共有物全体について 使用方法・変更・管理

 共有の問題について考えるときは、各共有者の持分権についての問題なのか、共有物全体についての問題なのか、それを見極めた上で、考えていかないとよく分からなくなってしまいます。ですので、持分権の問題と共有物全体の問題とに分けて、ご説明して参りたいと存じます。
 今回は、共有物全体の問題「共有物の使用方法・変更・管理」について、解説して参ります(持分権についてはこちらの記事をご覧下さい)。

共有物の使用

 例えば、1台の車をA・B・Cの3人で共有しているとします。そしてA・B・Cの持ち分はそれぞれ3分の1ずつです。この場合、3人の共有物である車の使用方法は一体どうなるのでしょうか?

(共有物の使用)
民法249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

 共有物の使用について、民法では上記のような規定を置いています。しかし、どうでしょう。正直これだとよくわからないですよね。まさか、車(共有物)を使用するときは常に「ABC3人一緒に仲良くドライブ♫」という訳にもいかないでしょう。
 結局、車(共有物)の使用方法はどうなる?
 これについては、結局、A・B・Cの3人の協議で決めることになります。したがって、共有物の使用方法については一概には言えず、協議による決定内容によって変わってきます。

共有物の変更

 つづいて、共有物の車全部を第三者に売る場合について考えて参ります。
 これについて、民法では下記の規定を置いています。

(共有物の変更)
民法251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

「変更」という言葉がわかりづらいと思いますが、共有物の売買は、共有物の「変更」にあたります(農地転用などの地目変更もこの「変更」に含まれます)。したがって、共有物の車の売買は、民法251条の規定が適用されます。
 また、条文中の「他の共有者の同意を得なければ」というのは、共有者全員の意思表示が必要という意味です。
 ということなので、3人の共有物である車全部を売る場合は、ABC3人全員の「売る」という意思表示が必要になります。3人全員が売るという意思を示さない限りは、売ることはできません。

共有物の管理

 つづいては、共有物の車を第三者に賃貸する場合について、考えて参ります。
 これについて、民法では下記の規定を置いています。

(共有物の管理)
民法252条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。

 条文中の「管理」という言葉には、共有物の賃貸も含まれます。ですので、共有物を賃貸するには、各共有者の持分の価格に従って、その過半数で決定するということです。株主総会の決議に似てますね。
 したがって、共有物の車を第三者に賃貸する場合は、ABCの持分はそれぞれ3分の1ずつですので、3人中2人の賛成で車の賃貸をすることが可能です。
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共有物の保存、解除権の不可分性の例外

 共有物を売る場合、共有者全員の意思表示か必要です(共有物の変更)。
 共有物を賃貸する場合、共有者の持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要です(共有物の管理)。
(共有物の変更・管理についてはこちらの記事をご参照下さい)
 では、共有物が不法占拠されていた場合は、一体どうなるのでしょうか?

共有物の保存

 例えば、一台の車をA・B・Cの3人で共有していて、持ち分はそれぞれ3分の1だった場合に、その共有物である車が第三者に不法占拠されたとき、共有者の意思は、どのように決められるのでしょうか?

民法249条
保存行為は、各共有者がすることができる。

「保存行為」という言葉がピンと来づらいと思いますが、不法占拠されている物を取り戻すことは保存行為になります(ちなみに自動車の修理なども保存行為です)。
「各共有者がすることができる」というのは、各共有者が1人でできるという意味です。つまり、共有物が不法占拠された場合、各共有者がそれぞれ単独で、共有物全体についての返還請求権を行使することができます。
 従いまして、共有物の車が第三者に不法占拠された場合、ABCの3人は、それぞれが単独で、不法占拠者に対して返還請求をすることができます。

保存行為の補足
 尚、保存行為には次のようなものもあります。
・共有物への妨害排除請求
 例→共有地(土地)上の不法建築物の撤去請求など
・不法な登記名義の抹消
 例→すでに消滅した抵当権の抹消登記請求など

