根本総合行政書士の‘超’民法解説

2018/03/19

共有の基本 持分権の法的性質

　１つの物を、1人ではなく複数人で所有することを共有といいます。
　共有でよくあるパターンとしては、相続人が複数いる場合の相続があります。例えば、親が亡くなって、親所有の土地を子供達が相続すると、その土地は子供達の共有物になります。相続以外にも、夫婦でそれぞれ１０００万円ずつ出し合って家を買えば、その家(不動産)は夫婦の共有物になります。

　物に対する権利である物権の世界では、一物一権主義というものがあります。一つの物には一つの物権という原則です(排他的支配権)。そして共有は、その一物一権主義の例外とも言われます。なぜなら、一つの物を複数人で共有するからです。ただ、共有の場合でも、共有者はそれぞれ持分権というものがあり、各持ち分に対しては一つの持分権しか存在しません。そして、持分権は各自で自由に処分できます。例えば、一つの土地をＡとＢが相続すると、その土地はＡとＢの共有物になり、ＡとＢはそれぞれ各持ち分に対して持分権を持ちます。このとき、Ａが自分の持ち分を売ったりするのは自由です。もちろん、Ｂが自分の持ち分を売ったりするのも自由です。ただし、ＡがＢの持ち分を売ったりすることはできません。ということなので、持分権は、各持ち分に対しては、所有権と同じようなものなのです。そう考えていくと、共有も、一物一権主義にしっかりと則っていると言えます。

持分権

　共有について考える場合は、共有物全体の問題なのか、各持分権の問題なのか、そこを見極めた上で考えていかないと、よく分からなくなってしまいます。ですので、共有物全体についてと各持分権についてとを分けた上で、今回は持分権の問題について考えて参ります。
　さて、先ほど持分権は、各持ち分については所有権と同じようなものだとご説明いたしました。実際、共有持分権の法的性質は所有権である、と説明されます。その共有持分権の法的性質を表す典型例で、かつ現実にもよくあるのは、分譲マンションです。

分譲マンションの性質を考えれば共有持分権の法的性質が分かる

　おそらく、日常的にもっとも起こっている共有のケースは分譲マンションでしょう。分譲マンションでの所有は区分所有とも言われ、その所有権は区分所有権とも言われます。分譲マンションにおいてその建物の各区分は、それぞれ別の所有者が存在し、そこには個々独立の所有権が成立しています(一つのマンションに複数の所有権が独立しながら存在、つまり、一つのマンションに複数のオーナーが存在する)。
　では何を共有しているのか？
　分譲マンションにおいて、共有になっているのは土地です。土地というのは、そのマンションが建っている敷地です。つまり、ある土地に分譲マンションが建っていて、そのマンションが１００の専有部分(わかりやすく言えば１００戸)に分かれていれば、その土地には１００の持分権が存在することになります。もしあなたがその分譲マンションのオーナーだったとすると、通常の場合、あなたが所有しているのは、そのマンションの所有権(区分所有権)と、その土地の１００分の１の持分権です。そして、あなたがそのマンション(所有権)を誰かに売るのは自由ですよね。そして、あなたがそのマンション(所有権)を誰かに売れば、当然それに伴ってその持分権も一緒に売られることになりますが、その際、他の９９人のオーナーの承諾はいらないですよね。
　これが「共有持分権の法的性質は所有権」の具体例と説明になります。共有持分権の法的性質、これでおわかりになって頂けたかと思います。

　次回、共有物全体の問題について、解説して参りたいと存じます。
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2018/03/20

共有物全体について 使用方法・変更・管理

　共有の問題について考えるときは、各共有者の持分権についての問題なのか、共有物全体についての問題なのか、それを見極めた上で、考えていかないとよく分からなくなってしまいます。ですので、持分権の問題と共有物全体の問題とに分けて、ご説明して参りたいと存じます。
　今回は、共有物全体の問題「共有物の使用方法・変更・管理」について、解説して参ります(持分権についてはこちらの記事をご覧下さい)。

