賃借権の適法な譲渡 敷金や滞納家賃の行方

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。その後、AはBの承諾を得て、その賃借権をCに譲渡した。


 これは、賃借人Aが、賃貸人(オーナー)Bの承諾を得て、適法に甲建物の賃借権をCに譲渡した、というケースです。
 さて、この事例で、Aは賃貸人(オーナー)Bに対し、敷金の返還請求ができるでしょうか?
 結論。AはBに対し、敷金の返還請求ができます。
 この結論の法的な論理はこうです。賃借人Aは、適法にCへ賃借権を譲渡したことにより、賃貸借契約から離脱します。すると、Aは甲建物の賃借人ではなくなります。甲建物の賃借人ではなくなるということは、甲建物を賃借するための担保として賃貸人Bに預けている敷金は、その役割がなくなります。敷金は家賃不払いなどのための担保として、賃借人から賃貸人へと預けるお金です。もはや賃借人ではなくなり、賃借人としての債務もなくなったAが、賃貸人Bに、賃借人の債務の担保として敷金を預けておく、というのはおかしな話です。従いまして、Cへ適法に賃借権を譲渡して、甲建物の賃貸借契約から離脱したAは、Bに対し敷金の返還請求ができるのです。
 尚、適法に賃借権が「旧賃借人→新賃借人」と譲渡されても、敷金についての権利義務関係が当然に「旧賃借人→新賃借人」と引き継がれることはありません。特段の事情がない限りは、AB間の「敷金についての権利義務関係」が終了して、BC間に新たな敷金の権利義務関係ができる、という形になります。だからこそ、AはBに対し敷金返還請求ができるという訳です。ここはオーナーチェンジの場合とは異なっていますので、ご注意下さい。
 ちなみに、現実の実務においては、賃貸人(オーナー)のBが、賃借権の譲渡の承諾を与える際に、新たに賃借人となるCから敷金を受領すること(Cに敷金を払わせること)を条件としますので、旧賃借人のAに敷金を返還しても、賃貸人(オーナー)のBには何の問題もありません。

滞納家賃はどうなる?

 適法に賃借権が譲渡された場合、旧賃借人は賃貸借契約から離脱します。冒頭の事例の場合、Aが賃貸借契約から離脱し、BC間の賃貸借契約がスタートします。
 さて、では冒頭の事例で、適法に賃借権を譲渡する前に、Aに滞納家賃があった場合、その滞納家賃の行方はどうなるのでしょうか?これについては、AからCに債務引受などがされない限り、Cに引き継がれることはありません。従いまして、オーナーBは、賃借権の譲渡前の滞納家賃については、Aに対して請求することになります。つまり、賃貸借契約から離脱したとはいえ、Aには、賃借権の譲渡前の家賃支払い債務は残るので、それで滞納家賃がチャラになるわけではないのです。世の中それほど甘くありません。

補足・必要費(修繕費)は?

 必要費とは、建物の修繕費です。賃借人が支出した必要費は、直ちに賃貸人に償還請求できます。では、事例のAに、賃借権の譲渡前に支出した必要費があった場合、その必要費の行方はどうなるのでしょうか?これについては、AからCに債権譲渡がされない限り、Cに引き継がれることはありません。従いまして、賃借権の譲渡前に支出した必要費がある場合、その償還請求は、AがBに対して行います。
 また、有益費についてですが、有益費とは、建物の価値を増大するための費用です。通常、有益費は、賃貸借契約終了時に、その償還請求ができます。となると、冒頭の事例で、賃借権の譲渡前に、Aに有益費の支出があった場合、その償還請求を行うのはAとC、どちらになるのでしょうか?これについては、争いがあります。争いがあるということは、結論が割れているということです。この問題については、これ以上のご説明はいたしませんが、とりあえず「結論が定まっていない」ということだけ、頭に入れておいて頂ければと存じます。
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賃貸人の解除権 家賃滞納と信頼関係破壊の法理(理論)

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。AはBに無断で、Cと甲建物の転貸借契約を結んだ。尚、Aはまだ甲建物をCに引き渡していない。


