころでした。
 ではそんな中、私がどうやって勉強したかといいますと、テキストを急ぎ足で読み進めながら試験で問われそうな部分だけにポイントを絞ってマーキングしていって、一通り読み終えたらマーキングした箇所だけ復習しました。
 
それだけです。なぜこのような方法をとったのか、それは時間がなかったからです(笑)。
 ちなみに、今申し上げた私の方法はおススメはしません。
 すでに宅建試験等の合格の経験があり、よほど自信がおありの方であれば別ですが。

勉強方法
勉強
 それでは、肝心の勉強方法ですが、まずは一回ざっとテキストを読んでみましょう。(じっくりではなくざっと読む)
 宅建試験の経験者の方などは、いきなり過去問をやるのも良いでしょう。
 そして、ざっとテキストを読んだら、次は過去問を解いてください。
 過去問を解き終えたら、再びテキストに戻り、今度はじっくり読み込んでください。
 その際に注意していただきたいのは、過去問で問われた箇所、そして、できるなら過去問の出題傾向から試験に出そうな部分を、特に意識して読み込んでください。
 付箋を貼る、マーカーを引く、ノートにとる等、やり方は自由ですが、いずれにせよ、この意識を持った上でテキストを読み込んで下さい。

【賃貸不動産経営管理士試験過去問&解答一覧】
2015年度過去問  解答
2016年度過去問  解答
2017年度過去問  解答
2018年度過去問  解答
2019年度過去問  解答
2020年度過去問  解答

 試験勉強をしていると、これはこうだけどこれは?と色々と気になってくることがあると思います。
 それが試験で問われるものであれば良いのですが、そうでない、試験にはあまり関係ないのものであれば、それは飛ばして次に進んでください。
 なぜなら、試験勉強は試験に合格するための勉強でなくてはならないからです。
 そしてこれが、最初は「じっくりではなくざっとテキストを読む」と言ったことの意味です。
 試験に重要でない箇所までじっくり読み込んでしまうのは時間の無駄になってしまうからです。
 もちろん、長い目で見れば話は別ですが、まずは何よりも、目の前の試験を突破して資格を取ることが先決です。
 試験以外の勉強は資格を取ってからやればいいんです。
 そして、2回目のテキストの読み込みを終えたら、再び過去問を解いてください。
 それで解けなかった箇所は、テキストで復習してください。
 それからは、予想問題集を本番形式で解いたり、模試を受けるのが良いでしょう。(今後難易度がさらに上がってくるとこのような本番形式のトレーニングの比重は増やすべきでしょう)
 そして、検証と改善を繰り返しながら(PDCAを回しながら)試験本番までブラッシュアップしていってください。
 ざっくりですが、大体こんな感じの流れで学習を進めればいいかなと思います。

 以上で、簡単ではありますが、私が考える賃貸不動産経営管理士試験についての解説でした。
 なお、私が申し上げた勉強方法は、私という人間の一意見に過ぎませんので、あくまで一つの参考意見として留めておいていただければと存じます。
 これから受験される方、受験しようか迷っている方のご参考になれば幸いです。
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2021年度(令和3年度)行政書士試験解答速報

2021年度(令和3年度)行政書士試験の解答速報です。※
※試験機関が提供しているものではないので、合格基準点・合否について保証するものではありません。あくまで自己採点の目安としてご覧くださいませ。
ご質問等も受けかねますので、あらかじめご了承ください。

【五肢択一式】

問01 5
問02 5
問03 4
問04 2
問05 3
問06 4
問07 5
問08 4
問09 1
問10 2
問11 1
問12 3
問13 3
問14 3
問15 1
問16 2
問17 3
問18 4
問19 4
問20 1
問21 1
問22 2
問23 5
問24 5
問25 3
問26 2
問27 2
問28 4
問29 5
問30 3
問31 3
問32 5
問33 3
問34 5
問35 4
問36 3
問37 4
問38 4
問39 1
問40 1

