【地役権】その性質とは/地役権の登記と放棄/未登記でも対抗できる場合/永小作権とは

▼この記事でわかること
地役権とその性質
地役権の登記
登記のない地役権が対抗できる場合
永小作権
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、初学者でもわかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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地役権とその性質

 土地を利用するための物権といえば、所有権です。
 ですが、それ以外にも、土地を利用するための物権を民法は規定しています。
 それは「地上権、永小作権、地役権、入会権」です。
 そして、これらの権利を用益権と言います(宅建などの資格試験で出題される用益権のほとんどは地上権と地役権になります)。
 ここでは、地役権永小作権ついてご説明いたします。
 なお、地上権については「【借地権】賃借権と地上権の違い」をご参照ください。

地役権とは

 地役権とは、自分の土地を利用するために他人の土地を利用する権利です。
 このとき、自分の土地のことを要役地、他人の土地のことを承役地と言います。読み方は「ようえきち」「しょうえきち」です。
 この地役権は物権であり、登記をすることで、第三者への対抗力を持ちます。
 う~んなんか今ひとつよくわからん
 この説明だけだと分かりづらいですよね。
 もう少し具体的にご説明いたします。
 例えば、Aが自宅から公道に出るために、Bの土地を通る必要があるときに、AB間の契約で、Bの土地に通行地役権を設定します。
 つまり、AがBの土地を通行のために利用する権利が地役権です。
 そして、このときのAの土地要役地Bの土地承役地となります。
 また、要役地の者(Bの土地を利用するA)を地役権者、承役地の者(Aの通行のために土地を利用されるB)を地役権設定者と言います。

A→地役権者    B→地役権設定者
Aの土地→要役地  Bの土地(隣地)→承役地

 なお、地役権は通行地役権だけではありません。
 例えば、Aが眺めの良い別荘を建てていて、すぐ隣のB所有の土地に建築物が建ってしまうと、その別荘の眺望が損なわれて困ってしまうような場合、AはBの土地(承役地)に「高さ〇〇メートル以上の建物を建ててはいけない」という地役権を設定します。
 これを眺望地役権と言います。このような地役権も存在します。

地役権の性質

 地役権は、所有権などの他の物権とは違う性質があります。
 というのは、地役権は「人に付着した権利」というより土地に付着した権利」という性質が強いのです。
 土地に付着した権利という性質とは、例えば、A所有の甲土地とB所有の乙土地が隣地で、Aが甲土地にある自宅から公道に出るまでに乙土地を通行する必要があるとき、通行地役権を設定することができますが、これは「Aのため」ではなく、あくまで「甲土地の便益のため」です。
 ですので、Aが生物学者に憧れていて、昆虫採集をライフワークにしているからといっても、そのための地役権を乙土地に設定することはできません。なぜならそれは「Aのため」であって「甲土地の便益のため」ではないからです。
 また、地役権は、それのみを譲渡することはできません。なぜなら、地役権は土地に付着しているからです。
 したがって、Aが甲土地の地役権のみをCに譲渡することはできません。なぜなら、甲土地の地役権は、所有者であるAではなく、甲土地に付着しているからです。これも、地役権が土地に付着した権利という性質の所以です。

地役権の付従性

 地役権には付従性があります。
 付従性とは「付いて従っていく」という性質のことです。
 例えば、A所有の甲土地の所有権がCに移転すると、それにくっ付いて地役権もCに移転します。すると、Cは甲土地の所有者となるのと同時に(甲土地という要役地のための)地役権者にもなります。
小道
地役権の登記

 地役権は、その登記をすることにより対抗力を持ちます。
 地役権を対抗するときって?
 例えば、このような場合です。

事例
Aは、自己所有の甲土地上にある自宅から公道に出るために、隣地のB所有の乙土地を通る必要があり、B所有の乙土地に通行地役権を設定し、その旨の登記をした。その後、BはCに乙土地を譲渡しその旨の登記をした。


 このようなケースで、Aが乙土地(承役地)の譲受人Cに対して地役権を主張するような場合です。

  [地役権設定&登記]
  地役権者  地役権設定者
  A       B   
 甲土地       乙土地       
  (要役地)     (承役地) 

    [乙土地をCに譲渡]
  地役権者  地役権設定者
  A       C   
 甲土地       乙土地       
  (要役地)     (承役地) 

