2021/06/24
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▼各項目のページへのリンクになっています・【元付業者と客付業者】今さら聞けない不動産賃貸借契約の超基本！
・今更聞けない!【敷金 礼金 保証金 敷引き 償却】【原状回復義務と経年劣化&通常損耗と特約】
・【賃貸人たる地位の移転(オーナーチェンジ)と敷金】滞納家賃がある場合/賃借人が退去して敷金返還前のオーナーチェンジの場合
2021/06/24
【元付業者と客付業者】今さら聞けない不動産賃貸借契約の超基本！
▼この記事でわかること・不動産賃貸借契約の超基本
・仲介する不動産業者には元付業者と客付業者がいる
（上記クリックorタップでジャンプします）
今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、できるだけわかりやすく解説して参ります。
不動産賃貸借の超基本
住宅用にアパートやマンションや一軒家、あるいは事業用に事務所や店舗として賃貸物件を借りる場合、不動産業者の仲介のもと、貸主と賃貸借契約を結ぶことがほとんどです。
さて、ここでまずひとつご注意していただきたいのが、賃貸借契約を結ぶのは基本的に、借主と貸主です。
仲介した不動産業者は、借主と貸主の賃貸借契約を仲介するだけです。言ってみれば結婚する夫婦の仲人みたいなものです。
賃貸借契約そのものは、あくまで借主と貸主が直接結ぶものです(まれに代理人・代理業者が入る場合もある)。
皆さまが賃貸物件を借りるとき、皆さまと賃貸借契約を結ぶのは仲介する不動産業者ではなく、貸主(家主・大家・オーナー)です。
ですので、賃貸借契約を結んで仲介手数料等の決済をし、物件の引渡しを受けて使用を開始した後は、仲介業者とは基本的に関わることはありません。関わるのは、その物件の管理会社や貸主・貸主側の不動産業者です。
あれ？今住んでるアパートは仲介業者と関わり続けているけど？
はい。それは、その物件の管理会社が直接仲介したケースか、貸主側の不動産業者が直接仲介したケースか、あるいは不動産業者が所有する物件を、その不動産業者と直接、賃貸借契約を結んだケース等になるかと思われます。
元付と客付
元付・客付という言葉は、不動産業界に従事していた方や不動産に詳しい方などでないと、そこまで馴染みのない言葉かもしれません。
しかし、この元付・客付というのは、賃貸でも売買でも、不動産について考えるときには避けて通れない基本中の基本になりますので、ここで簡単に解説しておきます。
仲介する不動産業者には元付業者と客付業者がいる
まず初めに結論だけ申し上げておきます。
元付業者とは、貸主(オーナー)側の不動産業者のことです。
客付業者とは、借主側の不動産業者のことです。
これだけでもお分かりになる方はお分かりになると思いますが、事例とともにもう少し詳しく、具体的に解説します。
事例
Ａは賃貸物件を借りたいと考え、ネットで賃貸物件を調べて内見を申し込み、ａ不動産業者の案内のもと、Ｂ所有の甲アパートを内見した。甲アパートを気に入ったＡは、ａ不動産業者から貰った申し込み用紙に必要事項を記入し、申し込みを入れた。数日後、申し込みが通ったＡは「契約はこちらのｂ不動産業者の事務所でお願いします」との連絡と通知をａ不動産業者から受けた。後日、Ａはｂ不動産業者の事務所にて、Ｂ所有の甲アパートの賃貸借契約を結んだ。
これは実際に私自身が客として経験し、かつ過去に仕事で賃貸物件の仲介をしたときにも経験した実例です。
この事例で言うと、ａ不動産業者が客付業者で、ｂ不動産業者が元付業者(である場合が多い)です。
そして、甲アパートの賃貸借契約を結んでいるのはＡとＢになります。
借主(客) 契約 貸主(オーナー)
A ー B
客付業者 仲介 元付業者
a b
ちなみに、ｂ不動産業者は甲アパートの管理会社という場合も多いでしょう。その場合、甲アパートの引渡しを受け、使用を開始した後に、甲アパートで起きた問題の問い合わせ先はｂ不動産業者になっていたりします。
