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【転貸借(サブリース)】賃貸人は転借人に直接家賃請求できる?転貸借の建物の修繕請求は誰にする?
【転貸借における賃貸借契約の解除】家賃滞納による解除と合意解除では何が違う? /転借人への催告と契約終了時期について
【転借人が所有権取得】賃貸借も転貸借契約も混同せずに存続する理由
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【転貸借(サブリース)】賃貸人は転借人に直接家賃請求できる?転貸借の建物の修繕請求は誰にする?

▼この記事でわかること
転貸借(サブリース)の家賃
賃貸人から転借人に直接家賃請求するときの注意点
転借人は賃貸人と転貸人、ダブルに家賃支払い義務を負うのか
転借人による建物の修繕の請求
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。

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転貸借(サブリース)の家賃

 転貸借とは、わかりやすく簡単に言うと「また貸し」のことです。
 まずは事例をご覧ください。

事例
BはA所有の甲建物を賃借している。その後、Bは、Aの承諾を得て、Cに甲建物を転貸した。


 これは、賃借人(借主)Bが、賃貸人(貸主・オーナー)Aの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸(また貸し)した、というケースです。
 このケースで、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAとBです。
 はBと転貸借契約を結んでいます。
 そして、このような場合のCを「転借人」と呼びます。
 また、Bは「転貸人」になります。
 各自の立場を示すとこうなります。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 このようになります。
 少しややこしく感じるかもしれませんが、まずはここを押さえてください。
 また、このような転貸借の場合の賃貸人(オーナー)と賃借人(転貸人)が結ぶ賃貸借契約を原賃貸借契約と言ったりもします。事例だとAB間の賃貸借が原賃貸借契約ですね。要するに「その転貸借の元となっている賃貸借契約」を意味します。
 それはわかったけどさ、そもそも事例の甲建物の家賃はどうなんの?
 はい、そこ重要ですよね。事例の転貸人Bは、転借人Cに対し、家賃を請求できます。つまり、転借人Cは転貸人Bに家賃を支払うことになります。
 そして、賃貸人Aは、転貸人Bに対し家賃を請求し、転貸人Bは賃貸人Aに家賃を支払います(ここは転貸前と変わりません)。
 さて、ではこの事例で、賃貸人Aは、転借人Cに対して、直接、家賃を請求できるでしょうか?
 結論。賃貸人Aは、転貸借Cに対して直接、家賃を請求できます。つまり、オーナーから転借人に対して直接、家賃を請求することも可能ということです。
 根拠となる民法の条文はこちらです。

(転貸の効果)
613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。


 本来なら、(オーナーの)賃貸人Aと転借人Cは契約関係ではないので、AC間に権利義務関係も発生しないのですが、上記の民法613条により「転借人は~賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」として、(オーナーの)賃貸人Aは転借人Cに対して、直接に家賃を請求できることになります。
 なお、(オーナーの)賃貸人Aが転借人Cに直接に家賃を請求しても、賃貸人A(オーナー)と転貸人B(賃借人)の賃貸借契約には何の影響もありません。
 したがいまして、従来どおり、賃貸人Aは転貸人Bに家賃を請求できます。
マンション
【補足1:サブリース】
 巷で「サブリース」と言われているのは、この転貸借のことです。
 サブリースでよくあるのが、事業者がマンションやアパートを一棟まるごと借りて、一室ずつ個人の客に賃貸する、というパターンです。これは、そのマンションやアパートのオーナーから事業者が一棟まるごと賃借して、個人の客に転貸しているということです。
 したがって、その場合に「賃貸借契約」を結んでいるのは、オーナーとサブリース事業者です。サブリース事業者と客が結ぶ契約「転貸借契約」になります。
 そして、客はサブリース事業者に家賃を払い、サブリース事業者はオーナーに家賃を払います。
 なお、サブリースにおけるオーナーとサブリース事業者が結ぶ賃貸借契約特定賃貸借契約、またはマスターリース契約と言います。