共有物の賃貸借契約の解除

 冒頭にも申し上げましたが、共有物の賃貸を行うには、各持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要です。3人でそれぞれ3分の1ずつの持分で共有している共有物を賃貸するなら、2人以上の賛成が必要ということです。
 では、賃貸している共有物の賃貸借契約を解除する場合は、どうなるのでしょうか?
 共有物の賃貸借契約の解除は、民法252条(共有物の管理)に含まれます。つまり、共有物の賃貸借契約を解除する場合は、共有物を賃貸する場合と一緒で、各持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要です。例えば、3人で持分3分の1ずつで不動産を共有していて、その不動産を賃貸している場合、その不動産の賃貸借契約を解除する際は、2人以上の賛成が必要ということです。

解除権の不可分性の例外

 本来、解除権は分けることができません(解除権の不可分性)。それは下記の条文で規定されています。

(解除権の不可分性)
民法544条
当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができる。

 なぜ民法で、このように解除権の不可分性を定めているかの理由は、一部の者のみの解除を認めるとその後の法律関係が複雑になるので、その事態を避けるため、とされています。
 しかし、共有物の賃貸借契約の解除については、その例外なのです。この点は試験ではよく問われるものなので、資格試験等で民法の学習をされている方は、是非おさえておいて頂ければと存じます。
 くわえて、共有物を売却した後に、売買契約を解除する場合は、共有者全員の合意が必要になります。こちらは同じ解除でも、売買契約の解除なので「共有物の管理」ではなく「共有物の変更」に該当し、共有者全員の合意が必要になるということです。この点も併せておさえておいて頂ければと存じます。
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共有の補足 持分権の主張 共有物の明渡し請求等

 今回は共有の基本についての補足です。
 尚、共有の基本、「持分権」についてはこちらの記事、「共有物全体」についてはこちらの記事をご参照下さい。

共有関係が生まれるとき

 共有関係は、法律の規定によって生じます。また、当事者の合意によっても生じます。
 法律の規定によって生じる場合とは、例えば相続です。地主が死亡し、その地主の相続人が二人いれば、法律の規定により、問答無用にその土地は相続人二人の共有になります。その後、相続人の相続放棄や遺産分割協議により相続の内容が変わる可能性はありますが、まずは法律の規定によって、そのようになるのです(遺言による相続についてはここでは省きます)。
 当事者の合意によって生じる場合とは、例えば、夫婦で1000万円ずつ出し合って不動産を購入するような場合です。
 このように、共有関係は、法律の規定による場合と、当事者の合意による場合とがあります。

持分権の主張

 共有者が、その持分権を処分・主張するのは自由です。また、持分権の取得時効を主張することもできます(つまり持分権を時効取得することも可能ということ)。その場合は他の共有者は無関係です。
  さて、持分権の処分といえば売買や担保設定がありますが、持分権の主張というと、一体どのような場合があるのでしょうか?
・持分確認請求権
 これは、他の共有者または第三者に対して、自己の持分権の確認を求める権利です。
・持分権の登記請求
 これは、他の共有者または第三者に対して、自己の持分権の登記を求める権利です。
・持分権による時効の中段
 共有物が第三者に占有されていて時効取得されそうな場合に、共有者は「自己の持分のみ」の時効を中断することができます。「自己の持分のみ」ということは、その中断の効果他の共有者の持分には及びません。例えば、ABCの共有物が占有されていて、Aの持分の時効が中断しても、BCの持分の時効は中断しないということです。もし共有物全体、つまり共有物の所有権全体について時効の中段をするには、共有者全員(ABC三人全員)で請求しなければなりません。
・持分権による損害賠償
 共有物の侵害につき、持分に応じた損害賠償請求ができます。ただし、あくまで各共有者が自己の持分に応じた損害賠償請求をできるのであって、他の共有者の持分の分まで賠償請求することはできません。
 尚、損害賠償請求は金銭での賠償を求めるものですが、金銭債権は当然に分割することが可能です。ですので、持分に応じて分割した賠償請求ができるのです。

共有物の占有の明渡し請求

 共有物の使用方法は共有者間の協議によって決められます(これについて詳しくはこちらの記事へ)。ところがなんと、協議によらないで、一人の共有者が勝手に共有物を占有してしまっていた場合、他の共有者は、勝手に一人で占有している共有者に対して「勝手に何やってるんだ!明け渡せ!」と、当然に明渡し請求をすることはできません。
 これについては「なんで?」と、納得し難いですよね。しかし、これは判例でこのようになっています。そして、ここは試験などで問われやすい箇所です。したがって、資格試験等で民法の学習をしていらっしゃる方は、納得し難いかとは思いますが、このことは是非頭に入れておいて頂きたいと存じます。
 尚、この問題を解決するには「共有物の分割」を求めていくことになるのですが、それについては別途解説いたします。