共有物の使用

　例えば、１台の車をＡ・Ｂ・Ｃの３人で共有しているとします。そしてＡ・Ｂ・Ｃの持ち分はそれぞれ３分の１ずつです。この場合、３人の共有物である車の使用方法は一体どうなるのでしょうか？

（共有物の使用）
民法２４９条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

　共有物の使用について、民法では上記のような規定を置いています。しかし、どうでしょう。正直これだとよくわからないですよね。まさか、車(共有物)を使用するときは常に「ＡＢＣ３人一緒に仲良くドライブ♫」という訳にもいかないでしょう。
　結局、車(共有物)の使用方法はどうなる？
　これについては、結局、Ａ・Ｂ・Ｃの３人の協議で決めることになります。したがって、共有物の使用方法については一概には言えず、協議による決定内容によって変わってきます。

共有物の変更

　つづいて、共有物の車全部を第三者に売る場合について考えて参ります。
　これについて、民法では下記の規定を置いています。

（共有物の変更）
民法２５１条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

「変更」という言葉がわかりづらいと思いますが、共有物の売買は、共有物の「変更」にあたります(農地転用などの地目変更もこの「変更」に含まれます)。したがって、共有物の車の売買は、民法２５１条の規定が適用されます。
　また、条文中の「他の共有者の同意を得なければ」というのは、共有者全員の意思表示が必要という意味です。
　ということなので、３人の共有物である車全部を売る場合は、ＡＢＣ３人全員の「売る」という意思表示が必要になります。３人全員が売るという意思を示さない限りは、売ることはできません。

共有物の管理

　つづいては、共有物の車を第三者に賃貸する場合について、考えて参ります。
　これについて、民法では下記の規定を置いています。

（共有物の管理）
民法２５２条
共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。

　条文中の「管理」という言葉には、共有物の賃貸も含まれます。ですので、共有物を賃貸するには、各共有者の持分の価格に従って、その過半数で決定するということです。株主総会の決議に似てますね。
　したがって、共有物の車を第三者に賃貸する場合は、ＡＢＣの持分はそれぞれ３分の１ずつですので、３人中２人の賛成で車の賃貸をすることが可能です。
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2018/03/21

共有物の保存、解除権の不可分性の例外

　共有物を売る場合、共有者全員の意思表示か必要です（共有物の変更）。
　共有物を賃貸する場合、共有者の持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要です（共有物の管理）。
（共有物の変更・管理についてはこちらの記事をご参照下さい）
　では、共有物が不法占拠されていた場合は、一体どうなるのでしょうか？

共有物の保存

　例えば、一台の車をＡ・Ｂ・Ｃの３人で共有していて、持ち分はそれぞれ３分の１だった場合に、その共有物である車が第三者に不法占拠されたとき、共有者の意思は、どのように決められるのでしょうか？

民法２４９条
保存行為は、各共有者がすることができる。

「保存行為」という言葉がピンと来づらいと思いますが、不法占拠されている物を取り戻すことは保存行為になります(ちなみに自動車の修理なども保存行為です)。
「各共有者がすることができる」というのは、各共有者が１人でできるという意味です。つまり、共有物が不法占拠された場合、各共有者がそれぞれ単独で、共有物全体についての返還請求権を行使することができます。
　従いまして、共有物の車が第三者に不法占拠された場合、ＡＢＣの３人は、それぞれが単独で、不法占拠者に対して返還請求をすることができます。

保存行為の補足
　尚、保存行為には次のようなものもあります。
・共有物への妨害排除請求
　例→共有地(土地)上の不法建築物の撤去請求など
・不法な登記名義の抹消
　例→すでに消滅した抵当権の抹消登記請求など