 これは、賃借人Aが賃貸人Bの承諾なしに甲建物をまた貸しする契約をCと結んだ、という無断転貸のケースです。そして、この事例のポイントは「まだ甲建物をCに引き渡していない」ところです。
 さて、この事例で、賃貸人Bは、無断転貸をしたがまだその引渡しはしていない賃借人Aとの、甲建物の賃貸借契約を解除できるでしょうか?
 結論。賃貸人Bは、賃借人Aとの甲建物の賃貸借契約を解除することはできません。
 これはちょっと意外な結果ではないでしょうか?本来であれば、賃借人の無断転貸に対して、賃貸人は原則その賃貸借契約を解除できます(無断転貸について詳しくはこちらの記事をご参照下さい)。しかし、今回の事例の場合、賃借人Bは、無断転貸をしたとはいえ、まだ甲建物をCへ引き渡していません。そこで判例では、このような場合、無断で賃借人が転貸借契約をしたとはいえ、まだその引渡しを行なっていない以上、賃貸人と賃借人の「信頼関係は破壊されていない」ので解除できない、としています。

信頼関係破壊の法理

 先ほど「信頼関係は破壊されていない」ので、その賃貸借契約は解除はできない、という旨のお話をいたしましたが、これを信頼関係破壊の法理(理論)といいます。
 ところで、不動産賃貸借契約は、実はそう簡単に解除することはできません。よく不動産の「立ち退き問題」という言葉を耳にすることがあると思いますが、この「不動産の立ち退き問題」を難しくしている原因に、実は「信頼関係破壊の法理」が影響しています。どういうことかといいますと、例えば、AがB所有の甲アパートに住んでいるとします。そしてAが1ヶ月分の家賃を滞納します。すると、賃借人Aは債務不履行に陥りますよね。債務不履行は契約の解除の原因になります。債権者は債務不履行に陥った債務者に、相当の期間を定めて催告した上で、その契約を解除することができます。しかし!不動産賃貸借の場合は、そう簡単にはいきません。賃貸人B(大家・オーナー)は、賃借人A(借主)が1ヶ月分の家賃を滞納した、というだけでは、甲アパートの賃貸借契約を解除することはできません。なぜなら、それだけでは「信頼関係が破壊されていない」と判断されるからです。このように、信頼関係破壊の法理が働くのです。

じゃあ賃借人Aはいつまでも家賃を滞納できちゃうの?

 そういう訳ではありません。通常は、賃借人の家賃滞納については、3ヶ月分は滞納しないと賃貸人は賃貸借契約の解除はできないとされています。つまり、賃借人Aの家賃滞納が3ヶ月分までいけば、そこで「信頼関係が破壊された」と判断され、賃貸人Bは、賃借人Aとの甲アパートの賃貸借契約を解除できます。もちろん、家賃滞納以外に信頼関係を破壊するような事由があれば、家賃滞納があろうがなかろうが、賃貸借契約を解除できます。
 ざっくりと噛み砕いて簡単にまとめますと、信頼関係破壊の法理が働くことにより、賃貸人は、家賃滞納のみでは、少なくとも3ヶ月分の家賃滞納がなければ、その賃貸借契約を解除できない。つまり、賃借人の滞納家賃が3ヶ月分までいって初めて、賃貸人は賃借人に対し「出てけ!」と言える、ということです。

補足
 前回前々回の記事で記しました「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」とは、言葉を変えれば「信頼関係が破壊されたとは認められないとき」ということです。このように、不動産賃貸借について考えるとき、「信頼関係破壊の法理」は非常に重要になりますので、是非頭に入れておいて頂ければと存じます。
 尚、不動産の家賃滞納、立ち退きの問題は、まだまだ深い問題がございます。ですので、その問題につきましては、また別途改めて取り上げたいと思います。
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賃借権の譲渡・転貸 借地上の建物の売却、 賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可など

 賃借人は、賃貸人の承諾なしに、賃借権を他の誰かに譲り渡したり(無断譲渡)、また貸ししたり(無断転貸)することはできません。もし、賃借権の無断譲渡・転貸が行われてしまった場合、賃貸人は、その賃貸借契約を解除することができます(前回の記事もご参照下さい)。

借地上の自己所有の建物を借地人は自由に売れる?