また、管理会社は管理会社でまた別の業者の場合もあります。分譲マンションなんかの場合は、管理組合があって、そこでお願いしている管理会社があったりします。さらに、管理会社は管理会社で、管理業務を他社に委託している場合もあります。ややこしいですよね(笑)。
このように、複数の業者がひとつの物件に様々に関係しているという構造が、不動産というものを一般に分かりづらくしている原因なのかもしれません。
もちろん、大家と管理会社だけ、という極めてシンプルなケースもありますが。
また、内見に行ったら２社の不動産業者の人間が来た、という経験がある方もいらっしゃるかと思いますが、それは客付業者と元付業者の両方の人間が来たケースです。その場合、名刺をくれた方が客付業者でしょう。
また、さらに別に管理会社がいて、客付と元付と管理会社の三社の人間がわらわらと来る場合もあります(笑)。
という訳で、今回は元付と客付について解説して参りました。
後半、管理会社の話も出てきて訳が分からなくなってしまった方もいらっしゃるかもしれません。
とりあえず、ここで覚えておいていただきたいのは、客付は借主側、元付は貸主側の不動産業者ということです。
ごくごく当たり前の部分ではありますが、まずはここをしっかり押さえてください。(ちなみに売買だと、買主側が客付、売主側が元付となります)
最後までお読みいただきありがとうございます。
2021/06/25
今更聞けない!【敷金 礼金 保証金 敷引き 償却】【原状回復義務と経年劣化&通常損耗と特約】
▼この記事でわかること・敷金とは
・礼金とは
・保証金・敷引きとは
・償却とは
・原状回復義務～経年劣化・通常損耗
・特約について
（上記クリックorタップでジャンプします）
今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
敷・礼・保・敷引・償却の超基本
敷金・礼金
敷金・礼金(保証金・敷引き)は、賃貸物件を借りるときに必要になる費用です(不動産だけでなく、駐車場を借りるときに必要になるケースもあります)。よって、不動産賃貸借について考える上で、敷金・礼金は避けて通れません。
なのでまずは、そもそも敷金・礼金とは何なのか？という基本のキから解説して参ります。※
※「住宅用の不動産賃貸借」という前提で解説しますので、その点あらかじめご了承ください。
敷金とは
敷金とは、アパートでもマンションでも一軒家でも、賃貸物件(特に家屋)を借りるときに、借主である賃借人(借りる人のこと)が、賃料その他の債務を担保するために、貸主である賃貸人(または管理会社)に、あらかじめ差し入れるお金のことです。
そして、敷金は退去時に、滞納分の家賃、通常損耗・経年劣化以外の原状回復費用などを差し引いて、賃貸人から賃借人に返還されます。
なんか説明が小難しい..．
すみません(笑)。それではめちゃめちゃ噛み砕いて簡単に言います。
敷金とは、借りる人が「この家を借りる担保(保証)として、このお金を一旦、家主に預けます」というものです。そして、退去時に差し引かれる分は差し引かれた上で返還されるのです。
なお、念のため申し上げておきますが、敷金の返還は、家を明け渡した後になります。家の明け渡しと敷金の返還は同時履行の関係ではありません。これは慣習であると同時に、判例においても「明渡しは先履行」と結論づけられています。
では、実際の敷金の返還時期はいつになるのかというと、これはケースによってまちまちです。２週間ぐらいのときもあれば、１ヶ月以上かかるときもあります。
礼金とは
これは敷金とは違い、一旦預けて退去時に返還されるものではなく、払いっぱなしの返還されない金銭です。
つまり、借りる側からすれば、仲介手数料と同じようなものです。ただ、仲介手数料は仲介業者に払うものですが、礼金は貸主に払う金銭になります。
保証金・敷引きとは
実は、関西(といっても京都・滋賀は除かれるとのこと)や九州の一部ではルールが異なっていて、敷金・礼金にあたるものが「保証金・敷引き」と呼ばれていたりします。
【保証金】