【多岐選択式】

問41 ア 20
問41 イ 13
問41 ウ 19
問41 エ 16

問42 ア 6
問42 イ 1
問42 ウ 12
問42 エ 2

問43 ア 9
問43 イ 17
問43 ウ 13
問43 エ 6

【五肢択一式】

問47 4
問48 2
問49 2
問50 1
問51 3
問52 2
問53 5
問54 4
問55 3
問56 3
問57 5
問58 5
問59 2
問60 3

【記述式(問44~問46)】

問44
「行政指導に該当し、A大学は、文部科学大臣に対して、当該勧告の中止を求めることができる。」(43字)

問45
「第三者への譲渡の禁止について、Cが悪意又は善意重過失のときは、Bは履行を拒むことができる。」(45字)

問46
「原則としてBが負うが、Bが損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、Cが負う。」(42字)
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行政書士試験の時間配分について~時間配分の間違いは命取り!戦略を持って臨むべし!

▼この記事でわかること
時間配分の具体例
五肢択一式について
多岐選択式について
一般知識等の文章理解
記述式について
(上記クリックorタップでジャンプします)
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 いよいよ、今年度の行政書士試験が迫って参りました。
 ということで、今回は、行政書士試験本番対策についてのお話をして参ります。

時間配分の間違いは命取り

 いきなり脅し文句のような見出しで申し訳ございません(笑)。
 さて、行政書士試験は、3時間60問の試験です。その60問の中には「五肢択一式・多岐選択式・記述式」の3種類のタイプの問題が存在します。
 科目は、民法、行政法、商法・会社法、憲法・基礎法学、一般知識等とあり、やみくもに試験に臨むのはよろしくありません。ある程度の戦略を立てて臨むのが賢明です。
 そこで重要になってくるのが時間配分です。
 では、一体どのような時間配分で臨めば良いのでしょうか?
 
時間配分の具体例

 やり方は人それぞれ色々あると思います。
 したがいまして、あくまでひとつの参考にしていただければと存じます。
 私の目安としては、ざっとこんな感じです。

【五肢択一式】
(1問あたり)
憲法・基礎法学 2分30秒以内
行政法 2分以内
民法 3~3分30秒以内
商法・会社法 2分以内
一般知識等 2分以内

【多岐選択式】
1つの設問に対して5分。つまり3問で15分

【一般知識の文章理解】
1つの設問に対して5分。多くて7分。つまり3問で15~20分ぐらい

【記述式】
3問に対して最低でも15~20分は確保。時間に余裕があれば多くて25~30分

 ざっくりこんな感じです。
 それぞれに解説も付け加えておきましょう。

五肢択一式

 憲法・基礎法学は、2分30秒以内で抑えたいところです。
 私が受験した時は2分ぐらいでおさめました。後に控える他の科目で余裕を持ちたいので。
 注意点としては、ハマらないことです。ハマりそうになったらとっとと切り上げて、次の問題に進んだ方が良いと思います。

 行政法は、行政書士試験で最も得点配分の高い科目です。
 つまり、ここでどれだけ得点できるかが合格を左右します。
 しかし、それと同時に素早く解かないといけない科目でもあります(中々難しい注文ですよね)。というのも、重要な科目だからといって、ここであまり時間をかけ過ぎてしまうと、後に控える記述式等がしっかり解けなくなってしまいます。
  したがいまして、できるだけ2分以内素早く且つしっかり解いてください。難しいですが、こればっかりは本番までにトレーニングを繰り返して、体で覚えて身に付けてください。

 民法は、ある程度は時間をかけざるを得ない科目です。
 ですので、3~3分30秒と若干多めの時間設定です。
 ただ、民法も憲法・基礎法学と同様、ハマらないようにお気をつけください。難問と判断したらすぐに割り切って切り上げ、次に進んだ方が良いです。

 商法・会社法 は、さくっと片付けたい科目です。
 問題数も5問と少ないので、重要度としては低いでしょう。
 したがいまして、2分程度で解いてしまいたい科目です。私は実際の試験で、商法・会社法は最悪捨て科目として後回しにし、余った時間で解きました。

 一般知識等の五肢択一は、単純に知識が問われるもので、基本的に考え込む類のものではありません。
 したがって、2分程度で解けてしまうと思います。
 ただし!一般知識等という科目には足切りがあり、6問以上の正解が必須です。あまり時間はかけられませんが、慎重に臨みたいところです。

多岐選択式

 多岐選択式は、解くのに少し時間がかかる科目です。
 しかし、しっかり解けば得点できるタイプのものなので、3問で15分とある程度時間をかけます。
 注意点として、マークシートの位置を間違えない事!