共有物の賃貸借契約の解除

　冒頭にも申し上げましたが、共有物の賃貸を行うには、各持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要です。３人でそれぞれ３分の１ずつの持分で共有している共有物を賃貸するなら、２人以上の賛成が必要ということです。
　では、賃貸している共有物の賃貸借契約を解除する場合は、どうなるのでしょうか？
　共有物の賃貸借契約の解除は、民法２５２条(共有物の管理)に含まれます。つまり、共有物の賃貸借契約を解除する場合は、共有物を賃貸する場合と一緒で、各持分の価格に従い、その過半数の賛成が必要です。例えば、３人で持分３分の１ずつで不動産を共有していて、その不動産を賃貸している場合、その不動産の賃貸借契約を解除する際は、２人以上の賛成が必要ということです。

解除権の不可分性の例外

　本来、解除権は分けることができません(解除権の不可分性)。それは下記の条文で規定されています。

（解除権の不可分性）
民法５４４条
当事者の一方が数人ある場合には、契約の解除は、その全員から又はその全員に対してのみ、することができる。

　なぜ民法で、このように解除権の不可分性を定めているかの理由は、一部の者のみの解除を認めるとその後の法律関係が複雑になるので、その事態を避けるため、とされています。
　しかし、共有物の賃貸借契約の解除については、その例外なのです。この点は試験ではよく問われるものなので、資格試験等で民法の学習をされている方は、是非おさえておいて頂ければと存じます。
　くわえて、共有物を売却した後に、売買契約を解除する場合は、共有者全員の合意が必要になります。こちらは同じ解除でも、売買契約の解除なので「共有物の管理」ではなく「共有物の変更」に該当し、共有者全員の合意が必要になるということです。この点も併せておさえておいて頂ければと存じます。
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2018/03/22

共有の補足 持分権の主張 共有物の明渡し請求等

　今回は共有の基本についての補足です。
　尚、共有の基本、「持分権」についてはこちらの記事、「共有物全体」についてはこちらの記事をご参照下さい。

共有関係が生まれるとき

　共有関係は、法律の規定によって生じます。また、当事者の合意によっても生じます。
　法律の規定によって生じる場合とは、例えば相続です。地主が死亡し、その地主の相続人が二人いれば、法律の規定により、問答無用にその土地は相続人二人の共有になります。その後、相続人の相続放棄や遺産分割協議により相続の内容が変わる可能性はありますが、まずは法律の規定によって、そのようになるのです(遺言による相続についてはここでは省きます)。
　当事者の合意によって生じる場合とは、例えば、夫婦で１０００万円ずつ出し合って不動産を購入するような場合です。
　このように、共有関係は、法律の規定による場合と、当事者の合意による場合とがあります。

持分権の主張

　共有者が、その持分権を処分・主張するのは自由です。また、持分権の取得時効を主張することもできます(つまり持分権を時効取得することも可能ということ)。その場合は他の共有者は無関係です。
　　さて、持分権の処分といえば売買や担保設定がありますが、持分権の主張というと、一体どのような場合があるのでしょうか？
・持分確認請求権
　これは、他の共有者または第三者に対して、自己の持分権の確認を求める権利です。
・持分権の登記請求
　これは、他の共有者または第三者に対して、自己の持分権の登記を求める権利です。
・持分権による時効の中段
　共有物が第三者に占有されていて時効取得されそうな場合に、共有者は「自己の持分のみ」の時効を中断することができます。「自己の持分のみ」ということは、その中断の効果は他の共有者の持分には及びません。例えば、ＡＢＣの共有物が占有されていて、Ａの持分の時効が中断しても、ＢＣの持分の時効は中断しないということです。もし共有物全体、つまり共有物の所有権全体について時効の中段をするには、共有者全員(ＡＢＣ三人全員)で請求しなければなりません。
・持分権による損害賠償
　共有物の侵害につき、持分に応じた損害賠償請求ができます。ただし、あくまで各共有者が自己の持分に応じた損害賠償請求をできるのであって、他の共有者の持分の分まで賠償請求することはできません。
　尚、損害賠償請求は金銭での賠償を求めるものですが、金銭債権は当然に分割することが可能です。ですので、持分に応じて分割した賠償請求ができるのです。

