【登記の流用】迷惑を被る第三者とは誰?なぜ登記の流用は行われる?

▼この記事でわかること
登記の流用の基本
登記の流用によって迷惑を被る第三者とは
なぜ登記の流用は行われるのか
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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登記の流用

 例えば、AがBに貸付をして、抵当権を設定したとします(抵当権者はA、債務者はB)。その後、Bは弁済したが、抵当権の登記を抹消せずに放置したままで、新たにAがBに貸付をした場合に、放置したままだった抵当権を新たに行った貸付に流用できるのでしょうか?つまり「抹消せずに放置したままの抵当権をそのまま使いまわせるのか?」ということです。
 本来、不動産登記は、実体上の権利変動を忠実に示したものです。ですので、先の例の場合、一度、債務者Bが抵当権者Aに被担保債権(AのBに対する貸付債権)を弁済した時点で、その抵当権の抹消登記をして、それから再度、新たな貸付債権(被担保債権)のための抵当権の登記をすべきです。
 それに、抵当権は担保権であり、担保権には付従性があります。
 付従性とは、くっ付いて従う性質です。つまり、抵当権は被担保債権にくっ付いて従うので、被担保債権が弁済等により消滅すれば、抵当権も消滅するのです。
 以上のことから、流用した登記は、無効な登記ということになります。
 しかし!実は、実務上、登記の流用は頻繁に行われています。
 え?マジで?
 マジです。なので、現実においては、登記の流用は当たり前にあるものなのです。(え?と思う方もいらっしゃるかと思いますが、法律の原則と実務の実態が違うということは、よくあります。この辺りが、民法を学習する中でややこしく感じるところであり、面白いところでもあったりします)
 こういった実情をふまえて、登記の流用のすべてを無効なものにしてしまうと「逆に世の中が混乱してしまう」ということで、判例でも、一定の登記の流用に関しては、これを有効としています。実務上の要請ってヤツですね。

判例が認める「一定の登記の流用」とは

 判例により、一定の登記の流用は有効としていると言っても、あくまで「一定の登記の流用」については、です。
 ではこの「一定の登記の流用」とは何か?というと、登記の流用によって迷惑を被る第三者がいない場合の登記の流用のことです。

登記の流用によって迷惑を被る第三者とは
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 これは、その登記を流用する前に出現していた後順位抵当権者のような利害関係人のことです。
 例えば、甲土地に登記流用前の時点で1番抵当権者Aと2番抵当権者Bがいた場合の、Bのことです。
 このような者達は、先順位の抵当権が弁済により消滅した以上は、抵当権順位の上昇という利益を当然に受けるべき人達(第三者)です。先の例なら、1番抵当権が消滅すれば2番抵当権の順位が上がり、Bは1番抵当権者となります。
 ところが、もし登記の流用なんてことをやられてしまうと、順位の上昇ができず、後順位抵当権者が本来受けるべき利益を受けられなくなってしまいます(つまりBは2番抵当権者のまま)。ですので、その登記の流用前から後順位抵当権者が存在する場合は、その登記の流用は認められないのです。
 逆に言えば、登記の流用前に後順位抵当権者がいなければ、登記の流用は可能です。
 ということは、つまり、登記の流用後に出現した後順位抵当権者がいても、登記の流用は可能です。
 なぜ可能かというと、登記の流用後に出現した後順位抵当権者は、流用された登記が登記簿に載っているのを見た上で、後順位抵当権者として取引に入ってきているので、問題ないという訳です。
 登記流用後の甲土地に2番抵当権者としてBが入って来ても「1番抵当権の登記流用の事、オマエ、わかってて入ってきてるもんな。なら問題ないよな」てハナシです。

補足:なぜ登記の流用は行われるのか

 理由は2つ考えられます。

1・金がかかる
 まずひとつは、抵当権の設定登記をする際、登録免許税という税金がかかります。
 税率は債権額の4/1000です。つまり、債権額が1億円の抵当権の設定登記をする場合、設定登記をするだけで40万円かかるという訳です。さらに司法書士に頼めばその料金もかかります。

2・単に手続きが面倒
 読んで字のごとく。

 以上の理由から、抵当権を流用しちゃえ!となってしまうのです。
 40万円ぐらい大したことないじゃん!手続きぐらいやれよ!と思われる方もいらっしゃると思いますが、良くも悪くもそれが実態なのです。
 ただ、手続きはまだしも、税率については、債権額が10億円なら400万円ですからね。抵当権設定登記だけで400万円もかかるぐらいなら流用しちゃえ!となってしまうのもよく分かるかと思います。
 経済学的な物言いで結びの言葉とするならば「以上の理由から登記流用のインセンティブが働くのである」。

 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

【抵当権の消滅時効】抵当権は時効消滅するのか?抵当不動産の時効取得をわかりやすく解説!