一般知識等の文章理解

 一般知識等の文章理解は、時間をかければ解けるタイプの問題です。
 ですので、3問で15~20分とある程度時間をかけます。
 繰り返しますが、一般知識等は足切り科目です。ここで2問は正解したいところ。

記述式

 記述式は、嫌でも時間のかかる科目です。
 3問に対して最低でも15~20分は確保。時間に余裕があれば、多くて25~30分。
 なんといっても記述式は、得点配分が3問で60点とデカイ!ここで最低20点以上は得点したいところです。


 以上、行政書士試験の時間配分について解説いたしました。
 試験時間は限られています。
 やみくもに挑んでも結果を出すのは難しい試験ですので、戦略を持って臨むことを推奨します。
 私の経験と分析が、行政書士試験受験生の方にとって、少しでもご参考になれば幸いです。
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民法の条文にない譲渡担保とは/債権を担保化する代理受領とは

▼この記事でわかること
譲渡担保とは
譲渡担保の法的構成の問題
集合物の譲渡担保
債権を担保化する代理受領とは
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、初学者でもわかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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譲渡担保の基本

 譲渡担保は、民法の条文には存在しません。
 つまり、慣習や判例により確立された担保の形式です。(非典型担保)

 譲渡担保とは、債権担保のために目的物の所有権その他の財産権を債権者に譲渡し、一定の期間内に債務を弁済するときには、これを再び返還させるものです。
 もう少しわかりやすく簡単に言いますと、債権の担保のために目的物の所有権を債権者に譲渡し、無事に弁済したら、債務者は譲渡したその所有権を債権者から返してもらう、というものです。噛み砕いて言えば、所有権を「質入れ」する、みたいな感じです。
 
 譲渡担保は、不動産の他、担保物が動産の場合にも利用できます。
 動産で譲渡担保を利用する場合、担保目的物の占有を、債権者に現実に移転するかどうかは自由です(任意)。なので、占有改定による引渡しも可能です。占有改定による引き渡しなら、債務者が(担保目的物となる)動産を実際には使用しながら、担保目的を果たすことも可能という訳です。(債務者が「債権者のために担保目的物を占有します」という形の公示が可能ということ)
 動産を担保とするときには、民法上「質権」の制度がありますが、質権の場合は占有改定による引渡しでは成立しません。この点は譲渡担保の実益と言えます。

【補足】
 動産の譲渡担保の公示方法は「引渡し」だが(占有改定を含む)、不動産の場合の公示方法はもちろん「登記」になります。
 
譲渡担保の法的構成の問題

 そもそも、譲渡担保は民法の条文に存在しませんが、その法的構成が問題となります。
 どういう事かと言いますと、具体例を挙げてご説明します。
 例えば、ある町工場の社長のおっさんが、銀行に自己所有の機械を譲渡担保に供したとします。
 この場合に、機械の所有権がおっさんと銀行どちらにあるのか?というのがその問題の所在です。
 そして、この点については次の2つの考え方があります。

1・所有権的構成
 こちらは形式重視で、銀行が所有者という考え方です。
 譲渡担保権者は内部的にも対外的にも取得します。
 担保目的以外の権利行使は禁じられますが、それは当事者間の債権に過ぎません。
 
2・担保的構成
 こちらは実質重視で、町工場のおっさんが所有者という考え方です。
 譲渡担保権者が把握するのは、担保権のみであり、その他の価値は債務者に帰属します。