 このとき、Aは登記をしているからこそ、乙土地を堂々と通行することができます。
 たとえCから文句を言われても、Aは「地役権の登記がある!」と法的に正当な主張ができます。
 地役権の登記があるということは、Bから地役権の登記をされた乙土地を譲渡されたCは、地役権設定者という地位譲り受けることになるのです。
 したがって、Cは乙土地を、Aの通行のために利用される義務があるのです。逆に、地役権の登記がない場合、Aはこのような主張ができません。
 これが、地役権は登記をすることにより対抗力を持つ、ということの意味です。

登記のない地役権も対抗できる場合がある

 判例では、次の2つの要件を満たした場合においては、地役権者(事例でのA)は地役権の登記がなくとも、承役地の譲受人(事例でのC)にその地役権を対抗できるとしています。

1・譲渡のときに、承役地が要役地の所有者により継続的に通路として使用されていたことが客観的に明らかであること
→例えば、事例のA(地役権者)が、乙土地を通路として使用していることが客観的に見て明らかであること、という意味。

2・譲受人がそのことを認識していたがまたは認識することができたこと

→例えば、事例のCが、乙土地が甲土地の通行のために使用されていたことを認識していたか、少し調べれば認識できたであろう、という意味(善意・無過失とほぼ同義)。

 上記2点は、要するに「承役地の譲受人(事例のC )は、その土地に、客観的に見て明らかにわかるような地役権が付いていることぐらい自分で確認しとけ!」ということです。
 したがいまして、もし事例のAが地役権の登記をしていなかったとしても、上記2点の要件を満たした場合、Aはその地役権をCに対抗できます。Cは乙土地に地役権が付いていることぐらいちゃんと確認しとけ!ということです。

補足:地役権の放棄

 地役権設定者(通行などで利用される側)は、地役権の設定契約により、地役権行使のための工作物の設置やその修繕義務を負うことがあります(その旨の登記が必要)。
 つまり、通行地役権の場合、地役権設定者は、自分の土地を通行のために利用されるだけでなく、そのための設備を設置する義務を負うこともあるのです。
 これは地役権設定者にとっては中々酷なことですよね。そこで、民法287条では、承役地の所有者(利用される側の土地の所有者)が、いつでも、地役権に必要な土地の部分を放棄して地役権者(通行などで利用する側)に移転し、この義務を免れることができるとしています。
 これを地役権の放棄と言います。

永小作権
農業
 用益権のひとつに永小作権があります。
 まず、永小作権についての民法の条文はこちらです。

(永小作権の内容)
民法270条
永小作人は、小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利を有する。


 永小作権とは、小作料を支払って、他人の土地で耕作・牧畜をする権利です。
 小作料は、永小作権の要素です。小作料が要素ということは、タダの永小作権を設定することはできないということです。
 この点は、地代をタダに設定できる地上権とは異なります(地上権の場合、地代は要素ではない)。
 また、永小作権は物権です。したがって、永小作人(永小作権を有する者)が、その権利を自由に譲渡・賃貸することができます。
 この点は地上権と一緒です。ただし、永小作権の場合、永小作権の設定契約の際、その権利の譲渡・賃貸を禁止する特約をし、その旨の登記をすることができます。これは地上権ではできないことです。

永小作権の存続期間

 永小作権には、存続期間の定めがあります。

【永小作権の存続期間】

 20年以上50年以下
→設定行為で50年を超える期間を定めても、その期間は50年になります。つまり、もし永小作権の存続期間60年という設定契約をしても、その期間は問答無用で50年となります。


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験、公務員試験などの民法学習の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

【地役権の時効取得と時効更新】取得時効の場合と消滅時効の場合/地役権の不可分性とは

▼この記事でわかること
地役権の時効取得
地役権の不可分性とは
地役権の時効更新~取得時効
消滅時効の場合
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、初学者でもわかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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地役権の時効取得

 地役権は、自分の土地(要役地)の便益のために他人の土地(承役地)を利用する権利です。
 このときの自分が地役権者、他人が地役権設定者となります(地役権について詳しくは「【地役権】その性質とは」へ)。
 そして、地役権は時効取得をすることができます(時効制度について詳しくは「【取得時効】5つの成立要件」へ)。

(地役権の時効取得)
民法283条
地役権は、継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り、時効によって取得することができる。


 上記の条文のように、地役権は「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り」時効取得することができます。