 土地を借りて、その借地上にある自己所有の建物を利用している、という方(借地人)もいらっしゃるかと思います。さて、そのような場合、借地人は、その借地上にある自己所有の建物を、地主の承諾なしに売ることはできるのでしょうか?
 結論。借地人は、地主の承諾なしに借地上の自己所有の建物を自由に売ることができます。なぜなら、建物はあくまで借地人の自己所有物だからです。従いまして、借地人が、借地上にある自己所有の建物を売るのは自由なのです。

ワシは、借地上にある自己所有の建物を孫に贈与したんじゃが...

 実は、このケースは少し微妙です。というのは、建物を孫に贈与するということは、建物を孫に譲渡することになり、建物を譲渡するということは、それにともなって、その土地の賃借権も譲渡されることになります。ということはつまり、賃借権の無断譲渡ということになってしまうのです。となると、地主に土地の賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。そうなると、せっかく建物を贈与された孫が困ってしまいます。
 結論。借地上の自己所有の建物を孫に贈与したケースでは、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」※が認められ、例外的に、地主の解除権を制限し、建物を贈与された孫は無事、その借地を使い続けることができます。
※ 「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」について詳しくは、こちらの記事をご参照下さい。尚、この「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」の立証責任賃借人(借地人)の側にあります。

賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可

 土地の賃借権の譲渡が伴う、借地上の自己所有の建物を譲渡・転貸をする場合に、その譲渡・転貸をしても、借地権設定者(賃貸人・地主)にとって、不利になるおそれがないのが明らかなのに、借地権設定者(賃貸人・地主)がその譲渡・転貸を承諾しないとき、賃借人(借地人)は、裁判所にかけあって「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」を得ることができます。これを得ると、賃借人(借地人)は、借地権設定者(賃貸人・地主)の承諾を得たことと同じことになり、問題なく、借地上の自己所有の建物を譲渡・転貸することができます。当然、この場合は、借地権設定者(賃貸人・地主)は、その土地の賃貸借契約を解除することはできません。
 また、この「賃貸人の承諾に代わる裁判所の許可」の仕組みは、借地上の建物が競売※された場合にも規定があります。(借地借家法20条)。
※競売については、抵当権などの担保物権についての解説の際に、別途改めてご説明いたします。ここでは割愛いたしますので、ご了承下さい。(抵当権についての超基本はこちらへ
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賃借権の譲渡・転貸

事例
BはA所有の甲建物を賃借している。


 これだけでは、BがAから甲建物を借りて使用している、というだけの何の変哲もない不動産賃貸借ですが、問題はここからです。この事例で、AとBは、A所有の甲建物の賃貸借契約を結んでいます。そして、A所有の甲建物の賃借人となったBは、甲建物の賃借権という権利を取得します。賃借権とは、借りて利用する権利です。つまり、賃借人Bは、甲建物を借りて利用する賃借権を持っています。
 さて、それでは賃借人Bは、その賃借権を、他の誰かに譲り渡したり、また貸ししたりすることはできるのでしょうか?

(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
民法612条
1項 賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
2項 賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

 これについては、上記の民法612条が適用されます。そして、これは条文を読めば一目瞭然かと思います。賃借権を譲り渡したり転貸(また貸し)したりするには、賃貸人の承諾が必要です。
 結論。賃借人Bは、賃貸人Aの承諾なしに、甲建物の賃借権を、他の誰かに譲り渡したり転貸したりすることはできません。もしそれに違反して、賃貸人Aの承諾なしで、勝手に賃借権を譲り渡したり転貸したりした場合は、上記の民法612条2項の規定により、賃貸人Aは、賃借人Bとの賃貸借契約を解除することができます。