【補足2:オーナー向けのサブリース提案】
 よく、マンションやアパートの経営者(オーナー)向けのサブリースの提案がありますよね。
 これは一体どういうことなのかといいますと、要するに、サブリース事業者がオーナー所有のマンションやアパートを賃借して、一定の家賃収入をオーナーに保証した上で(たとえ空室が生じても、サブリース事業者からオーナーへ、約束した一定の家賃が支払われるということ)客に転貸することにより、オーナーは空室による家賃収入減少のリスクを回避することができる、というわけです。
 これだけ聞くと、オーナーにとって良いことづくめのように思われますよね。しかし、実はこれにも落とし穴があります。
 この問題についての詳細はここでは割愛しますが「かぼちゃの馬車」事件はニュースで見て覚えている方も少なくないと思います(ご存知ない方は「かぼちゃの馬車」でググってみてください)。
 とりあえず、覚えておいていただきたいのは「オーナー向けのサブリース提案にもリスクがある」ということです。
 この問題につきましては、また機会を改めてお話できればと存じます。

賃貸人から転借人に直接家賃請求するときの注意点

 さて、再び事例に戻りますが、今一度、関係図を確認します。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 転借人Cは転貸人Bに家賃を払い、転貸人Bは賃貸人Aに家賃を払のが基本ですが、民法613条の規定により、転借人は賃貸人に直接の義務を負うので、賃貸人Aから転借人Cに対して、直接に家賃を請求することもできます。(つまりサブリースの場合、サブリース会社をすっ飛ばしてオーナーから直接、入居中の人へ家賃を請求することもできるということ)
 ここまでは、すでに解説したとおりですが、ここで注意点があります。
 賃貸(オーナー)が転借人に対して直接、家賃を請求する場合、請求できる家賃(金額)は、賃貸借契約で定められた賃料と転貸借契約で定められた賃料の、低い方の家賃です。
 これはどういう意味かというと、例えば、事例の賃貸人Aと転貸人Bの賃貸借契約で定められたAB間の家賃が10万円で、転貸人Bと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が8万円だとしましょう。つまりこうです。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
   家賃10万円   家賃8万円

 この場合に、賃貸人Aから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額の上限は8万円になります。
 なぜなら、転借人Cの負っている賃料債務は8万円だからです。転借人Cが負っている賃料債務を超えた金額を請求することはできません。

 また、今度は逆に、賃貸人Aと転貸人Bの賃貸借契約で定められたAB間の家賃が8万円で、転貸人Bと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が10万円だとしましょう。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
    家賃8万円   家賃10万円

 この場合も、賃貸人Aから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額の上限は8万円になります。
 なぜなら、賃貸人Aが持っている賃料債権の金額が8万円だからです。賃料債権を超えた金額を請求することはできません。
 つまり、賃貸人(オーナー)から転借人に直接、家賃を請求する場合でも、転借人(債務者)の賃料債務を超えた金額を請求することはできず、また、賃貸人(債権者)の賃料債権を超えた金額を請求することもできない、ということです。
 したがって、結果的に「賃貸借契約で定められた家賃」と「転貸借契約で定められた家賃」の低い方の金額しか請求できないのです。

転借人は賃貸人と転貸人、ダブルに家賃支払い義務を負うのか
?女性
 もちろん、転借人はダブルの支払い義務を負うわけではありません。
 もし、すでに転貸人に家賃を支払っているのに、賃貸人(オーナー)から家賃を請求されたら「すでに支払い済みです」と主張すればいいのです。
 しかし、民法613条には気になる一文があります。それは「賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない」という箇所です。
 これは何を意味しているのかと言いますと、例えば、転貸借契約の家賃の支払い期日が月末だったとして、転借人は転貸人に対して20日に家賃を支払っていたとします。それなのに月末に、賃貸人(オーナ)から転借人に家賃の支払い請求があった場合、転借人は「すでに支払い済みです」と拒むことができない、ということです。
 それヤバくね?
 ヤバいですよね。ではこのようなときに、転借人は一体どうすればいいのか?このようなときは、一旦、賃貸人に対して家賃を支払った上で、転貸人に対し、支払い済みの家賃の返還請求をすることになります。
 めんどくさ!
 ですよね。そもそも、なぜそんな事が起こってしまったのか?真っ先に考えられる原因は「転貸人が賃貸人(オーナー)にちゃんと家賃を払っていない」ですね。だから、転借人に対して賃貸人(オーナー)から直接請求が来たという訳です。他にも考えられる原因はありますが、いずれにしても、賃貸人(オーナー)・転貸人(賃借人)での家賃の管理がうまくできていない事は間違いなさそうです。
 つまり、これも転貸借・サブリース物件におけるリスクの一つと言えます。