これは、敷金とほとんど変わりません。借りる人が家主(または管理会社)に一旦預け、退去時に差し引かれる分は差し引かれた上で返還される金銭です。
ただ、敷金と違う点は、保証金の場合、あらかじめ決められた敷引きされる分のお金は１００％返還されません。
【敷引き】
これは、一旦預けた保証金の中から、確実に差し引かれる分をあらかじめ決めたものです。
例えば、家賃１０万円で「保証金２ヶ月・敷引き１ヶ月」となっていたら、敷引き１ヶ月分の１０万円は１００％返還されることはありません。仮に退去時に、他にいっさい差し引かれる分がなかったとしても、返還される保証金は最大でも１０万円になります。敷引き１ヶ月分の１０万円は１００％返ってきません。
補足：償却とは
実は関東などでも、敷引きと同じ意味合いで「償却」という形で、確実に差し引かれる分をあらかじめ決めているケースもあります。
例えば「敷金２ヶ月・償却１ヶ月」のようにです。これは、先述の「保証金２ヶ月・敷引き１ヶ月」と意味は一緒です。つまり、敷金として預けた家賃２ヶ月分は、仮に退去時に、他にいっさい差し引かれるものがなくても、１ヶ月分は償却金として確実に差し引かれるということです。ですので「敷金２ヶ月・償却２ヶ月」となっていたら、その敷金は全額返ってきませんので、ご注意ください。
ちなみに「礼金ゼロ！」とうたっておきながら、償却という形で、敷金から確実に差し引かれる分をあらかじめ決めている場合もあります。要するに、礼金ゼロ！で客を集めておいて、償却で確実に回収できる金額を定めておく、という寸法です。これは別に詐欺でもなんでもなく、貸主(オーナー)側からすると極めて合理的な方法なんです。
ただし、償却はあくまで敷金から差し引くものです。礼金とは違いますので、この点はお間違いないようお気をつけください。
原状回復義務
ここからは、不動産賃貸借における原状回復義務について解説して参ります。
なお、わかりやすくするために「住宅用の不動産賃貸借」という前提での解説となりますので、あらかじめご了承ください。
不動産賃貸借における原状回復義務とは、借りた家を返す時(退去時)、つまり、引越し等で賃貸借契約を終わらせてその家を出る際に、その家を元の状態(原状)に戻す義務のことです。
ちなみに「現状」ではなく「原状」です。現状とは、現在の状態のことです。原状とは、元の状態のことです。
したがって、元の状態に戻す義務「原状回復義務」なのです。
原状回復義務といっても何もかも元に戻さなければならない訳ではない
借主は、原状回復義務を負います。しかし！原状回復といっても、何もかも元の状態に戻さなければならない訳ではありません。
というのも、経年劣化と通常損耗については、原状回復義務には含まれないからです。
【経年劣化】
物には経年劣化というものがあります。
経年劣化とは、時間の経過による自然な劣化です。
つまり、人が時とともに年老いていくのと同じように、物も時とともに年老いていきます。無論、家も一緒です。
この経年劣化については、借主は修繕義務を負いません。つまり、経年劣化については原状回復義務には含まれないのです。
【通常損耗】
通常の使用の仕方による損耗を通常損耗と言います。
要するに、通常損耗とは、常識的な普通の使い方で不可抗力的にできる傷や汚れのことです。
この通常損耗による負担は「家賃に含まれている」と考え、通常損耗については、借主の原状回復義務には含まれません。
つまり、常識的な普通の使い方で不可抗力的にできる傷や汚れは、毎月払っている家賃でカバーしているので、退去・明渡しの際の原状回復義務には含まないということです。
以上のように、原状回復義務といっても、経年劣化と通常損耗を除いた上での原状回復になります。
原則として、原状回復費用には、経年劣化と通常損耗による修繕費用は含まれませんので、ご注意ください。
補足：特約の存在
ここでひとつ、やっかいな問題がございます。
それは特約の存在です。
どういうことかと言いますと、賃貸借契約書を交わす際に、契約書に特約事項という形で、本来なら経年劣化や通常損耗として原状回復義務には含まれないものも、退去時の借主負担として定めてしまっていることがあるのです。