持分の推定規定
 各共有者の持分が不明な場合は、民法250条の規定により、その持分は相等しいものと推定されます。ただし、「みなす」ではなく「推定」なので、後になって各持分が変わる可能性はあります(推定の反証可能性)。

準共有
 所有権以外の財産を共有することを準共有といいます。例えば、抵当権の準共有、地上権の準共有、といったものがあります。
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分割協議への第三者の参加 分割請求ができない場合 共有物不分割特約

共有物分割協議への第三者の参加

 共有物分割の協議は、共有者間で行うものです。しかし、民法260条1項の規定により、共有物について権利を有する者と各共有者の債権者は、協議に参加することができます。

(共有物の分割への参加)
民法260条
共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができる。

共有物について権利を有する者とは
→共有物が土地の場合、その土地の抵当権者(担保物権)や地上権者(用益物権)
各共有者の債権者とは
→共有者に金銭等を貸付している債権者(一般債権者)や、共有物の賃借人(共有物が土地なら、その土地の借地人)

 この民法260条1項の規定により、 共有物について権利を有する者と各共有者の債権者は、協議に参加することができます。
 しかし!この規定、実は、実際にはあまり役に立たないザル規定なんです。その理由は以下です。
・協議に参加する費用は権利者および債権者側が負担
 例えば、東京で行う共有物分割協議に北海道に住む権利者が参加するには、その行き帰りの旅費は全て自己負担ということ。これはイタイ!
・共有者側に権利者および債権者に対する告知義務がない
 つまり、権利者および債権者にはヒミツにして、こっそり勝手に共有物分割協議ができてしまうということ。これだけでも役立たず規定なのは明白じゃね!?
・協議に参加しても権利者および債権者側の意見に拘束力はない
 権利者および債権者が協議に参加して意見を述べたところで、共有者側はその意見をシカトしてもまったく問題ないということ。意味なーいじゃーん!

 以上のことから、民法260条1項の第三者の共有物分割協議への参加についての規定はほとんど役立たずなのです。ただ、決してその規定がまったく意味がないという訳ではありません。もし第三者が協議への参加請求をしたのにもかかわらず、共有者側がその参加請求を無視して勝手に分割してしまったら、共有者側はその分割を参加請求者に対して対抗できなくなる、という法的効果があります。しかしこれも結局、参加請求者にはしっかりと協議に参加させた上で、その意見をシカトすれば良いだけのことなので、やはり役立たずのザル規定なのは否めないでしょう。

共有物分割請求ができない場合

 次に挙げるものは、共有物の分割請求ができせん。

・境界線上の境界標など(民法229条の共有物)
 境界標とは、土地の境界を示す標のことです。要するに「境界標からこっちはAさんの土地。境界標からあっちはBさんの土地」というものです。この境界標は、分割することはできません。なぜなら、分割してしまったら境界標の意味がなくなるからです。
・区分建物の敷地利用権
 これは分譲マンションの専有部分の所有権(区分所有権)と一体になっている土地の持分権(敷地利用権)です。それを分割するというのは訳の分からない話で、そんなことは当然できません。
・区分建物の共有部分
 マンションのエレベーターや階段部分のことです。当たり前ですが、そんなものが分割できる訳ないですよね。

共有物不分割特約

 各共有者はいつでも共有物の分割請求をすることができますが、民法256条1項但し書きの規定により、共有物を分割しないという契約を共有者間ですることができます。ただし、分割しない期間は5年を超えてはなりません。分割しない期間を6年間と定めたら、その定めは無効になります。分割しない期間は5年以内でなければ有効になりません。
 尚、この共有物不分割特約は登記事項です。その旨の登記をすることで、その不分割を第三者に対抗することができます。
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共有物分割協議の解除 遺産分割協議の解除