 以上2つの考え方の内、通説は1の所有権的構成になります。
 譲渡担保権は、当事者間において「譲渡」の形式をとるのだから、その意思を無視することは法律的に無理があるというのがその理由です。
 判例も所有権的構成と評価されていますが、一部、担保的構成への接近を示す傾向もあります。
 また、判例は、譲渡担保を実行するためには、清算手続きを要するとしています。具体的には、譲渡担保の目的物の価格が金5000万円で、(譲渡担保)実行時の債権額が金2000万円であれば、3000万円を清算しろということです。

集合物の譲渡担保

「在庫商品一式を担保にする」という形の、流動する多数の集合体(在庫は毎日変動する)を担保とする譲渡担保は可能なのでしょうか?
 この点については、次の結論が判例によって採用されています。
・集合物の上にも1個の物権が成立する(一物一権主義に反しない)
・目的物の種類、所在、量的範囲が限定され、目的物が特定できれば譲渡担保の目的物となる。
 なお、「家財一切」と定めただけでは特定方法として不十分です。

 それでは、ここで次の事例をご覧ください。

事例
町工場の主が、倉庫にある在庫商品一式について金融機関に譲渡担保権を設定した。


 さて、ではこの事例で、町工場から在庫商品を買った者は、無事に所有権を取得することができるのでしょうか?
 結論。在庫商品の売買が、通常の営業の範囲内のものであれば、買主は購入商品の所有権を町工場の主から承継取得できます。
 集合物の譲渡担保は、町工場の主は、通常の営業活動を行いその利益で金融機関に債務の返済をする仕組みだからです。(主に債務者が抵当不動産を使用収益しながら債務を返済していく抵当権と似ている)
 でもよくよく考えてみると在庫商品の数って変動するよね?それでも金融機関はいいのかな?
 もともと、この場合には、在庫の内容は日々変動することは前提に、ある倉庫内の在庫一式を担保目的にしているのです。なので、通常の営業の範囲内の売却であれば、金融機関も了承済みなのです。
 しかし、通常の営業の範囲外の売却については、所有権的構成によることころの金融機関の目的商品への所有権が優先します。つまり、この場合は在庫商品の買主は所有権を取得できません。

代理受領

 代理受領とは、債権を担保化する方法の1つです。
 例えば、BがAに対して債務を負担する場合に、その弁済に代えてBがCに対して有する債権の取り立てをAに委任するというケースは代理受領です。

  債権      債権
A  →  B    C
          ↑
       Aに委任

 ポイントは、Aは債権の取り立ての機能のみを取得するのであり、AC間に債権債務関係は生じません。
 したがって、代理受領後も、Cの債権者はBのままです。AとCは無関係のままです。
 この点が債権譲渡との違いです。
 これがまず原則です。

 しかし、Cが代理受領を承認し、その承認が、Bに対する債権の満足を代理受領により得ることができるというAの利益を「正当な理由なく侵害しない」という趣旨を含むと解されるときは、CがBに債務を弁済したときに、CのAに対する「不法行為」が成立することになります。
 詳しく説明するとこうです。

  債権      債権
A  →  B    C
          ↑
      Aが取り立て

「BのAに対する債務」の弁済に代えて、AはCに対して「BのCに対する債権」の取り立てをすることにより「AのBに対する債権」の満足を得られる、という代理受領をCが承認し、その「承認」には「Aの利益を正当な理由なく侵害しない」という趣旨を含むと解される場合に、正当な理由なくCが(Aに対してでなく)Bに対して債務を弁済したときは、そのCの行為はAに対する不法行為になるということです。
 要するに、Aの利益を知り、これを承認しながらもそれを踏みにじったCの行為が不法行為だという意味です。
 では、なぜ「不法行為」になるのか?ですが、AC間に債権債務関係がないからです(契約関係がない)。
 不法行為は「契約によらない債権(債務)」ですよね。したがって、不法行為の問題となるのです。


 譲渡担保と代理受領は、どちらかと言えば、民法の中でもマニアックな部類の項目になると思います。
 譲渡担保は抵当権・質権との違いを、代理受領は債権譲渡との違いを、しっかり押さえてごちゃごちゃにならないようにお気をつけください。
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民法の原則をねじ曲げる先取特権~一般の先取特権/動産の先取特権/不動産の先取特権/先取特権と第三取得者