「継続的に行使され、かつ、外形上認識することができるものに限り」とは

 わかりやすく通行地役権で考えます。
 まず言葉のとおり解釈すると「地役権が継続的に行使され」とは「時効取得する者が継続的にその土地を通行のために利用している」ということです。ただ判例では、それに加えて「時効取得する者自ら通路を開設したこと」が必要だとしています。
 つまり、(通行)地役権を時効取得するためには、自分でその通路を作っていないといけないのです。
 ということは、隣地の所有者のご好意で通行を認めてもらっていたような場合は、時効取得できないのです。そのような場合まで、法律的にがっちり「地役権の時効取得!」と認めるのはあんまり良くないんじゃね?というのが裁判所の判断です。
 確かにそうですよね。そのような場合にまで地役権の時効取得ができてしまったら、それによってお隣さんとの関係にひびが入りかねませんから。

 さて、ここからは事例とともに、地役権の時効取得について、詳しく解説してきます。

事例1
AとBは甲土地を共有している。Aは隣地の乙土地に通路を開設し、通行地役権を時効取得した。なお、Aは甲土地上の自宅に住んでいるが、Bは甲土地には居住していない。


   AB共有      隣地
  [甲土地]     [乙土地]
Aのみ居住  通行地役権
B居住せず      ↑
        時効取得

 さて、この事例1で、甲土地の共有者のBも、通行地役権を時効取得できるでしょうか?
 結論。Bも通行地役権を時効取得できます。
 Bは甲土地に居住していないのに?
 地役権は、人ではなく、土地に付着します。ですので、Aが時効取得した通行地役権は、Aではなく甲土地に付着します。
 言い方を変えると、Aが時効取得した通行地役権は、甲土地に発生します。甲土地自体に権利が発生したのだから、甲土地の共有者の1人であるBにもその効果は当然に及びます。
 つまり、Bが甲土地に居住しているかしていないか関係ありません。
 したがって、Aが時効取得した通行地役権を、Bも当然に時効取得するということです。

地役権の不可分性

 地役権は土地自体に発生するものであり、他の共有者が時効取得した地役権は、他の共有者も当然に時効取得します。
 これを、地役権の不可分性と言います。不可分とは、分割することができないという意味です。
 また、地役権の不可分性は、共有者の時効取得以外のケースにも表れます。それは共有者の1人がその持分を放棄するケースです。
 どういうことかといいますと、AとBが甲土地を共有していて、甲土地が地役権の要役地だった場合に、Bがその持分を放棄しても、甲土地全体の地役権には何の影響もありません。なぜなら、地役権には不可分性があるからです。
 つまり、地役権は持分ごとに分割できないので、共有者の1人がその持分を放棄しても、放棄された持分の分だけ地役権が消滅することはないのです。共有者が1人でも持分を持ち続けている限り、土地全体の地役権は生き残ります。
 したがって、Bがその持分を放棄しても、Aが甲土地の持分を持っていれば、甲土地全体の地役権は残存するのです。

地役権の時効更新
時計と小槌
 地役権を時効取得できるということは、当然「地役権の時効の更新」もあります。

事例2
AとBは甲土地を共有している。隣地に住むCは、AとBに地役権を時効取得されそうになったので、Bに対して時効更新の手続きをとった。

   
 これが、地役権の時効更新のケースです。
 さて、この事例2で、CはBに対して地役権の時効更新の手続きをとりましたが、このとき、Aの地役権の取得時効は更新するのでしょうか?

甲土地   隣地
 A     C
 B    
  時効更新手続
Aの取得時効も更新する?

 まずは、民法の条文を見てみましょう。

民法284条2項
共有者に対する時効の更新は、地役権を行使する各共有者に対してしなければ、その効力を生じない。


 民法では上記のように規定しています。
 この条文で言っていることは「共有者に対する地役権の時効の更新は、各共有者、つまり共有者全員に対してしなければ効力を生じない」ということです。
 したがいまして、事例2のCは、時効更新の手続きをBに対してしかしていないので、その効力は生じません。すなわち、Aどころか、Bの地役権の取得時効すら更新しません。Bの地役権の取得時効を更新させたいのであれば、Cは、AB両者に対して時効更新の手続きをとらなければならないのです。
 このような結論は「地役権の不可分性」そして「地役権が人ではなく土地に付着する性質」から来るものです。
 その理屈はこうです。
「地役権は不可分な(分割できない)ものなので、各共有者の持分ごとに時効が更新したりしなかったりすることはない。そして地役権は土地に付着する土地自体に発生する権利なので、仮に持分ごとに時効が更新したとして、共有者の1人の持分だけ時効更新しても、他の共有者の持分の時効が進行すれば、その効力が土地全体に及ぶので、共有者の1人でも地役権を時効取得してしまえば、結局は土地全体の地役権を時効取得することになる。したがって、共有者の1人に対してだけ時効更新の手続きをしても意味がないのである」
 このようになります。