共有物分割協議の解除

 共有物分割協議により共有関係は終了します。現物分割であれば、各共有者は分割された物の単独の所有者になります。
 ところで、もし共有物分割協議の内容に、当事者が意図しないような不公平が発生してしまった場合、一体どうなるのでしょうか?
 当事者が意図しないような不公平が発生した場合とは、例えば、共有物が土地で、その土地を各共有者ごと等分に分割したら、そのうちの一区画だけが地盤が弱くて、財産価値が他の区画よりも著しく劣ることが後から判明したようなケースです。
 そのようなケースで、財産価値が著しく劣る区画の所有者になってしまった者が「こんな分割協議はおかしい!この協議はナシだ!」と、分割協議を解除して、協議自体をなかったことにできるでしょうか?
 結論。共有物分割協議の解除は可能です。その根拠となる規定はこちらになります。

(分割における共有者の担保責任)
民法261条
各共有者は、他の共有者が分割によって取得した物について、売主と同じく、その持分に応じて担保の責任を負う。

 この条文だけだとわかりづらいかと思いますが、要するに、共有者は分割した物について「売主の担保責任」と同じ責任を負うということです。「売主の担保責任」は、売買した物について、場合によって買主から売主に対する損害賠償請求や代金減額請求や契約解除を認める規定です(売主の担保責任についてはこちらの記事をご参照下さい)。したがって、共有物分割協議の解除は可能なのです。

ただし!裁判により共有物の分割が行われた場合は、その解除はできません。裁判による判決を、一般私人の一方的な意思表示で「なかったこと」にできてしまったら、世の中の秩序が乱れておかしなことになってしまいますよね。そんなことは日本のような法治国家ではあり得ません。

遺産分割協議の解除

 共有物の分割に似た制度に、遺産分割があります(遺産分割についてはこちらの記事もご参照下さい)。そして遺産分割の場合も、遺産分割協議というものがあります。
 ちなみに、遺産分割協議の解除はできるのでしょうか?
 遺産分割協議後にもめそうなケースとしては、夫が亡くなり、相続人が妻と息子二人で、長男には母の介護を条件として多めの財産を与えていたのに、長男がその義務を果たさなかったような場合です。このような場合に、遺産分割協議を解除することができるのか?
 結論。遺産分割協議の解除はできません。なぜなら、それができてしまうと法的安定性が損なわれるからです。というのは、遺産分割は、特定の資産を分割する共有物分割よりも、分割する資産の規模がずっと大きいことの方が多いと思います。それだけ大きい資産となると、そこに絡む第三者の存在などの法律問題、そのややこしさも、特定の資産の共有物分割の比ではありません。ですので、遺産分割協議が解除されてなかったことになってしまうと、ややこしい法律問題が一気に噴出してしまうのです。それはまさしく、法的安定性を損なうことになります。したがって、遺産分割協議の解除はできないのです。
 尚、遺産分割協議の合意解除可能です。合意解除とは、相続人間で「この遺産分割協議はなかったことにしよう」とする新たな契約です。こういった形の解除であれば可能になります。

補足

 ある財産の分割が、共有物分割なのか遺産分割なのかを見極める基準として、両分割には以下の違いがあります。

共有物分割→地方裁判所の管轄
遺産分割→家庭裁判所の管轄

 共有物分割の裁判であれば地方裁判所を利用することになり、遺産分割であれば家庭裁判所を利用することになります。
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共有者と対抗の問題

 共有者と対抗の問題というのは、共有について考えるときの主要な問題からは外れます。従いまして、今回の記事で記載する内容は、共有についての理解を深めるための補足的なものとして、頭に入れておいて頂ければと存じます。

事例
AとBとCは、甲不動産を共有している。Cはその持分をDに譲渡したが、その旨の登記はしていない。


 さて、この事例でAとBは、Cの負担すべき甲不動産の管理費用を、誰に請求すべきでしょうか?
 結論。AとBが甲不動産の管理費用を請求すべき相手はになります。なぜなら、Dが登記をしていない以上、登記名義人はあくまでCだからです。
 尚、登記をしていないDは、AとBに対して、甲不動産の共有者の1人となったことを対抗できません。これも先ほどと理由は一緒で、Dが登記をしていない以上、登記名義人はあくまでCだからです。

補足

 実は、本来の不動産登記の対抗問題の原則から考えると、AとBに対し、Dが甲不動産の共有者の1人となったことを、登記をしていないことを理由に対抗できないとするのは、少しおかしく感じます。というのは、AおよびBとDの関係は、そもそも登記の有無が問題になるような対抗関係にあるのでしょうか?