なぜ勝手に賃借権を譲渡・転貸することができないのか

 例えば、家を借りて住もうとするとき、申し込みを入れてから契約に至るまでに、入居審査がありますよね?それはつまり、オーナー(賃貸人)は入居者を選んでいるということです。
 なぜ選ぶのか?
 それは、家賃滞納や夜逃げ、その他トラブルを避けたいからです。当たり前の話です。つまり、今、賃貸物件を借りて住んでいる人は、オーナーが「この人だったら大丈夫だな」と思ったので、入居できた訳です。となると、せっかくオーナーが「この人だったら大丈夫だな」と入居者を選んだのに、賃借権を他の誰かに勝手に譲り渡されたり、他の誰かに勝手にまた貸しされたりして、入居者が素性のわからない別の人に代わってしまったら、そもそも入居者審査をした意味がなくなります。もし、賃借権を譲り渡した相手、また貸しした相手が、ヤ◯ザだったりなど、とんでもない人だったらどうしましょう?という訳なので、賃貸人(オーナー)の承諾なしに、賃借権の譲り渡しや転貸を勝手にすることはできないのです。

例外的に無断譲渡・転貸が認められる(賃貸人の解除権が制限される)こともある

 賃貸人の承諾なしに賃借権を譲渡(譲り渡すこと)、転貸することができないのが、民法の原則です。しかし、それが原則ということは、例外の場合もあります。
 例外の場合とは?
 これは民法の条文上でも借地借家法の条文上でもなく、判例で、次のような場合には、賃借権の無断譲渡・転貸も認められるとしています。
「背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき」
 これはどういう場合を指しているのかといいますと、賃貸人に実害がないであろうことが確実と言えるような場合です。例えば、個人で事務所を借りている人が法人化して、結果的に賃借権が個人から法人に移っても、経営の実質は何の変わりなく、事務所の使用にも何の影響もないような場合です。「背信的行為」というのは「ルールにそむく行為」という意味です。この場合のルールとは「無断譲渡・転貸はダメ」ですよね。つまり、「個人で事務所を借りている人が法人化して、結果的に賃借権が個人から法人に移っても、経営の実質は何の変わりなく、事務所の使用にも何の影響もないような場合」は背信的行為とまでは言えないから、例外的にこれを認め、このような場合には、賃貸人の解除権は制限されます。
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借地人の対抗要件 建物滅失や親族名義など様々なケース

 借地人は、その土地の賃貸借についての登記をしていなくても、借地上の建物の登記があれば、その土地の賃貸借を対抗できます。(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)
 さて、それでは次のようなケースでは、一体どうなるのでしょうか?

事例2
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の登記をした建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。その後、B所有の建物が火災により滅失した。


 さて、この事例2において、借地人のBは、借地上の建物の登記があります。ということは、新地主のCに対し、甲土地の賃貸借を対抗できます。たとえ新地主のCから「甲土地から出てけ!」と言われても「ワタシは甲土地の借地人だ!だから甲土地を利用する権利がある!」と主張することができます。しかし、この事例2は、ひとつ問題があります。それは、借地上の建物が滅失してしまった、ということです。建物が滅失してしまったということは、登記をした建物が消滅してしまったということです。存在しない建物の登記などはありえません。つまり、建物が滅失したことによって、その建物の登記は無効のものになってしまうのです。すると、借地人Bは、借地上に建物も無ければ登記も無い、という状態になってしまう訳です。となると、このような状態で借地人Bは、新地主Cに対して、甲土地の賃貸借を対抗できるのか?ということが、この事例2で考える問題になります。
 結論。借地人Bは、借地借家法10条2項の規定により、次のような対処をすれば、甲土地の賃貸借を対抗できます。

1、建物滅失の日と新建物築造の旨等を、その土地上に掲示する。
(甲土地上に掲示するとは、甲土地上に看板を立てるという意味。つまり、建物滅失の日と新建物築造の旨等を記載した看板を甲土地上に立てる、ということ)
2、建物滅失後、2年以内に、実際に新建物を築造し、その旨の登記をする。