▼この記事でわかること
先取特権の基本
一般の先取特権
動産の先取特権
先取特権と第三取得者
不動産の先取特権
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、初学者でもわかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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先取特権の基本

 先取特権とは、法律で定められたある種の債権を有する者に認められる、債務者の財産から他の債権者をすっ飛ばして優先的に弁済を受けられる権利です。 .
 先取特権は、法定担保物権の一種です。ある種類の債権者は法律上、当然に先取特権者になります。(設定契約なく法律の定めにより自動的に成立する権利(担保物権)ということ)なので、物上保証もありません。
 そして、先取特権は、債権者平等原則という民法の大原則をねじ曲げてしまうものです。場合によっては、早い者勝ちという民法の物権編の大原則すら曲げてしまいます。
 では一体、先取特権とはどのようなものなのか?具体的に解説して参ります。
 
先取特権の分類

 先取特権には、一般の先取特権と特別の先取特権があります。
 さらに、特別の先取特権は、動産に成立するものと不動産に成立するものがあります。

・一般の先取特権  
         動産の先取特権
・特別の先取特権〈
         不動産の先取特権

 一般の先取特権は、債務者の財産であれば、動産、不動産、債権などすべてに成立可能です。つまり、債務者の一般財産を目的とする先取特権です。
 一方、特別の先取特権である動産&不動産の先取特権は、特定の目的物の上にだけ成立します。

一般の先取特権

 一般の先取特権は、債務者の総財産を目的とします。債務者の総財産とtは、特別の担保の目的となっていない(抵当権や質権等の目的となっていない)債務者の総財産のすべてのことです(一般財産・責任財産)。
 なので先取特権者は、抵当権者や質権者などの者たちと違い、いわばサラ金業者等の担保のない一般債権者と同じ位にある者と言えます。
 ということは、債権者平等原則に従い、他の一般債権者と同様に優先弁済権は持たないように見えますが、、、裁判所は先取特権者を優遇します。
 なんと先取特権者は、なんの登記もなく、対抗要件も必要なく、後からノコノコと現れても、サラ金業者等の一般債権者を押しのけて優先的に弁済を受けることができます。なのでサラ金業者等は、先取特権者が喰い漁った財産の残りから弁済を受けるしかありません。さすがのウシジマ君も困りもんです。
 ではなぜ、先取特権者はそのように優遇されるのでしょうか?
 もちろん、それには理由があります。

一般の先取特権の種類
四本指
 一般の先取特権には、次のものがあります。

1・共益の費用
2・雇用関係
3・葬式の費用
4・日用品の供給

 これが、一般の先取特権の全部です。
 ではなぜ、これら一般の先取特権が優遇されるのか?ですが、それは社会政策的配慮によるものとされています。
 どういうことかと言いますと、例えば、2の雇用関係の債権者が先取特権者の場合、勤務先(=雇用関係の債務者)が倒産した場合に、その従業員(=雇用関係の債権者)が優先して未払い給料等の債権を払ってもらえる、という訳です。
 給料等は必須の生活費になるのものだから優先しよう、という社会政策的配慮が一般の先取特権の制度の主旨なのです。
 なお、一般の先取特権者が複数いる場合の優先順位は、上記1~4の順番どおりになります。

補足

【退職金について】
 退職金は先取特権の対象となるのか?
 これについては、退職金の支払基準および実情に照らし給料の後払いの性格が認められるものについては、先取特権が認められます。

【パートタイム等バイト代】
 これも雇用関係の債権です。したがって、先取特権が認められます。

【共益費用の先取特権について】
 一般の先取特権中では、共益費用の先取特権だけは他3者と毛色が違います。
共益費用というのは、債権者全員にとってプラスになる費用です。 
 例えば、不動産を競売するのであれば、裁判所に差押さえにかかる費用を予納しなければならないのですが、これが共益費用の典型です。この費用は、競売手続で配当をもらうすべての債権者にとっての共益費用ですよね。なので、共益費用を先取りされても他の債権者達も文句は言えないという訳です。
 以上の理由で、共益費用の先取特権は、その利益を受けた特別の先取特権者をも含めてその利益を受けたすべての債権者に優先します。