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 この条文により、不動産の所有権(物権)は「早く登記した者勝ち」になります。しかし、それは1つの不動産を奪い合う場合です。今回の事例は、1つの不動産を奪い合っている訳ではありません。1つの不動産を持分ごとに所有し合っているだけです。対抗関係でなく共有関係なのです。AとBは、ただ管理費用を請求したいだけなのです。こう考えていくと、今回の事例には民法177条は当てはまらないはずで、Dは登記がなくとも甲不動産の共有者の1人であることを主張できるはずです。
 しかし、判例では、今回の事例のようなケースでも、民法177条の規定が適用し、登記が必要だと考えます。判例は、登記を要する物権変動には制限がないと考えます(無制限説)。登記を要する物権変動には制限がないと考えるということは、不動産の所有権が移転するようなケースでは、それが通常の対抗関係になるようなケースだけでなく、共有関係のようなケースでも、そこに所有権移転といった物権変動があれば、民法177条の範囲内と考えるというわけです。したがって、登記がないDは甲不動産の共有者の1人であることをAとBに対抗できず、AとBが管理費用を請求する相手は登記名義人であるCとなるのです。
 理屈としては少しややこしく感じるかもしれませんが、以上が結論に至るまでの理屈になります。
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共有者の死亡、持分放棄後に持分譲渡

 共有者が死亡すると、その持分は相続人に相続されます。例えば、ABが甲不動産を共有していて、Bが死亡します。そしてBの相続人がCとDだった場合、Bの持分はCとDに相続されます。その結果、甲不動産はAとCとDの共有になります(相続については別途、相続法分野で詳しくご説明いたします)。
 さて、では死亡した共有者に相続人がいなかった場合、どうなるのでしょうか?
 その場合、死亡した共有者の特別縁故者に、その持分は相続されます(特別縁故者等、この辺りの問題は相続分野で改めて詳しくご説明いたしますので、ここではその説明は割愛します)。
 それでは死亡した共有者に相続人がなく、特別縁故者もいなかった場合は、どうなるのでしょうか?
 その場合、死亡した共有者の持分は他の共有者に帰属します。そして、そうなった場合、共有者が持分放棄をしたケースと考え方はまったく一緒です。

事例1
AとBとCは、甲不動産を共有している。各持分は、Aが6分の1、Bが6分の2、Cが6分の3である。その後、Aが死亡した。尚、Aには相続人も特別縁故者もいない。


 共有者が持分放棄をした場合と考え方が全く一緒ということは、この事例1のAが相続人なく死亡したケースは、Aが持分放棄をした場合と、考え方も結論も同じになるということです。
 じゃあどうなるん?
 死亡した共有者の持分は、他の共有者に、各自の持分割合(比率)に応じて帰属します。
 Bの持分は6分の2、Cの持分は6分の3です。ということは、BCの持分割合その比率2対3なので、死亡したAの持分6分の1は、Bに5分の2、Cに5分の3の割合で帰属することになります。

A持分6分の1
BCにその持分割合(比率)に応じて帰属

Bに帰属する持分
6分の1×5分の2=30分の2
Cに帰属する持分
6分の1×5分の3=30分の3

 従いまして、Aが死亡して、Bの持分とCの持分は次のようになります。

Bの持分
6分の2(元々の持分)+30分の2=30分の12
Cの持分
6分の3(元々の持分)+30分の3=30分の18

 すなわち、Aの持分は30分の12=5分の2Bの持分は30分の18=5分の3、となります。

持分放棄後に持分譲渡

事例2
AとBとCは、甲不動産を共有している。各自の持分は3分の1ずつである。その後、Cはその持分を放棄した。さらにCは、その放棄した持分をDに譲渡し、その旨の登記をした。


 さて、この事例2で、Dは譲渡された持分を取得することができるでしょうか?
 結論。登記を備えたDは、譲渡された持分権を取得します。従いまして、甲不動産はABDの共有になり、Cの持分がABに帰属することはありません。
 Dが登記をしていなかったら?
 登記のないDは、譲渡された持分を取得することはできません。したがって、Dが登記をしなければ、Cの持分はAとBに帰属することになり、Dが甲不動産の共有者になることはありません。