そして、その特約事項の定めが、特段不当なものでなく、賃貸借契約を結ぶ際に、借主も理解し納得した上で定められていたのならば、その特約事項は借主の負担義務として有効なものとなります。
これは退去時に非常にトラブルになりやすい原因のひとつです。そして、このようなトラブルに関しましては、様々なケースがあり、ケースごとに考えなければなりません。
したがって、ここではこの問題に関しまして、これ以上の深入りはいたしません。詳しいことは「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などをご参照ください。
というわけで、今回は以上になります。
宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
2021/06/28
【賃貸人たる地位の移転(オーナーチェンジ)と敷金】滞納家賃がある場合/賃借人が退去して敷金返還前のオーナーチェンジの場合
▼この記事でわかること・賃貸人たる地位の移転(オーナーチェンジ)と敷金問題の基本
・債権だけでなく義務も引き継がれる
・滞納家賃がある場合
・賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間にオーナーチェンジした場合
（上記クリックorタップでジャンプします）
今回はこれらの事について、その内容、意味、結論、理由など、わかりやすく学習できますよう解説して参ります。
賃貸人たる地位の移転と敷金～オーナーチェンジの敷金問題
事例１
Ａは自己所有の甲建物をＢに賃貸し、引き渡した。その後、Ａは甲建物をＣに売却し、ＡからＣへ登記を移転した。
いきなり事例から始まりましたが、これは、借主(賃借人)Ｂが甲建物を賃借中に、貸主(賃貸人)がＡからＣへ代わった、いわゆるオーナーチェンジのケースです。
さて、この場合、ＢからＡに預けられている敷金は一体どうなるのでしょうか？
最初に結論を申し上げておきますと、借主(賃借人)Ｂから旧オーナーＡ(旧賃貸人)に預けられた敷金は、新オーナーＣ(新賃貸人)に引き継がれます。
よって、Ｂは改めて新オーナーＣに敷金を預ける必要はなく、旧オーナーＡがＢに敷金を返還する必要もありません。
旧オーナーＡに預けられた敷金は、ＡＣ間の甲建物の売買契約の手続きの中で、Ａから新オーナーＣへと引き継がれます(実務上は売買代金から差し引いたりする)。
したがいまして、借主(賃借人)Ｂは、何もする必要はありません。Ｂがやることがあるとすれば「登記簿(登記事項証明書)による所有者の確認」です。つまり、本当にオーナーがＡからＣへ移ったのか？の確認です。
敷金は不動産賃貸借契約における担保
敷金は、不動産賃貸借契約における賃貸人の債権(家主・オーナーの賃料債権など)についての担保になります。※
そして、担保には随伴性がありますので、旧オーナーの持つ債権(賃料債権など)が、オーナーチェンジによって新オーナーに移ることにより、担保である敷金も、それにともなって新オーナーに移っていくのです。
※(担保についての詳しい解説は「抵当権の超基本～その特徴と意味を徹底解説！」をご覧ください）
随伴性とは親ガモ子ガモの関係性
「随伴性がある」とは、どういう意味かと言いますと「子ガモは親ガモにくっ付いていく」という意味です。
事例１のような不動産賃貸借の場合、親ガモは「オーナーの持つ賃貸人としての債権」です。賃貸人としての債権とは、賃借人Ｂに対し家賃を請求したりする債権です。
そして子ガモは、担保である敷金です。
したがいまして、オーナーチェンジにより親ガモがＡからＣに移り、敷金という子ガモは、それにともなって親ガモにくっ付いていくという訳です。
債権だけでなく義務も引き継がれる
なお、オーナーチェンジでＣが新オーナーとなった後の、Ｂの敷金返還請求相手は誰になるのか？ですが、当然、それは新オーナーのＣになります。
なぜなら、オーナーチェンジにより引き継がれるのは「賃貸人としての債権」だけではなく「賃貸人としての権利・義務」の全てが引き継がれるからです。つまり、旧オーナーＡの敷金返還義務も新オーナーＣへと引き継がれるのです。