建物の修繕の請求

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 さて、今度はこの事例で、甲建物に水漏れが生じた場合に、転借人Cは、賃貸人(オーナー)Aに対して、甲建物の修繕を請求できるでしょうか?
 結論。転借人Cは賃貸人Aに対して、甲建物の修繕の請求はできません。
 
なぜなら、賃貸人Aと転借人Cは、契約関係にないからです。
 転借人Cと契約関係にあるのは、転貸借契約を結んでいる転貸人Bです。賃貸人(オーナー)Aと契約関係にあるのは、あくまで、賃貸借契約を結んでいる転貸人(賃借人)Bです。
 じゃあ転借人Cは誰に修繕の請求をすればいいの?
 転借人Cが甲建物の修繕を請求する相手は、転貸人Bになります。
 転貸人Bは、転借人Cと転貸借契約を結んでいる以上、転借人Cに対して家賃を請求する権利を持つと同時に、甲建物を使用収益させる義務も負います。
 したがいまして、転借人Cは、転貸人Bに対して、甲建物の修繕を請求する権利があるのです。

転借人に修繕を請求された転貸人

 では、転借人Cから甲建物の修繕を請求された転貸人Bは、自らその修繕を行わなければならないのでしょうか?
 この場合、転貸人Bは、賃貸人Aに修繕を請求することになります。実務上は、転借人Cから修繕を要求する連絡を受けた転貸人Bが、甲建物の管理会社に修繕を要求する連絡をする、という流れになると思われます。ただ、賃貸人(オーナー)が、賃借人に、転貸の承諾を与える際に「このような場合はこのように」という内容を転貸借契約に盛り込むことで、現実にはこの辺の流れはケースバイケースになると考えられます。

 基本的に、賃貸借契約と転貸借契約は別個に存在している、と考えるので、賃貸人(オーナー)と転借人の間には、権利義務関係はありません。
 不法行為等でもない限り、契約関係にない者同士に、債権債務関係は生じません。未婚の者同士が浮気をしても、不倫関係にはなりませんよね(?)。スミマセン。例えが意味不明ですね(笑)。
 話を戻します。ということなので、むしろ「転借人は~賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う」として、賃貸人(オーナー)から転借人に直接、家賃を請求できる、という民法613条の規定による請求の方が、特殊だと考えた方が理解しやすいのではないでしょうか。

 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

【転貸借における賃貸借契約の解除】家賃滞納による解除と合意解除では何が違う? /転借人への催告と契約終了時期について

▼この記事でわかること
転貸借における賃貸借契約の解除
家賃滞納による賃貸借契約解除後の転貸借とその契約終了時期
賃貸借契約の合意解除or期間満了により終了した場合の転貸借契約
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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転貸借における賃貸借契約の解除

 転貸借契約における賃貸借契約(原賃貸借契約)の解除の問題について、解説して参りますが、まずは事例をご覧ください。

事例1
BはA所有の甲建物を賃借している。そして、BはAの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸した。ところが、BはAに支払うべき家賃を滞納している。


 この事例で、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAとBで、BとCは転貸借契約を結んでいます。(転貸借の基本についての詳しい解説は「転貸借(サブリース)~賃貸人は転借人に直接家賃請求できる?」をご覧ください。
 関係図は以下になります。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 家賃は、転借人Cは転貸人Bに支払い、転貸人Bは賃貸人Aに支払うことになるのですが、転貸人Bは、賃貸人Aに支払うべき家賃を滞納してしまっています。
 さて、この場合に、賃貸人Aは、契約解除の前提として、転借人Cに対し「家賃払え」と支払いの催告をする必要があるでしょうか?
 通常の賃貸借であれば、賃借人(借主)が家賃を滞納している場合、賃貸人(オーナー)は、その賃貸借契約の解除を前提に、賃借人に対して家賃の支払いの催告ができます。解除を前提の支払い催促とは、要するに「家賃を支払わないなら出てってもらうぞ!」ということです。※
※(実際の立ち退きはそう簡単にはいきません。なぜなら、不動産賃貸借の場合「信頼関係破壊の法理」が働くからです。ここでは立退き問題の詳細については割愛しますが「信頼関係破壊の法理」についての詳しい解説は「賃借権の無断&適法な譲渡と転貸~賃貸人の解除権と信頼関係破壊の法理とは」をご覧ください)
 事例1で、家賃を滞納している賃借人Bは、甲建物の賃貸借契約における賃料支払い債務を遅滞している、つまり、履行遅滞に陥っています。
 履行遅滞に陥っている者に対して、相手方は、相当の期間を定めた上で催告し、期間内に履行がされない場合は、契約の解除ができます。
 根拠となる民法の条文はこちらです。