▼この記事でわかること
抵当権の消滅時効の基本
なぜ債務者及び抵当権設定者以外に対しては抵当権が独自に時効消滅するのか
抵当目的物(抵当不動産など)の所有権が時効取得された場合
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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抵当権の消滅時効

 抵当権には付従性があります。
 そして、くっ付いて従うのが付従性という性質です。
 ですので、その抵当権の元となっている被担保債権(融資等で抵当権設定の原因となっている債権)が消滅すれば、それに従って抵当権も消滅します。
 したがいまして、被担保債権が時効により消滅すれば、抵当権も消滅します。
 そして、この場合の時効期間は、民法166条により「債権者が権利を行使することができる時から10年間(または権利を行使することができることを知った時から5年間)」となります。
 これは債権の消滅時効の一般則です。

 実は抵当権には、先述の債権の消滅時効の一般則である民法166条の規定以外に、抵当権自体の消滅時効についての民法の規定があります。

(抵当権の消滅時効)
民法396条
抵当権は、債務者及び抵当権設定者に対しては、その担保する債権と同時でなければ、時効によって消滅しない。


 この民法396条で何を言っているのかをわかりやすく解説するとこうです。
 債務者(金を借りた人)と抵当権設定者(多くは金を借りた本人だが、本人以外に物上保証人というケースもある)に対しては、被担保債権と同時でなければ消滅時効により抵当権が消滅することはない、ということです。
 つまり、債務者と抵当権設定者に対して、抵当権が消滅時効により独自に消滅することはないということです。
 まあ、これは当たり前の話ですよね。被担保債権(抵当権で担保する債権)の存在があって初めて抵当権が存在する訳ですから、被担保債権が消滅時効により消滅しない限り、抵当権も消滅時効による消滅をしないのは当然です。
 ただ、ここでポイントになるのは「債務者及び抵当権設定者に対しては」という部分です。
 これは、逆に言えば、債務者及び抵当権設定者以外であれば、抵当権が独自に消滅時効により消滅することがあり得るという意味でもあります。
 したがいまして、後順位抵当権者抵当不動産の第三取得者(抵当不動産を売買等で取得した者)などの債務者及び抵当権設定者以外の者に対してであれば、抵当権が独自に消滅時効により消滅することはあります
 そして、この場合の時効期間は、民法166条2項により20年です。

なぜ債務者及び抵当権設定者以外に対しては抵当権が独自に時効消滅するのか

 これは、わかりやすくシンプルに考えるとこうです。
 債務者(金を借りた人)及び抵当権設定者(多くは金を借りた本人)は、被担保債権(融資等で抵当権設定の原因となっている債権)の直接の関係者です。しかし、債務者及び抵当権設定者以外の、後順位抵当権者や抵当不動産の第三取得者(抵当不動産を売買等で取得した者)は、被担保債権とは直接の関係はありませんよね?
 なので「後順位抵当権者や抵当不動産の第三取得者に対しては抵当権が独自に消滅時効により消滅する」となるのです。

抵当目的物の所有権が時効取得された場合

 民法では、抵当目的物の所有権が時効取得された場合の規定を設けています。

(抵当不動産の時効取得による抵当権の消滅)
民法397条
債務者又は抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は、これによって消滅する。