また、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を使わせてあげる義務を負うということです。
加えて、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務も負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を、借主が使用するために必要な修繕を行わなければならない、ということです。
このような義務は「賃貸人(オーナー)としての権利・義務」の中に当然含まれるものです。
滞納家賃がある場合
続いて、次のようなケースではどうなるのでしょうか？
事例２
ＢはＡ所有の甲建物を借りて住んでいる。しかし、Ｂは家賃を滞納していた。その後、Ｂから滞納家賃が払われないまま、Ａは甲建物をＣに売却し、その旨の登記をした。
これは、賃貸中の物件の滞納家賃が払われないままオーナーチェンジしたケースです。
敷金や賃貸人としての権利・義務は、オーナーチェンジにともなって新オーナーへと移っていくことはすでに記したとおりです。
さて、ではこの事例２の、賃借人(借主)Ｂの滞納家賃は一体どうなるのでしょうか？
賃貸人としての権利・義務の全てが新オーナーへと移っていくのなら、それにともなって、滞納家賃についても新オーナーへと移っていきそうなものですが．．．。
結論。賃借人Ｂの滞納家賃については、旧オーナーＡの元に残ります。
つまり、Ｂの滞納家賃についての賃料債権は旧オーナーＡの元に残るので、Ｂに対し「滞納している家賃を払え！」と請求できるのはＡになります。新オーナーＣではありません。
もし、Ｂの滞納家賃についての債権をＡからＣに移す場合は、別途、債権譲渡の手続きが必要になります。(債権譲渡についての詳しい解説は「債権譲渡の超基本～債権は譲れる？」をご覧ください)
このように「オーナーチェンジ前に発生していた滞納家賃」については、オーナーチェンジにともなって自動的に新オーナーへと移っていくということはありません。
オーナーチェンジ前の滞納家賃の賃料債権は、旧オーナーの元に残ったままになります。
敷金などとは違い、滞納家賃についてはこのような扱いになりますので、ご注意ください。
賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間にオーナーチェンジ
事例３
Ａ所有の甲建物を借りて住んでいたＢは、賃貸借契約の終了に伴い、甲建物を退去・明け渡した。その後、Ｂに敷金が返還される前に、Ａは甲建物をＣに売却し、その旨の登記をした。
これもオーナーチェンジのケースですが、少し状況が複雑になってきました。
この事例３は「賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間」というタイミングで、オーナーチェンジが行われたケースです。
さて、ではこの事例３で、賃借人Ｂが旧オーナーＡに預けていた敷金は一体どうなるのでしょうか？
敷金には随伴性があります。ですので、通常どおりに考えれば、オーナーチェンジにともなって、敷金についてもＡからＣへと移っていきそうですが．．．。
結論。この事例３のような場合、敷金については、Ａの元に残ったままになります。
つまり、賃借人Ｂが敷金返還請求する相手は旧オーナーＡで、賃借人Ｂに対して敷金返還義務を負うのも旧オーナーＡになります。
え？なんで？
そうなりますよね。でもこれは法律的な理屈ではなく、実務上の要請と賃借人の保護という２点から、このような結論になるのだと考えられます。なので、理屈抜きに強引にこの結論を覚えてしまってください。
というわけで、今回は以上になります。
宅建試験や行政書士試験や公務員試験などの民法の学習、独学、勉強、理解の助力としていただければ幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございます。