動産の先取特権

 動産の先取特権は、特定の動産を目的として成立します。
 動産の先取特権には次のものがあります。

1・不動産の賃貸借、旅館の宿泊および運輸
2・動産の保存の先取特権
3・動産の売買、種苗、肥料の供給および農工業労務の先取特権

 動産の先取特権者が複数いる場合の優先順位は、上記1~3の順番どおりになります。
 そして、上記の中で太字のものが主要なものになります。

【不動産の賃貸借の先取特権】
 これは、不動産の借り手が賃料を支払わない場合や、目的物を損傷するなど賃貸借契約上の損害賠償債務を負う場合に、その不動産のオーナーが持つ先取特権です。民法312条では「賃料その他の賃貸借関係から生じた賃借人の債務」に先取特権が存在する、とありますので、賃料以外の債務も含みます。
 例えば、あるビルのオーナーが事務所を賃貸した場合に、その事務所内にある借主の動産全部について先取特権が成立します。金銭、有価証券、借主の家族の時計や宝石などにも成立します。
 仮に、事務所内に他人の動産があったとしても、オーナーがこれについて善意無過失であれば、先取特権は成立します。
え?そこまでできちゃうの?
 はい。そうなんです。これ、中々のことですよね。(民法319条により、このケースでの即時取得に関する民法192~195条を準用すると規定されている)
 つまり、オーナーは借主が家賃を滞納しているような場合借主の事務所内の動産をまるごと押さえてしまえるという訳です。
 先取特権、ホントになんともウシジマ君ばりの荒々しい姿を持っています。でもこれが、不動産の賃貸借の先取特権の正体なんです。

【動産保存&動産売買の先取特権】
 こちらは、特定の動産だけが対象になります。
 例えば、時計を修理したのであれば、修理屋に、修理費用についての先取特権が生じます。(動産保存の先取特権)
 また、時計を売ったが代金未払いであれば、売主は売買代金について先取特権を取得します。(動産売買の先取特権)

【補足】
動産の先取特権者間の優先順位の注意点


 動産の先取特権者が複数いる場合の優先順位が
「1・不動産の賃貸借、2・動産の保存の先取特権、3・動産の売買」
であることはすでに述べたとおりですが、例外のケースがいくつかあります。

「1・不動産の賃貸借の先取特権」で、家主が債権取得の時において、2または3の先取特権者の存在を知っていたときは、その者に対しては優先しません。その理由は、知っていて優先とするのはさすがに厚かましいからです。

次に「2・動産の保存の先取特権」で、家主のために動産の修理をした者がいる場合は、動産保存の先取特権が優先します。こちらは、家主の善意・悪意とは無関係です。なぜなら、保存行為による利益(動産の修理による利益)を家主が受けているからです。
 そして、動産保存の先取特権者間では、後の保存者が優先します。つまり、後に修理した方が優先されるという事です。これは、後の者は前の者のためにも保存行為(修理等)をしたと考えられるからです。

 ちなみに、動産質権者と動産先取特権者との優先度の関係だと、動産質権者と「第一順位の先取特権者」が同順位の関係となります。したがって、配当金は債権額に応じて按分となります。
 もし試験で「質権者が優先」「先取特権者が優先」という肢があれば、どちらも誤りとなりますので、ご注意ください。

先取特権と第三取得者

 先取特権は、不動産を目的とする場合には登記をすることができます。
 しかし、動産を目的とする場合だと、登記は不可能です。
 なので、先取特権は公示のしようがないのです。公示のしようがないとは、先取特権という権利の存在を公に示す方法がないということです。
 つまり、先取特権は、外部からはまったく見えない権利なのです。
 そんな公示できない見えない権利であるにもかかわらず、一般債権者に対して優先するという訳ですから、先取特権とは何とも厚かましい権利だと言えます。
 しかし、そんな厚かましい先取特権にも、弱点があります。
 