 民法397条は、例えば、A所有の甲不動産に抵当権を設定し登記していたところ、Bが甲不動産を時効取得したようなケースのことを言っています。
 そしてこの場合、民法397条の規定により、Bが甲不動産を時効取得すると甲不動産に設定登記されていた抵当権は消滅します。
 時効取得者に甘くね?
 そう思う方もいるでしょう。しかし、時効取得は原始取得です。
 原始取得ということは、つまり、Bが甲不動産を時効取得すると、甲不動産は始めからBの物だったことになるのです。
 始めからBの物だったことになる、ということは「甲不動産は抵当権設定以前からBの物だったことになる」ということです。
 そうなると、もはや甲不動産に設定されていた抵当権は、Bにとっては全く無関係であり、入り込む余地がないのです。
 したがいまして、民法397条の規定は、何も特別に時効取得者に甘くしているわけでなく、そもそも時効取得自体がとても強力なモノだということです。
ここがポイント女性
 ここでひとつポイントがあります。
 時効取得は原始取得なので、わざわざ先述の民法397条の規定を置かずとも、抵当不動産が時効取得されれば、時効取得本来の性質により抵当権は消滅しますよね?
 ここで今一度、民法397条をよく読んでみてください。

民法397条
債務者又は抵当権設定者でない者が抵当不動産について取得時効に必要な要件を具備する占有をしたときは、抵当権は、これによって消滅する。


 この民法397条、よく読んでみると、条文の主語が「債務者又は抵当権設定者でない者が」となっています。
 これは何を意味しているかというと「債務者又は抵当権設定者が」時効取得しても、抵当権は消滅しないという事を意味しています。
 したがいまして、実は民法397条で本当に言いたいことは「債務者又は抵当権設定者が時効取得しても抵当権は消えない」ということなのです。
 ややこしい書き方するな~
 ですよね。きっと男だったらこんな奴モテないでしょう(笑)。
 なんて冗談はさておき、実はこれ、典型的な法律の読み方のひとつなんです。
 なので、法律に慣れてきて、リーガルマインドが身に付いてくると、違和感なくこのような読み方もできるようになります。(決してモテなくなる訳ではない)
 今後、本格的に民法を学びたい!試験のために民法の理解がどうしても必要だ!という方は、このような法律の読み方には、是非慣れていただきたいと存じます。

 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

抵当権者は抵当権を行使せず一般財産を差し押さえられる?抵当権者と一般債権者の利害の調整

▼この記事でわかること
抵当権者は抵当不動産を競売にかけず一般財産を差し押さえることができるのか?
抵当不動産より一般財産の方が先に競売されたとき抵当権者は何ができる?
一般財産の強制競売に抵当権者が参加できる理由と一般債権者とのバランス
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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抵当権者と一般債権者の利害調整

 抵当権者などの担保権者は、抵当権を設定した不動産などの担保目的物の競売代金から優先的に弁済を受けることができます。(優先弁済権←競売代金から優先的に金を回収できる権利)
 しかし、抵当権などの担保を持たない一般債権者(例えばサラ金業者など)は、(担保権者がごっそり持っていった後の)担保物の競売代金のおこぼれにあずかるか、担保物以外の財産(一般財産)にありつくしかありません。
 この点を踏まえた上で、まずは次の問題について解説して参ります。

抵当権者は抵当不動産を競売にかけず一般財産を差し押さえることができるのか?

 結論から先に述べると、抵当権者が一般財産を差し押さえることは可能です。つまり、抵当権者が抵当権を行使するかしないかは、抵当権者の自由ということです。
 ただ現実に、抵当権者が抵当権を行使せず、わざわざ一般財産を差し押さえるなんてことはあまり考えられません。
 なぜなら、抵当権者が優先弁済権を持つのはあくまで抵当不動産についてだけです。それに、一般財産を差し押さえるには、裁判所の手続を経て債務名義を取得しなければなりません。つまり、裁判を起こさないといけないわけです。
 ですので、抵当権を持つ抵当権者が、わざわざあえてそんな面倒なことを普通はしないでしょう。
 ですが、もし抵当権者が、その抵当権を行使しないで一般財産を差し押さえる手続きを取ったらどうなるでしょう?
 こうなると、困ってしまうのは抵当権者以外の一般債権者です。
 なぜ一般債権者が困ってしまうかというと、一般財産に群がる債権者が1人増えてしまうからです。
 一般債権者が1人増えれば、その分、一般債権者ひとりひとりの取り分が減ります。つまり、一般債権者からすると「おまえ(抵当権者)はこっち来んなよ」という感じなんです。
 さらに、たとえ抵当権者が抵当権を行使しないからといって、一般債権者が抵当権者より先立って抵当不動産の競売代金に手を出すことはできません。
 ということで、抵当権者が一般債権者の群れに参加するのは、一般債権者にとってはただただ迷惑でしかないのです。
 でもこれってどうでしょう?ちょっと抵当権者に有利すぎるというか、公平さに欠けると思いませんか?
 そこで、民法394条1項で次のような規定が置かれています。