共有物の占有の明渡し請求

　共有物の使用方法は共有者間の協議によって決められます(これについて詳しくはこちらの記事へ)。ところがなんと、協議によらないで、一人の共有者が勝手に共有物を占有してしまっていた場合、他の共有者は、勝手に一人で占有している共有者に対して「勝手に何やってるんだ！明け渡せ！」と、当然に明渡し請求をすることはできません。
　これについては「なんで？」と、納得し難いですよね。しかし、これは判例でこのようになっています。そして、ここは試験などで問われやすい箇所です。したがって、資格試験等で民法の学習をしていらっしゃる方は、納得し難いかとは思いますが、このことは是非頭に入れておいて頂きたいと存じます。
　尚、この問題を解決するには「共有物の分割」を求めていくことになるのですが、それについては別途解説いたします。

持分の推定規定
　各共有者の持分が不明な場合は、民法２５０条の規定により、その持分は相等しいものと推定されます。ただし、「みなす」ではなく「推定」なので、後になって各持分が変わる可能性はあります(推定の反証可能性)。

準共有
　所有権以外の財産を共有することを準共有といいます。例えば、抵当権の準共有、地上権の準共有、といったものがあります。
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2018/03/23

共有物の分割　現物分割・価格賠償・代金分割・裁判による分割

　共有は、一つの物には一つの所有権(物権)という民法の一物一権主義の例外と言われます。例外ということは、民法の原則としては、あくまで一物一権ということです。なぜなら、一つの物を複数人が共有するというのは、権利関係が複雑になりがちだからです。民法としては、そのような共有状態をあまり望ましく思わないのです。
　そこで、民法は、そのような共有状態を解消する手段を規定しました。それは、共有物の分割請求です。
　各共有者は、いつでも、分割請求をすることができます。また、共有物分割請求権は消滅時効にもかかりません。したがって、各共有者は、いくら時間が経過しても、いつでも、分割請求ができます。

３通りの分割

　分割には、３通りの方法が考えられます。

１・現物分割
　これは言葉のとおりで、共有物を割る方法です。
　例えば、ＡＢＣの３者の共有の土地があった場合に、その土地を３つに分割して、各区画をＡＢＣそれぞれ一人の単有にします。

２・価格賠償
　これは、共有物を１人の所有物にして、あとはお金で解決する方法です。
　例えば、車がＡＢＣの３者共有物だった場合に、分割しようにも、土地のように現物を分割することはできません。このような場合に、共有物の車をＡの単有にして、ＢＣにはしかるべき価格(金銭)支払って解決します。

３・代金分割
　これは、共有物を売却して、その売却代金を共有者間で分ける方法です。
　例えば、車がＡＢＣの３者共有物だった場合、その車を売って、売って得たお金をＡＢＣの３者で分け合います(土地のように現物分割ができるものでも、この代金分割の方法で、土地を売却してその売却代金を共有者で分け合うことは可能)。

　これら３つの手段のどれかをとって、共有物の分割をすることができます。
　こうした共有物の分割は、共有者全員の協議で行います。

共有者間の協議が調わなかった場合(協議をすることができない場合)

　必ずしも、共有物の分割について、共有者間の協議が整うとは限りません。また、そもそも協議をすることができない場合もあるでしょう。では、もし共有者間の協議が整わなかった場合や、そもそも協議をすることができない場合は、一体どうすればいいのでしょうか？

（裁判による共有物の分割）
民法２５８条
１項　共有物の分割について共有者間に協議が調わないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
２項　前項の場合において、共有物の現物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。

　上記の規定により、共有者間の協議が整わないときは、裁判所に分割を請求することができます。

裁判による分割は現物分割が原則
　民法２５８条２項を読むとわかりますが、裁判による共有物の分割は、現物分割が原則であり、例外的に競売による代金分割の方法をとります。
　あれ？価格賠償は？
　そうなんです。民法では、裁判による共有物の分割について、価格賠償の方法は想定していないのです。そして、そのようになっていることには理由があります。その理由はこうです。例えば、ＡＢＣの三人の共有物について、裁判所が「共有物をＡに取得させ、ＡはＢＣに対し価格の賠償をせよ」と判決を下したとします。しかし、現実にＡが価格の賠償をしなかったとき、裁判所としてはその責任を負えないという事情があるのです。ですので、民法の規定上、裁判による共有物の分割に、価格賠償の方法が想定されていないのです。
　ただし、そうした懸念がないなど、特段の事情がある場合は、裁判による分割でも価格賠償をすることができるとした判例があります。
　従いまして、裁判による共有物の分割は、原則は現物分割で、例外的に代金分割の方法をとり、民法の規定上、価格賠償は想定していません。ただし、特段の事情がある場合は、価格賠償の方法をとることもできる、ということになります。
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2018/03/24