消滅時効の場合

 続いて、消滅時効のケースではどうなるのかも見てみましょう。

事例3
AとBは甲土地を共有し、隣地に通行地役権を設定している。しかし、その通行地役権が消滅時効にかかりそうになっているので、Bはその消滅時効を更新させた。


 さて、この事例3で、甲土地の共有者の1人であるBは、隣地の通行地役権の消滅時効を更新させましたが、その効果はAにも及ぶでしょうか?
 結論。その消滅時効の効果はAにも及びます。これも理屈は事例2のケースと一緒で「地役権は持分ごとに分割できない」という、地役権の不可分性から来るものです。
 したがって、共有者の1人が地役権の消滅時効を更新させれば、その効果は当然に他の共有者にも及びます。

補足:地役権の消滅時効の起算点

 民法では、地役権の消滅時効の起算点(数え始め)について、以下のように定めています。

・継続的でなく行使される地役権の場合
 (地役権の)最後の行使の時
→通行地役権であれば(継続的に通行していたわけではない承役地を)最後に通行した時、ということ。

・継続的に行使される地役権

 その行使を妨げる事実が生じた時から
→これはどういうことかといいますと、継続的に隣地を通行のために利用していたが(通行地役権)、災害などで、その通路の幅4メートルのうち、1メートルが閉塞してしまったような場合、その閉塞した部分だけ時効により地役権が消滅した、というようなケースで(こういうケースもありうるのだ!)、その部分が「閉塞した時」が消滅時効の起算点、ということです。


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験、公務員試験などの民法学習の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

【囲繞地通行権】無償ではない?負担するのは誰か/通行地役権と併存するのか/分筆によって袋地が生じた場合について

▼この記事でわかること
囲繞地通行権の超基本
囲繞地通行権は無償ではない
通行地役権と併存するのか
分筆によって袋地が生じた場合
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 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、初学者でもわかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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囲繞地通行権

 通行地役権と似て非なるものに、囲繞地通行権というものがあります(地役権については「【地役権】その性質とは」をご覧ください)。
「囲繞地」という言葉自体が見慣れない聞き慣れないものだと思いますが、読み方は「いにょうち」です。
 囲繞地とは、他の土地に周りを完全に囲まれている土地のことです。
囲繞地
 上図のAのような土地が囲繞地です。
 Aのような土地に住んでいる者は、公道に出るためには周りの土地のどれかを通らざるを得ません。
 そこで、そのような者のために、法律の定めにより通行する権利を規定しました。それが囲繞地通行権です。

(公道に至るための他の土地の通行権)
民法210条
他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。


 この囲繞地通行権は、法律の定めにより生じるものです。
 そして「法律の定めにより生じる」というところが、通行地役権との大きな違いになります。
 通行地役権は、あくまで当事者同士の契約により設定され、その上で適用されます。しかし、囲繞地通行権は、法律の定めにより問答無用に適用されます。
 なんで囲繞地通行権だけそうなってるの?
 それは、もし囲繞地を取り囲んでいる土地の所有者が通行を認めなかった場合に、囲繞地は完全に使えない土地になってしまうからです。そうなってしまうと、囲繞地の所有者が困ってしまうのはもちろん、それは社会的な経済的損失にもなります。それは国家としても望ましくありません。
 したがって、囲繞地に関しては「土地から出らんないとなるとどうにもならん。せめて公道に出られるように、そこは周りのみんなで協力してやろうや」ということを国家のルールとして定めた、ということです。
 なお、囲繞地通行権は登記できません。というより、登記する必要がありません。
 囲繞地通行権は、法律の定めにより当然に発生する権利です。
 したがいまして、囲繞地の所有者は、その登記なく堂々と囲繞地通行権の主張ができます。