(催告による解除)
541条
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。


 上記、民法541条の規定により、賃貸人Aは、家賃を滞納している賃借人Bに対し「◯月◯日までに家賃を支払わなければ、甲建物から出てってもらう!」という催告ができます。
指さし
 さて、ここまでは、何も問題ないと思います。しかし、事例1の問題点は、転借人Cの存在です。
 というのは、もし、AとBとの間の賃貸借契約(原賃貸借契約)が解除されれば、転借人Cが困ってしまうからです。
 なぜなら、BとCの転貸借契約は、AとBの賃貸借契約の存在を前提に成り立っているからです。互いの契約は別個のものですが、賃貸のない転貸などありえません。ですので、AB間の賃貸借契約が解除されれば、BC間の転貸借契約も消滅し、転借人Cは甲建物から出て行かざるを得なくなります。
 要するに何が言いたいかというと、本来、賃貸人Aと転借人Cは契約関係にはないので、両者に権利義務関係はありません。しかし、AB間の賃貸借契約の解除の問題については、転借人Cも立派な利害関係人なのです。
 また、それに加えて、民法613条の規定により、賃貸人Aは転借人Cに対し直接、家賃を請求することもできます。
 以上のことから考えると、賃貸人Aは、賃借人Bの滞納家賃の問題とはいえ、転借人Cに対しても、支払いの催告をする必要があるのではないでしょうか?
 結論。賃貸人Aは、賃借人Bの滞納家賃について、転借人Cに対し、支払いの催告をする必要はありません。
 したがいまして、賃貸人Aは、賃借人Bに催告をして、それでもBが家賃を滞納し続けるならば、転借人Cの存在を無視して、AB間の賃貸借契約を解除することができます。
 転借人Cがかわいそう!
 はい。確かにかわいそうです。しかし、これは転貸借のリスクです。転借人Cは、あらかじめこのリスクも承知した上で、Bとの転貸借契約に臨まなければならないのです。
 でも賃貸人Aは転借人Cに直接家賃を請求できることとのバランスがおかしくね?
 そんなこともないのです。なぜなら、民法613条の規定による賃貸人から転借人への直接の賃料請求権は、権利であって義務ではありません。ですので、賃借人Bの家賃滞納に伴うAB間の賃貸借契約の解除について、賃貸人Aは、あらかじめ転借人Cに対しても、催告をする義務はないのです。
 したがいまして、もし転借人として転貸借契約をする際は、転貸人(賃借人)の信用性をしっかりと確かめた上で、契約するのが良いでしょう。

賃貸借契約解除後の転貸借契約

 さて、ここからは、賃貸借契約が解除された後の転貸借について解説して参ります。
 まずは事例をご覧ください。

事例2
BはA所有の甲建物を賃借している。BはAの譲渡を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、Bの家賃滞納により、AB間の賃貸借契約が解除された。


[関係図]

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
     ↑
     解除

 この事例2で、AB間の賃貸借契約解除されたことにより、BC間の転貸借契約は終了します。
 BC間の転貸借契約は、AB間の賃貸借契約の存在の上に成り立っているので、元を断たれたBC間の転貸借契約も必然的に終了します。
 さて、ここでまで良いとして、考えるべき本題はここからです。それは、BC間の転貸借契約が終了するタイミングについてです。
 BC間の転貸借契約は、AB間の賃貸借契約が解除されたことにより終了しますが、決して、AB間の賃貸借契約が解除されると、それに伴い自動的に終了するわけではありません。
 じゃあいつ終了するの?
 AB間の賃貸借契約が終了すると「元を断たれたBC間の転貸借契約」で甲建物を使用している転借人Cは「不法占拠者」となります。
 そして、賃貸人(オーナー)のAは所有権に基づき、転借人Cに対し、甲建物の明渡し請求をすることになります。この請求をした時に、AC間の転貸借契約が終了します。
 つまり、賃貸人Aが転借人Cに対して、甲建物の返還請求をした時に、AC間の転貸借契約が終了するのです。
 なんだか細かいなぁ
 細かい話ですが、これは資格試験等の民法の問題で問われやすい部分です。もし「賃貸借契約が解除されると同時に転貸借契約も終了する」というような肢が出題されたら、それは誤りの肢になります。くれぐれもお気をつけください。