(先取特権と第三取得者)
民法333条 
先取特権は、債務者がその目的である動産をその第三取得者に引き渡した後は、その動産について
行使することができない。

 先取特権は、目的物の動産が債務者の手を離れ第三取得者のもとに移ってしまうと、行使することができなくなってしまうのです。
 具体的には次のようケースです。

事例
AはBが所有する時計の修理をしたが、まだ修理代金はもらっていない。その後、債務者Aは、その宝石を第三取得者のCに引き渡した。


 このケースで、Aが第三取得者Cに対し「Bが修理代金を払わないから時計を競売するぞ!」と先取特権(動産保存の先取特権)を主張することはできません。なぜなら、時計が第三取得者Cの手に渡ってしまったからです。たとえCが悪意であっても(修理代金未払いの事情を知っていても)Aは先取特権の主張はできません。
 また、BからCへの時計の引渡しが占有改定であっても無理です。
 というわけで、Aの先取特権は完全に詰んでしまったということです。
 これが、先取特権の決定的な弱点です。
 なお、この弱点は、一般の先取特権が動産を目的とする場合にも共通しています。

【補足】
 ではもうAには打つ手がないのでしょうか?
 実は、Aにはまだ奥の手が残されています。
 それは物上代位です。
 どういうことかと言いますと、仮に債務者Bが時計をCに売ったのならば、その売買代金債権を差し押さて物上代位することは可能です。

不動産の先取特権
家くん
 不動産の先取特権は、その効力を登記により保存します。
 そして、不動産の先取特権には次の3種類があります。

1・不動産保存の先取特権(不動産の修繕費を被担保債権とする)
2・不動産工事の先取特権(不動産の工事費を被担保債権とする)
3・不動産売買の先取特権(不動産の売買代金を被担保債権とする)

 上記はいずれも登記されているものと考えてください。
 注意点を以下に簡単に記します。
 1は、権利の保存をしたときにも先取特権が発生します。
 2は、工事による不動産価額の増加が現存しないときは先取特権は生じません。
 3は、利息が不動産売買の先取特権の登記事項となります。

【補足】
 上記以外でも、一般の先取特権が不動産を目的とすることもあります。
 一般の先取特権の場合は、登記をしなくても一般債権者には優先します。
 ただし、登記がないと、抵当権者等の登記ある担保権者には勝てません。
 
権利間の順位

 さて、ここで問題となるのは、権利間の順位です。
 誰が誰に優先するのか、その順位争いです。
 登記された一般の先取特権を含めて、この戦いの参加メンバーは次の5者です。

1・不動産保存の先取特権
2・不動産工事の先取特権
3・不動産売買の先取特権
4・一般の先取特権
5・抵当権・質権

 不動産登記の基本原則から言えば、この5者の優先順位争いは登記の前後によるはずです。
 不動産登記は早い者勝ちの世界ですから。
 しかし、上記5者の内、その早い者勝ちの基本原則を破る者が2者います。
 その2者とは、1の不動産保存の先取特権と、2の不動産工事の先取特権です。
 この2者は、先順位の担保権を押しのけて優先配当を受けることができます。
 さらに、1の不動産保存の先取特権は、2の不動産工事の先取特権に優先します。
 
 一方、3~5の不動産売買の先取特権・一般の先取特権・抵当権・質権の間の順位は、「早い者勝ち」の不動産登記の原則通り、登記の先後によって決まります。
 
【順位の具体例】

 ある不動産に、つぎの順位で登記がされているとします。

1番 抵当権
2番 一般の先取特権
3番 不動産工事の先取特権
4番 不動産売買の先取特権
5番 不動産保存の先取特権

 この不動産を競売した場合、配当を受ける順番は以下の通りです。

1位 不動産保存の先取特権(原則破りのランクup)
2位 不動産工事の先取特権(原則破りのランクup)
3位 抵当権(早い者勝ちの原則通り)
4位 一般の先取特権(早い者勝ちの原則通り)
5位 不動産売買の先取特権(早い者勝ちの原則通り)

【補足】先取特権の効力
 これについては、その性質に反しないかぎり、抵当権の関する規定が準用されます。(民法341条)
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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