 以上の対処をすれば、借地人Bは、甲土地の賃貸借を対抗することができます。
 従いまして、事例2の借地人Bが取り急ぎやらなければならないことは、甲土地に必要事項を記載した看板を立てることです。そして、それから2年以内に新しい建物を建てて登記をすれば、万事OKとなります。

その他のケース

 建物滅失以外でも、借地人の対抗力について様々なケースが存在しますので、それらについて簡単に解説して参ります。

・建物の改築・増築等の変更登記をしていない場合
 建物の改築・増築などをしたときは「建物表題部変更登記」をしなければなりません。この建物表題部変更登記をしていない場合、借地人の対抗力がどうなるのかですが、建物の同一性が認められれば、借地人の対抗力は維持されます。「建物の同一性」という要件が気になりますが、極端な改築・増築でなければ問題はないと思われます。

・所有権保存登記はせず表示登記のみの場合
 建物の登記には、どんな建物かを示す表示登記(建物表題登記)と、建物の所有権などの権利関係がどうなっているかを示す権利部の登記があります。このうち、権利部の所有権保存登記をせず、表示登記(建物表題登記)のみで借地人の対抗力がどうなるのかですが、この場合、借地人の対抗力は認められます。

・土地を分筆して新番の土地に建物が存在しなくなった場合
 分筆とは、土地を分けることです。例えば、Aという土地を2つに分割して、小さくなったAという土地と新たなBという土地に分けるようなことです。つまり、借地が分筆されて、その借地が建物の建っている部分とそうでない部分とで所有者が別になったような場合に、借地人の対抗力がどうなるのか?ということですが、建物が建っていない部分の土地ついても借地人の対抗力は認められます。

・親族名義の登記の場合
 これは例えば、借地上の建物の登記が、借地人本人ではなく、借地人の親名義の登記だったような場合に、借地人の対抗力がどうなるのか?ということです。このような場合、借地人の対抗力は認められません。対抗力が認められるためには、借地人本人名義の登記でなければなりません。
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借地人の対抗要件 地主が代わって出てけと言われたら?

事例1
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、借地人が土地を利用中に、土地の所有者(地主)が代わったというケースです。
 さて、この事例1で、借地人Bがいきなり新地主Cから「甲土地から出てけ!」と言われた場合、Bはどうすればいいでしょうか?

(不動産賃貸借の対抗力)
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

 この民法605条の条文によれば、賃貸借はその旨の登記をすることで、新たな所有者にも対抗できるようです。すると事例1の借地人Bは、土地の賃貸借の登記をしている訳ではありませんので、このままだと新地主Cの言われるがままに、甲土地を出ていかなければならなくなりそうですが...。
 結論。借地人Bは、甲土地の賃貸借の登記をしていなくても、甲土地の上にある建物の登記があれば、甲土地の賃貸借を新地主Cに対抗できます。つまり借地人Bは、甲土地に建てた建物の登記をしていれば、新地主Cから「甲土地から出てけ」と言われても「ワタシが借りて使っているのだ!」と主張・対抗できます。そしてその根拠となる条文はこちらになります。

(借地権の対抗力等)
借地借家法10条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

 借地借家法は不動産賃貸借における特別法です。一方、民法は一般法です。そして特別法は一般法に優先します。ですので、借地借家法は民法に優先して適用されます。(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)
 従いまして、前述の民法605条の規定ではなく、上記の借地借家法10条の規定が適用され、借地人はその土地の賃貸借の登記がなくても、借地上にある建物の登記があれば、地主が代わっても、その土地の賃貸借を対抗できるという訳です。
 これは建物の賃貸借の場合と一緒なのですが、借地借家法の規定に関わらず、前述の民法605条の規定に従って、借地人は、土地の賃貸借の登記をして、新地主に対抗することも可能です。しかし、土地の賃貸借の登記をするには、土地所有者(地主)の協力が必要になります。そして土地所有者に、借地人の賃貸借の登記に協力する義務はありません。つまり、土地所有者は、借地人の賃貸借の登記を拒否しても何も問題ありません。ですので、ハッキリ言って民法605条役立たずのザル規定なんです。そこで、借地人をもっとしっかり保護するために、借地借家法10条の規定が設けられたということです。
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借地権 賃借権と地上権、その特徴と違い