なぜ転貸借契約の終了時期がそのタイミングなのか
?女性
 これにはちゃんとした理屈があります。別に試験問題で問うために、そのようになっている訳ではありません。
 その理屈はこうです。

 賃貸借契約において、賃貸人は賃借人に対し「目的物を使用収益させる義務」を負う(オーナーは賃貸した不動産を賃借人(借主)に使わせてあげる義務を負うということ)。
 しかし「目的物を使用収益させる義務」が履行不能に陥れば、賃貸借契約は終了する。
 例えば、賃貸借している不動産が滅失したら、その賃貸借契約は終了する。
 なぜなら、不動産が滅失してしまったら「目的物を使用収益させる義務」を果たすことが不可能になる、すなわち、履行不能に陥るからである。
 賃貸借契約が解除された際の転貸借契約については、賃貸借契約の存在の上に成り立っている転貸借契約は、賃貸借契約が解除されると、いわば宙ぶらりん状態になると考えられる。
 そして、賃貸人が転借人に明渡しを請求した時に初めて「履行不能」に陥ると考えるので、賃貸借契約が解除された際の転貸借契約の終了時期は「賃貸人が転借人に明渡し請求をした時」になるのである。

 このような理屈になります。なんだか、わかるようなわからないような、そんな理屈ですよね(笑)。
 ただ、これは判例で示されていることなので、納得の如何に関わらず「こうなっているんだ」と、強引に納得してください。

賃貸借契約の合意解除と期間満了により終了した場合の転貸借

 事例1事例2では、転貸借における家賃滞納による賃貸借契約(原賃貸借契約)の解除の問題について見て参りました。
 この「家賃滞納による解除」というのは、債務不履行(履行遅滞)による解除です。このような解除は「法定解除」になります。
 これは法律の定めによって、一定の要件を満たした場合に、債権者から一方的になされる解除です。
 さて、では次のような場合はどうなるのでしょうか?

事例3
BはA所有の甲建物を賃借している。BはAの譲渡を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、AとBの合意により、AB間の賃貸借契約が解除された。


 この事例3に登場するAB間の解除は「法定解除」にはなりません。AB間の解除は、互いの合意のもとに行われています。このような解除は「合意解除」と言います。
 さて、問題はここからです。
 家賃滞納による賃貸借契約の「法定解除」の場合は、賃貸人は転借人への催告は必要ありません。転借人をシカトして、賃貸借契約を解除できます。転借人は、賃貸人から「その転借している不動産から出てけ!」と言われれば、もはやどうすることもできません。
 ところが、この事例3では、AB間の賃貸借契約は合意解除されています。
 この場合、転借人Cは一体どうなるのでしょうか?

[関係図]

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
     ↑
    合意解除

 結論。AB間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cに対抗できません。
 したがいまして、転借人Cは「甲建物はワタシが転借しているのだ!」と主張して、堂々と甲建物を使用し続けることができます。

なぜ合意解除を転借人に対抗できないのか

 AB間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cが持つ「甲建物の使用収益権」踏みにじることになってしまいます。
 というのは、転貸人Bは、BC間の転貸借契約により、転借人Cに対し「甲建物を使用収益させる義務」を負ってます。それはつまり、BC間の転貸借契約により、転借人Cには「甲建物の使用収益権」という権利があるということです。
 ましてや、甲建物のオーナーである賃貸人Aも、BC間の転貸借契約には承諾を与えています。それにも関わらず、AB間で勝手に合意して賃貸借契約を解除し、転借人Cに「AB間の賃貸借契約は解除したから、甲建物から出てってくれ」と迫るのは、信義則に反し許されません。(判例)※
※信義則についての解説は「不動産売買契約~背信的悪意者と信義則について」もご参照ください。
 したがいまして、AB間の賃貸借契約が合意解除されても、賃貸人Aは、転借人Cに対し、甲建物の明渡し請求はできないのです。