 尚、相続放棄した者が、相続放棄後に、相続した不動産を譲渡した場合は、結果は全く違います。相続放棄の効果は絶対なので、相続放棄後に相続財産を譲渡することは完全に不可能です。譲受人が登記をしていようとそんなものは無効です。この点はご注意下さい(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)。
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相続人なく共有者が死亡してからその持分が他の共有者に帰属するまで

 共有者の1人が死亡すると、その持分は相続人に相続され、相続人がいないと、特別縁故者に相続され、特別縁故者もいない場合は、他の共有者に帰属します。
さて、今回は、相続人なく共有者が死亡した場合、どういう流れになるのかを簡単にご説明したいと思います。


1、相続財産の法人化
 まず、相続人が明らかでないときは、相続財産は法人になります。
 相続人が明らかでないとは、相続人が誰なのかわからないとき、相続人がいるのかいないのかもわからないような場合です。

2、家庭裁判所による相続財産管理人の選出され
 そして相続財産が法人になると、家庭裁判所が相続財産管理人を選出します。
 相続財産管理人の権限は、相続財産を保存・利用・改良行為に限られます。

3、公告
 相続財産管理人が選出されると、次は「公告」が以下の要領で行われます。

1・相続財産管理人選任の公告
→これは家庭裁判所が行います(最低2ヶ月間)
2・相続債権者および受遺者への公告
→これは相続財産管理人が行います(最低2ヶ月間)
3・相続人の捜索の公告
→これは家庭裁判所が行います(最低6ヶ月間)

 以上の手続きが終了すると、相続人の不存在が確定します。
 公告というのは、公に告知することです。噛み砕いて言うと、公に向けた「相続財産管理人が選任されましたよ~」「相続人いませんか~?」というお知らせです。つまり、そのような公告を経て「相続人が1人もいない」という事実が確定します。
 ちなみにここまで、つまり相続人不存在が確定するまでに、被相続人の死亡から、最低でも10ヶ月はかかります。

4、特別縁故者の申し立て
 相続人の不存在が確定すると、そこから今度は「特別縁故者への財産分与申し立て期間」になります。その期間は、相続人の不存在が確定してから3ヶ月間です。
 被相続人と特別の縁故があった者は、この期間中に、財産の分与を家庭裁判所に請求することができます。噛み砕いて言うと、この期間中に特別縁故者は「相続人がいないなら私にその財産ちょーだい!」と、家庭裁判所に請求できます。
 そして、特別縁故者が存在し、家庭裁判所への財産の分与の請求があり、特別縁故者への財産分与が認めらたとき、その財産は特別縁故者へ分与されます。

5、特別縁故者がいなかった場合・特別縁故者がいたが財産分与の請求がなかった場合・特別縁故者への財産分与が認められなかった場合
 ここまで至ってようやく、被相続人(亡くなった共有者)の持分が他の共有者へ帰属します。
 従いまして、共有者の1人が死亡し、その持分が他の共有者へと帰属するまで少なく見積もっても1年ちょっとかかるということです。

 尚、共有者もいなかった場合はどうなるのか?ですが、その場合、相続財産は国庫に帰属します(国の物になるということ)。
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地役権とその性質

 土地を利用するための物権といえば所有権ですが、それ以外にも、民法では土地を利用するための物権を規定しています。それは地上権、永小作権、地役権、入会権です。そしてこれらの権利を用益権といいます(宅建などの資格試験で出題される用益権は地上権と地役権になります)。
 今回は、これら用益権の中の地役権について、ご説明して参ります。

地役権とは

 地役権とは、自分の土地を利用するために他人の土地を利用する権利です。このとき、自分の土地のことを要役地、他人の土地のことを承役地といいます。読み方は「ようえきち」「しょうえきち」です。
 この地役権は物権であり、登記をすることで、第三者への対抗力を持ちます。
 う~んなんか今ひとつよくわからん
 この説明だけだと分かりづらいですよね。もう少し具体的にご説明いたしましょう。
 例えば、Aが自宅から公道に出るために、Bの土地を通る必要があるときに、AB間の契約で、Bの土地に通行地役権を設定します。つまり、AがBの土地を通行のために利用する権利が地役権です。そして、このときのAの土地要役地Bの土地承役地となります。また、要役地の者(Bの土地を利用するA)を地役権者、承役地の者(Aの通行のために土地を利用されるB)を地役権設定者といいます。
 尚、地役権は通行地役権だけではありません。例えば、Aが眺めの良い別荘を建てていて、すぐ隣のB所有の土地に建築物が建ってしまうと、その別荘の眺望が損なわれて困ってしまうような場合、AはBの土地(承役地)に「高さ〇〇メートル以上の建物を建ててはいけない」という地役権を設定します。これを眺望地役権といいます。このような地役権も存在します。