囲繞地通行権は無償ではない

 さて、ここまでの説明だと、囲繞地の所有者への保護ばかりが手厚くなっているように思えますよね。しかし、そんなことはありません。

民法212条
210条の規定による通行権を有する者は、その通行する他の土地の損害に対して償金を支払わなければならない。


「210条の規定による通行権を有する者」とは、囲繞地通行権を有する囲繞地の所有者です。
 つまり、囲繞地の所有者は、通行のために利用する土地の所有者に対して、償金を支払わなければなりません。
 囲繞地の所有者が通行のために利用する土地の所有者に償金を支払わなければならないということは、通行のために利用される土地の所有者、つまり、囲繞地通行権の負担義務を負う者は、囲繞地の所有者に対して償金請求権を持つことになります。
 囲繞地通行権の行使はタダではないのです。
 したがって、囲繞地の所有者自身も「償金」という形で負担を負うことになる、ということです。
 なお、囲繞地通行権を有する者が支払う償金ですが、民法212条ただし書きの規定により、その支払いを1年ごとにすることもできます。つまり、1年に1回、1年分まとめて支払うことができる、ということです。
 ただし、通路を開設するために生じた損害があった場合、その損害についての支払いについては「1年に1回・1年分まとめて」という形での支払いはできません。

囲繞地通行権と通行地役権は併存するのか
囲繞地通行権と通常の地役権の設定契約

 囲繞地の所有者は、法律の定めにより囲繞地通行権を取得しますが、隣地の所有者と通常の通行地役権の設定契約をすることもできるのでしょうか?
囲繞地
 例えば、上図のA地は囲繞地ですが、この場合に、A地の所有者がC地に通行地役権を設定できるのか?という話です。
 結論。囲繞地の所有者は、隣地の所有者と通常の地役権の設定契約をすることもできます。
 したがいまして、A地の所有者はC地に通常の通行地役権を設定することができます。
 そして、囲繞地の所有者が通常の地役権の設定契約をすると、その後は、地役権の設定契約が適用され、囲繞地通行権は消滅します。つまり、A地の所有者がC地に通行地役権を設定すると、A地のための囲繞地通行権は消滅するのです。
 なんで囲繞地通行権が消滅してしまうの?
 囲繞地通行権は「囲繞地という名の袋地」の所有者のために、言ってみればやむを得ず規定したような権利です。したがって、通常の地役権の設定契約があれば、わざわざそのような囲繞地通行権を適用する必要はなくなるので、その場合は当然に消滅するのです。

囲繞地通行権の負担を誰が負うのか

 囲繞地を取り囲んでいる四方八方の土地のうち、どの土地が囲繞地通行権により通行利用される義務を負うのでしょうか?
 これについては、完全にケースバイケースです。なぜなら、そんなことは現地を見てみなければわからないからです。
 そんなことまで法律で一律に規定しまうと、むしろ不備が生じてしまいます。
 したがって、事案ごとに、個別的具体的に、合理的な結論を出していくことになります。

分筆によって袋地が生じた場合

事例
A地とC地は元々ひとつの甲土地であったが、分筆したことによりA地が袋地になった。※

分筆とは、ひとつの土地を複数の土地に分けること

 これは、ひとつの土地を分筆したことによって、その土地のひとつが袋地になってしまった、というケースです。
[分筆前]
囲繞地(分筆)
[分筆後]
囲繞地
 さて、この事例で、A地を取り囲む土地は、A地のために囲繞地通行権の負担を負わなければならなくなるのでしょうか?
 結論。A地を取り囲む土地は、A地のために囲繞地通行権の負担義務を負うことにはなりません。なぜなら、分筆しなければ袋地(A地)は存在しなかったからです。
 分筆によって袋地が生じた場合、それは分筆した者自身の責任になります。
 したがって、分筆によって生じた袋地を取り囲む土地は、囲繞地通行権の負担義務は生じません。ただし、分筆された土地同士であれば、囲繞地通行権の主張をすることができます。
 したがって、事例の場合、A地の囲繞地通行権を、C地に主張することはできます。しかし、その場合は、償金の支払い義務は生じません。
 ですので、A地の所有者はC地の所有者に対して償金を支払う義務はなく、C地の所有者はA地の所有者に対して償金請求権を持ちません。
 また、この場合に、AC間で地役権の設定契約をすれば、そのときは当然にその設定契約が適用され、囲繞地通行権は消滅します。


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験、公務員試験などの民法学習の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

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