 不動産賃貸借は、何も建物・家屋に限ったものではありません。土地の賃貸借もあります。土地を目的とする賃貸借の権利を借地権といいます。

借地権には2種類ある
 借地権とは、簡単に言うと「土地を借りて使用する権利」ですが、この借地権には2つの種類があります。それは賃借権地上権です。

賃借権とは
 土地の所有者(賃貸人)の承諾を得て、土地を間接的に支配し利用できる借地権を、賃借権といいます。「間接的に支配」というのは、土地の所有者の承諾を必要とするからです。土地の所有者の承諾が必要とは、自由に借地権(賃借権)を譲渡したりすることができないということです。これは土地に限ったことではありませんが、例えば、アパートを借りて住んでいる人が、勝手に他人にそのアパートを譲渡したり又貸ししたりすることはできません。もし譲ったり又貸ししたりするのであれば、大家(賃貸人)の承諾が必要です。それと一緒で、土地の賃借権を持っていても、土地の所有者の承諾なしで、勝手に借地権(賃借権)を譲渡したりすることはできません。従いまして、賃借権とは「間接的に」土地を支配し利用する権利なのです。

地上権とは
 土地の所有者の承諾なしに、土地を直接的に支配し利用できる借地権を、地上権といいます。「直接的に支配」というのは、土地の所有者の承諾を必要としないからです。つまり地上権の場合、賃貸人(土地の所有者)の承諾なしに自由に地上権を譲渡したりすることができるのです。従いまして、地上権は賃借権よりも強い権利になっています。

賃借権は債権的権利、地上権は物件的権利

 賃借権も地上権も同じ借地権ですが、その権利の強さが全然違うのは、ここまでのご説明でもおわかり頂けたと思います。その違いを民法的に表現しますと、賃借権は債権的権利なのに対し、地上権は物権的権利です。といっても、これだけではわかりづらいと思いますので、もう少し詳しくご説明いたします。
 債権とは、人に対する権利です。特定の人に対して「金払え」「それをよこせ」「使わせろ」などと主張できる権利です。そして賃借権は、土地の所有者に対し「使わせろ」という債権です。従いまして、賃借権は債権的権利になります。
 一方、物権とは物に対する権利で、物の排他的支配権です。物の排他的支配権とは全ての他人に対して「これはワタシのモノだ!」と主張できる権利です。全ての他人に対して主張できるということは、土地の所有者に対してだけでなく、隣人に対しても、土地を購入しようとしている人に対してでも、その権利を主張できるということです。したがって、地上権は「ワタシのモノ」として、土地の所有者の承諾なしに自由に譲渡したりすることができるのです。地上権の権利の強さは、借地権というよりも「準所有権」といった方が良いかもしれません。それぐらいに強い力を地上権は持っています。

 2種類の借地権、賃借権と地上権、それぞれの特徴と違い、おわかりになって頂けましたでしょうか。尚、現実に利用されている借地権のほとんどは賃借権です。というのも、地上権は権利が強すぎるからです。権利が強すぎるということは、それだけ土地の所有者に不利になるということです。不利になる地上権の設定を、土地の所有者が望まないのは言うまでもありませんね。
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賃借人の対抗要件 新オーナーから出てけと言われたら?

 不動産における物権の対抗要件は登記です。不動産の物権の対抗要件とは、他人に対して「この不動産の所有権はワタシのモノだ!」と、法律の保護のもとに主張するための要件です。つまり、不動産は登記して初めて、その所有権が法律的に保護されます(不動産登記についてはこちらの記事もご参照下さい)。となると、その不動産を借りている者(賃借人)の権利は、どうなっているのでしょうか?
 例えば、A所有の甲アパートを借りて住んでいるBがいて、Bの居住中に甲アパートがAからCへと売却され、その旨の登記もされてから、いきなりCから賃借人Bが「オマエは甲アパートから出てけ!」と迫られたらどうなるのか?つまり、賃貸中の物件がオーナーチェンジしたとき、その物件の賃借人は、新オーナーに対抗できるのか?というハナシです。
 最初に申し上げたとおり、不動産の対抗要件は登記です。新オーナーCには登記があります。そして、民法には次のような規定があります。