地役権の性質

 地役権は、所有権などの他の物権とは違う性質があります。というのは、地役権は、人に付着した権利というより、土地に付着した権利という性質が強いのです。
 土地に付着した権利という性質とは、例えば、A所有の甲土地とB所有の乙土地が隣地で、Aが甲土地にある自宅から公道に出るまでに乙土地を通行する必要があるとき、通行地役権を設定することができますが、これは「Aのため」ではなく、あくまで「甲土地の便益のため」です。ですので、Aが生物学者に憧れていて、昆虫採集をライフワークにしているからといっても、そのための地役権を乙土地に設定することはできません。なぜならそれは「Aのため」であって「甲土地の便益のため」ではないからです。
 また、地役権は、それのみを譲渡することはできません。なぜなら、地役権は土地に付着しているからです。したがって、Aが甲土地の地役権のみをCに譲渡することはできません。なぜなら、甲土地の地役権は、所有者であるAではなく、甲土地に付着しているからです。これも、地役権が土地に付着した権利という性質の所以です。

地役権の付従性

 地役権には付従性があります。付従性とは「付いて従っていく」という性質のことです。例えば、A所有の甲土地の所有権がCに移転すると、それにくっ付いて地役権もCに移転します。すると、Cは甲土地の所有者となるのと同時に(甲土地という要役地のための)地役権者にもなります。
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地役権の登記

 地役権とは、自分の土地の便益のために他人の土地(隣地)を利用する権利です。例えば、自分の土地から公道に出るために他人の土地(隣地)を通る必要があるとき、他人の土地に通行地役権を設定します(地役権についてはこちらの記事もご参照下さい)。このときの、自分の土地を要役地、他人の土地を承役地といい、自分が地役権者、他人が地役権設定者となります。

自分→地役権者    他人→地役権設定者
自分の土地→要役地  他人の土地(隣地)→承役地

 そして地役権は、その登記をすることにより対抗力を持ちます。
 地役権を対抗するときって?
 例えばこのような場合です。

事例
Aは、自己所有の甲土地上にある自宅から公道に出るために、隣地のB所有の乙土地を通る必要があり、B所有の乙土地に通行地役権を設定し、その旨の登記をした。その後、BはCに乙土地を譲渡しその旨の登記をした。


 このようなケースで、Aが乙土地(承役地)の譲受人Cに対して地役権を主張するような場合です。このとき、Aは登記をしているからこそ、乙土地を堂々と通行することができます。たとえCから文句を言われても、Aは「地役権の登記がある!」と法的に正当な主張ができます。地役権の登記があるということは、Bから地役権の登記をされた乙土地を譲渡されたCは、地役権設定者という地位譲り受けることになるのです。したがって、Cは乙土地を、Aの通行のために利用される義務があるのです。逆に、地役権の登記がない場合、Aはこのような主張ができません。これが、地役権は登記をすることにより対抗力を持つ、ということの意味です。

登記のない地役権も対抗できる場合がある

 判例では、次の2つの要件を満たした場合においては、地役権者(事例でのA)は地役権の登記がなくとも、承役地の譲受人(事例でのC)にその地役権を対抗できるとしています。
1・譲渡のときに、承役地が要役地の所有者により継続的に通路として使用されていたことが客観的に明らかであること
→例えば、事例のA(地役権者)が、乙土地を通路として使用していることが客観的に見て明らかであること、という意味。
2・譲受人がそのことを認識していたがまたは認識することができたこと
→例えば、事例のCが、乙土地が甲土地の通行のために使用されていたことを認識していたか、少し調べれば認識できたであろう、という意味(善意・無過失とほぼ同義)。
 上記2点は、要するに「承役地の譲受人は、その土地に、客観的に見て明らかにわかるような地役権が付いていることぐらい自分で確認しとけ!」ということです。
 従いまして、もし事例のAが地役権の登記をしていなかったとしても、上記2点の要件を満たした場合、Aはその地役権をCに対抗できます。Cは乙土地に地役権が付いていることぐらいちゃんと確認しとけ!ということです。