賃貸借契約が期間満了により終了した場合

 AB間の賃貸借契約が、期間満了により終了した場合、転借人Cはどうなるのでしょう?
 この場合は、賃貸人Aは、AB間の賃貸借契約の期間満了による終了を、転借人Cに対抗できます。
 なぜなら、転借人Cは、BC間の転貸借契約を結ぶ際に、AB間の賃貸借契約の終了時期も分かっていたはずだからです。
 したがいまして、AB間の賃貸借契約が期間満了により終了すれば、転借人Cは素直に、甲建物を退去しなければなりません。


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

【転借人が所有権取得】賃貸借も転貸借契約も混同せずに存続する理由

▼この記事でわかること
転借人が所有権を取得すると?
混同について
賃貸借&転貸借契約が混同せず存続する理由
(上記クリックorタップでジャンプします)
 今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
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転借人が所有権を取得

事例
BはA所有の甲建物を賃借している。BはAの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、Cは甲建物の所有権を取得した。


 これは、転借人Cが甲建物の所有権を取得したことによって甲建物の賃貸人になった、というケースです。
 さて、この場合、賃貸借契約と転貸借契約はどうなるのでしょうか?

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
  A        B       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

そして

賃貸人  所有権  転借人から賃貸人
 A      →        C

賃借人?転貸人?   転借人?賃貸人?
    B          C
  借りる?貸す? ⇆   借りる?貸す?
             ↑
        賃貸借契約?
        転貸借契約?

 どうなるのか?
 結論。転借人Cが甲建物の所有権を取得しても、賃貸借契約も転貸借契約も存続します。
 したがって、元々あったBC間の転貸借契約と、Cが甲建物の所有権を取得したことによるCB間の賃貸借契約が併存することになります。
?女性
 は?て感じの結果ですよね(笑)。ここからその理屈を解説して参ります。

混同

 法律の基本的な考え方からすれば、転借人Cが所有権を取得すると、転借人Cが元々持っていた転借権が混同により消滅するはずです。
 混同とは、一人の者が所有権と他の物権を取得したことにより、同時に持っていても無意味な権利が消滅することです。
 民法の条文はこちらです。

(混同)
民法179条
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。


 この民法179条だけでは今一つ分かりづらいので、具体例を挙げます。

BはA所有の甲土地の借地権を取得した。その後、Bは甲土地の所有権を取得した。

 これは、元々Aの所有している甲土地を賃借していたBが、自ら甲土地の所有権を取得した、というケースです。
 この場合、Bは、甲土地の借地権と所有権の両方を持つことになります。
 しかし、所有権と借地権の両方を持っているということは「自分の所有物を自分と賃貸借している」という、訳の分からない状態になってしまいます。
 したがいまして、Bが所有権を取得したことにより、借地権は意味のないものになり、その借地権は消滅します。これが混同です。つまり、Bが自ら甲土地の所有権を取得したことにより混同が生じ、借地権は消滅するのです。※
※なお、民法179条には続きがあり、混同が生じないケースも規定しています。それは抵当権などが絡んでくるケースなのですが、それにつきましては、また別途改めて解説します。

賃貸借契約も転貸借契約も存続する理由

 混同についてはおわかりになりましたよね。
 さて、それでは話を冒頭の事例に戻します。
 転借人Cが甲建物の所有権を取得しても、混同は生じません。したがいまして、賃貸借契約も転貸借契約も存続することになり、下記のような状態になります。

(オーナー)  (賃借人)
 賃貸人    転貸人     転借人
        B      
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 Cは、転借人でありながら賃貸人(オーナー)も兼ねることになります。
 なんかややこしい!
 ですよね。しかし、これは転貸人Bの権利の保護のため、やむを得ないのです。
 というのは、元々、転貸人Bは転借人Cから家賃を受け取っています。もし、転借人Cが甲建物の所有権を取得したことで混同が生じ、それに伴ってBC間の転貸借契約が消滅してしまうと、転貸人Bは、転借人Cから受け取れるはずの家賃を受け取れなくなります。それは転貸人Bの、転借人Cに対して持つ賃料請求権を害すことになります。
 したがって、転貸人Bの権利を保護するため、BC間の転貸借契約も存続することになるのです。
 BC間の転貸借契約が存続するということは、Cは、引き続き転貸人Bへ家賃を支払います。そして、転貸人Bは、賃貸人(オーナー)としての地位も取得したCへ家賃を支払います。
 つまり、BはCへ家賃を支払い、CはBへ家賃を支払う、というちょっとオモシロイ状態になります。


 というわけで、今回は以上になります。
 宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
 最後までお読みいただきありがとうございます。

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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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