(不動産賃貸借の対抗力)
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

 この条文を読むと、どうやら賃借人は、賃貸借の登記(賃借権の登記)をすれば、後から物権を取得した者、すなわち新オーナーに対抗できるようです。しかし!この条文はハッキリ言ってあまり意味がありません。なぜなら、借地借家法でほとんど骨抜きにされてしまっているからです。

賃借人の対抗要件は引渡し

 先に結論を申し上げておきますと、先ほど挙げた例の賃借人Bは、新オーナーCに対し、甲アパートの賃貸借を対抗できます。つまり、新オーナーCから「甲アパートから出てけ!」と言われても、Bは「甲アパートは私が借りて住んでいるのだ!」と主張できます。その根拠となる条文はこちらです。

(建物賃貸借の対抗力等)
借地借家法31条
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

 この借地借家法31条によって、前述の民法605条の規定が骨抜きにされているのです。借地借家法は不動産賃貸借における特別法です。一方で民法は一般法です。そして、特別法は一般法に優先して適用されます(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)。従いまして、借地借家法31条の規定により、賃借人Bはその旨の登記をしていなくても、すでに甲アパートの引渡しを受けて住んでいるので、新オーナーCに対して甲アパートの賃貸借を対抗できるのです。

なぜわざわざ特別法でそのような定めをおいたのか

 もちろん、民法605条の規定に従って賃貸借の登記をして、新オーナーCに対抗することも可能です。しかし、それを行うためには、Cに協力してもらわなければ、することができません。しかも、Bの賃貸借の登記について、Cに協力義務はありません。そしておそらく、賃借人の賃貸借の登記に協力する賃貸人(オーナー)はほぼいないでしょう。なぜなら、そんなことをしても、賃貸人にとっては何のメリットもないからです。ましてや法的な協力義務すらないのですから。私がオーナーでも、賃借人の賃貸借の登記に協力することはないでしょう(笑)。つまり、民法605条の規定はハッキリ言ってザルなんです。そこで、賃借人Bのような者を保護するために、特別法として借地借家法31条の規定を設けたという訳です。
 もし、今現在、賃貸物件に住んでいて、その物件の家主がオーナーチェンジにより変わった、という状況にある方も、賃借人としての地位借地借家法により保護されておりますのでご安心下さい。まあ、実際はオーナーによって色々と対応が変わったりするので、法律以外での問題もあるんですけどね...。
 いずれにしても、オーナーと賃借人、管理会社も含め、良好な関係でいたいものです。
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賃貸中のオーナーチェンジ 滞納家賃は?退去から敷金返還までの間にオーナーチェンジしたら?など

事例1
BはA所有の甲建物を借りて住んでいる。しかし、Bは家賃を滞納していた。その後、Bから滞納家賃が払われないまま、Aは甲建物をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、賃貸中の物件の滞納家賃が払われないままオーナーチェンジしたケースです。
 敷金賃貸人としての権利・義務は、オーナーチェンジにともなって新オーナーへと移っていくことは前回の記事で記したとおりです。さて、では今回の事例の、賃借人Bの滞納家賃は一体どうなるのでしょうか?賃貸人としての権利・義務の全てが新オーナーへと移っていくのなら、それにともなって、滞納家賃についても新オーナーへと移っていきそうなものですが...。
 結論。賃借人Bの滞納家賃については、旧オーナーAの元に残ります。つまり、Bの滞納家賃についての賃料債権旧オーナーAの元に残るので、Bに対し「滞納している家賃を払え!」と請求できるのはAになります。新オーナーCではありません。もし、Bの滞納家賃についての債権をAからCに移す場合は、別途、債権譲渡の手続きが必要になります。(債権譲渡の超基本はこちらへ)
 このように「オーナーチェンジ前に発生していた滞納家賃」については、オーナーチェンジにともなって自動的に新オーナーへと移っていくということはありません。オーナーチェンジ前の滞納家賃の賃料債権は、旧オーナーの元に残ったままになります。敷金などとは違い、滞納家賃についてはこのような扱いになりますので、ご注意下さい。