補足・地役権の放棄

 地役権設定者(通行などで利用される側)は、地役権の設定契約により、地役権行使のための工作物の設置やその修繕義務を負うことがあります(その旨の登記が必要)。つまり、通行地役権の場合、地役権設定者は、自分の土地を通行のために利用されるだけでなく、そのための設備を設置する義務を負うこともあるのです。これは地役権設定者にとっては中々酷なことですよね。そこで、民法287条では、承役地の所有者(利用される側の土地の所有者)が、いつでも、地役権に必要な土地の部分を放棄して地役権者(通行などで利用する側)に移転し、この義務を免れることができるとしています。これを地役権の放棄といいます。
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地役権の時効取得

 地役権は、自分の土地(要役地)の便益のために他人の土地(承役地)を利用する権利です。このときの自分が地役権者、他人が地役権設定者となります(地役権について詳しくはこちらの記事へ)。そして、地役権は時効取得をすることができます(時効制度について詳しくはこちらの記事へ)。

(地役権の時効取得)
民法283条
地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。

 上記の条文のように、地役権は「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り」時効取得することができます。

「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り」とは

 わかりやすく通行地役権で考えます。
 まず言葉のとおり解釈すると、「地役権が継続的に行使され」とは「時効取得する者が継続的にその土地を通行のために利用している」ということです。ただ判例では、それに加えて「時効取得する者自ら通路を開設したこと」が必要だとしています。つまり、(通行)地役権を時効取得するためには、自分でその通路を作っていないといけないのです。ということは、隣地の所有者のご好意で通行を認めてもらっていたような場合は、時効取得できないのです。そのような場合まで、法律的にがっちり「地役権の時効取得!」と認めるのはあんまり良くないんじゃね?というのが裁判所の判断です。確かにそうですよね。そのような場合に地役権の時効取得ができてしまったら、それによってお隣さんとの関係にひびが入りかねませんから。

 さて、ここからは事例とともに、地役権の時効取得について、さらに詳しく見ていきます。

事例
AとBは甲土地を共有している。Aは隣地の乙土地に通路を開設し、通行地役権を時効取得した。尚、Aは甲土地上の自宅に住んでいるが、Bは甲土地には居住していない。


 さて、この事例で、甲土地の共有者のBも、通行地役権を時効取得できるでしょうか?
 結論。Bも通行地役権を時効取得できます。
 Bは甲土地に居住していないのに?
 地役権は、人ではなく、土地に付着します。ですので、Aが時効取得した通行地役権は、Aではなく甲土地に付着します。言い方を変えると、Aが時効取得した通行地役権は、甲土地に発生します。甲土地自体に権利が発生したのだから、甲土地の共有者の1人であるBにもその効果は当然に及びます。Bが甲土地に居住しているかしていないか関係ありません。したがって、Aが時効取得した通行地役権を、Bも当然に時効取得するということです。

地役権の不可分性

 地役権は土地自体に発生するものであり、他の共有者が時効取得した地役権は、他の共有者も当然に時効取得します。これを、地役権の不可分性といいます。不可分とは、分割することができないという意味です。
 また、地役権の不可分性は、共有者の時効取得以外のケースにも表れます。それは共有者の1人がその持分を放棄するケースです。どういうことかといいますと、AとBが甲土地を共有していて、甲土地が地役権の要役地だった場合に、Bがその持分を放棄しても、甲土地全体の地役権には何の影響もありません。なぜなら、地役権には不可分性があるからです。つまり、地役権は持分ごとに分割できないので、共有者の1人がその持分を放棄しても、放棄された持分の分だけ地役権が消滅することはないのです。共有者が1人でも持分を持ち続けている限り、土地全体の地役権は生き残ります。したがって、Bがその持分を放棄しても、Aが甲土地の持分を持っていれば、甲土地全体の地役権は残存するのです。
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Author:根本総合行政書士
東京都行政書士会所属
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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