(抵当不動産以外の財産からの弁済)
民法394条1項
抵当権者は、抵当不動産の代価から弁済を受けない債権の部分についてのみ、他の財産から弁済を受けることができる。


 この民法394条1項で言っている事がどういう事なのか解説しますと「抵当権者が抵当権を行使せずに一般財産を差し押さえるのは自由だが、もし抵当権者が一般財産を差し押さえた場合、抵当権者が一般財産から弁済を受けられる範囲は、抵当不動産からだけでは足りない部分についてのみ」という事です。
 もっとわかりやすく具体的に解説すると、例えば、抵当不動産の価格が2000万円で被担保債権額が1000万円だった場合、抵当権者は一般財産から弁済を受けることはできません。しかし、被担保債権額が3000万円だったら、3000万−2000万(抵当不動産の価格)=1000万円は、一般財産から弁済を受けることができる、ということです。
 なお、一般債権者が存在しない場合は、抵当権者が一般財産から弁済を受けることに何の制約もありません。民法394条1項の規定は、あくまで一般債権者が存在する場合の抵当権者と一般債権者の利害の調整のための規定です。一般債権者が存在しなければ、利害の調整も必要ないですからね。

抵当不動産より一般財産の方が先に競売されたときの抵当権者
考えるスーツ女性
 民法394条1項の規定により、抵当権者はその被担保債権について抵当不動産から弁済を受けられない部分(抵当不動産の競売代金からの配当では足りない分)のみ、一般財産から弁済を受けることができます。抵当権者が一般財産の競売に参加することには制限があるからです
 しかし、民法394条2項では、一般財産の強制競売が抵当不動産の強制競売より先行するときは、民法394条1項の規定は適用しないと定めています。
 したがって、一般財産の強制競売が抵当不動産の強制競売より先行するケースでは、抵当権者は被担保債権の全額について、一般財産の競売に参加できます。(そのケースでは抵当権者の参加に制限がないということ)

なぜ参加できるのか

 一般財産の強制競売が先行するケースで、その競売への抵当権者の参加が制限されてしまうと、次のような弊害が起こる可能性があります。
 その後に行われる抵当不動産の競売だけでは被担保債権の全額を回収できなかった場合に、本来なら、その足りない分について一般財産から配当を受けることができる部分も、抵当権者は配当を受けられなくなってしまいます。
 つまり、一般財産の強制競売が先行するケースで、その競売への抵当権者の参加が制限されてしまうと、抵当権者の権利を侵害してしまうという弊害があるのです。
 以上の理由から、民法394条2項により、一般財産の強制競売が抵当不動産の強制競売よりも先行するケースでは、抵当権者は被担保債権の全額について、一般財産の競売に参加できるのです。

一般債権者は困らないのか

 一般財産の強制競売への抵当権者の参加は、一般債権者からすると債権者が増えるので迷惑です。債権者が増えると、その分ひとりひとりの取り分が減ってしまうからです。
 ですので、抵当権者の一般財産の競売への参加をただただそのまま認めてしまうと、一般債権者の権利とのバランスを考えると不公平です。
 そこで、民法394条2項では、一般財産から抵当権者が受ける配当金を抵当権者に直接配当せず、その金額を供託するように、一般債権者が裁判所に請求できることを定めています。
 供託とは、法務局にお金を預けることです。つまり、民法394条2項では、一般債権者が「その抵当権者への配当金は法務局に預けておけ!」と裁判所に請求できることを定めているのです。
 供託された配当金は、その後に行われる抵当不動産の競売の結果を見てから、関係当事者(抵当権者や一般債権者)に振り分けられます。
 このような形で、抵当権者の権利と一般債権者の権利のバランスを図っているのです。

抵当権についての論点おまけ:抵当権と地上権(永小作権)の放棄

 抵当権を設定した地上権者は、その地上権を放棄することを抵当権者に対抗することができません。
 ここでの注意点は、抵当権を設定した地上権者は、その地上権を放棄すること自体はできるということです。ただ「それを抵当権者に対抗することができない」ということです。


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

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Author:根本総合行政書士
東京都行政書士会所属
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保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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