事例2
A所有の甲建物を借りて住んでいたBは、賃貸借契約の終了に伴い、甲建物を退去・明け渡した。その後、Bに敷金が返還される前に、Aは甲建物をCに売却し、その旨の登記をした。


 これもオーナーチェンジのケースですが、少し状況が複雑になってきました。この事例2は「賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間」というタイミングで、オーナーチェンジが行われたケースです。
 さて、この事例2で、Bが旧オーナーAに預けていた敷金は一体どうなるのでしょうか? 敷金には随伴性があります(随伴性については前回の記事をご参照下さい)。ですので、通常どおりに考えれば、オーナーチェンジにともなって、敷金についてもAからCへと移っていきそうですが...。
 結論。この事例2のような場合、敷金については、Aの元に残ったままになります。つまり、Bが敷金返還請求する相手旧オーナーAで、Bに対して敷金返還義務を負うのも旧オーナーAになります。これは法律的な理屈ではなく、実務上の要請と賃借人の保護という2点から、このような結論になるのだと考えられます。
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賃貸人たる地位の移転 オーナーチェンジで敷金はどうなる?

事例
Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し、引き渡した。その後、Aは甲建物をCに売却し、AからCへ登記を移転した。


 これは、借主Bが甲建物を賃借中に貸主がAからCへ代わった、いわゆるオーナーチェンジの事例です。
 さて、この場合、BからAに預けられている敷金は一体どうなるのでしょうか?

 最初に結論を申し上げておきますと、Bから旧オーナーAに預けられた敷金は、新オーナーCに引き継がれます。よって、Bは改めて新オーナーCに敷金を預ける必要はなく、旧オーナーAがBに敷金を返還する必要もありません。
 Aに預けられた敷金は、AC間の甲建物の売買契約の手続きの中で、AからCへと引き継がれます(実務上は売買代金から差し引いたりする)。従いまして、賃借人Bは、何もする必要はありません。Bがやることがあるとすれば、前回の記事でも記しました「登記簿(登記事項証明書)による所有者の確認」です。つまり、本当にオーナーがAからCへ移ったのか?の確認です。

敷金は不動産賃貸借契約における担保

 敷金は、不動産賃貸借契約における賃貸人の債権(家主の賃料債権など)についての担保になります。そして担保※には随伴性がありますので、旧オーナーの持つ債権(賃料債権など)が、オーナーチェンジによって新オーナーに移ることにより、担保である敷金も、それにともなって新オーナーに移っていくのです。
※担保については、抵当権などの担保物権についての解説の際に詳しく触れます。 (抵当権の超基本はこちらへ

随伴性とは親ガモ子ガモの関係性

「随伴性がある」とは、どういうことかと申しますと「子ガモは親ガモにくっついていく」という意味です。今回の事例のような不動産賃貸借の場合、親ガモは「オーナーの持つ賃貸人としての債権」です。賃貸人としての債権とは、賃借人Bに対し家賃を請求したりなどする債権です。そして子ガモは、担保である敷金です。従いまして、オーナーチェンジにより親ガモがAからCに移り、敷金という子ガモは、それにともなって親ガモにくっついていくという訳です。

債権だけでなく義務も引き継がれる

 尚、オーナーチェンジでCが新オーナーとなった後の、Bの敷金返還請求相手が誰になるかといいますと、当然、それは新オーナーのCになります。なぜなら、オーナーチェンジにより引き継がれるのは「賃貸人としての債権」だけではなく「賃貸人としての権利・義務」の全てが引き継がれるからです。つまり、旧オーナーAの敷金返還義務新オーナーCへと引き継がれるのです。
 また、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を使わせてあげる義務を負うということです。加えて、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務も負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を、借主が使用するために必要な修繕を行わなければならないということです。このような義務は「賃貸人としての権利・義務」の中に当然含まれるものです。
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サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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