分割協議への第三者の参加 分割請求ができない場合 共有物不分割特約

共有物分割協議への第三者の参加

　共有物分割の協議は、共有者間で行うものです。しかし、民法２６０条１項の規定により、共有物について権利を有する者と各共有者の債権者は、協議に参加することができます。

（共有物の分割への参加）
民法２６０条
共有物について権利を有する者及び各共有者の債権者は、自己の費用で、分割に参加することができる。

共有物について権利を有する者とは
→共有物が土地の場合、その土地の抵当権者(担保物権)や地上権者(用益物権)
各共有者の債権者とは
→共有者に金銭等を貸付している債権者(一般債権者)や、共有物の賃借人(共有物が土地なら、その土地の借地人)

　この民法２６０条１項の規定により、 共有物について権利を有する者と各共有者の債権者は、協議に参加することができます。
　しかし！この規定、実は、実際にはあまり役に立たないザル規定なんです。その理由は以下です。
・協議に参加する費用は権利者および債権者側が負担
　例えば、東京で行う共有物分割協議に北海道に住む権利者が参加するには、その行き帰りの旅費は全て自己負担ということ。これはイタイ！
・共有者側に権利者および債権者に対する告知義務がない
　つまり、権利者および債権者にはヒミツにして、こっそり勝手に共有物分割協議ができてしまうということ。これだけでも役立たず規定なのは明白じゃね！？
・協議に参加しても権利者および債権者側の意見に拘束力はない
　権利者および債権者が協議に参加して意見を述べたところで、共有者側はその意見をシカトしてもまったく問題ないということ。意味なーいじゃーん！

　以上のことから、民法２６０条１項の第三者の共有物分割協議への参加についての規定はほとんど役立たずなのです。ただ、決してその規定がまったく意味がないという訳ではありません。もし第三者が協議への参加請求をしたのにもかかわらず、共有者側がその参加請求を無視して勝手に分割してしまったら、共有者側はその分割を参加請求者に対して対抗できなくなる、という法的効果があります。しかしこれも結局、参加請求者にはしっかりと協議に参加させた上で、その意見をシカトすれば良いだけのことなので、やはり役立たずのザル規定なのは否めないでしょう。

共有物分割請求ができない場合

　次に挙げるものは、共有物の分割請求ができせん。

・境界線上の境界標など(民法２２９条の共有物)
　境界標とは、土地の境界を示す標のことです。要するに「境界標からこっちはＡさんの土地。境界標からあっちはＢさんの土地」というものです。この境界標は、分割することはできません。なぜなら、分割してしまったら境界標の意味がなくなるからです。
・区分建物の敷地利用権
　これは分譲マンションの専有部分の所有権(区分所有権)と一体になっている土地の持分権(敷地利用権)です。それを分割するというのは訳の分からない話で、そんなことは当然できません。
・区分建物の共有部分
　マンションのエレベーターや階段部分のことです。当たり前ですが、そんなものが分割できる訳ないですよね。

共有物不分割特約

　各共有者はいつでも共有物の分割請求をすることができますが、民法２５６条１項但し書きの規定により、共有物を分割しないという契約を共有者間ですることができます。ただし、分割しない期間は５年を超えてはなりません。分割しない期間を６年間と定めたら、その定めは無効になります。分割しない期間は５年以内でなければ有効になりません。
　尚、この共有物不分割特約は登記事項です。その旨の登記をすることで、その不分割を第三者に対抗することができます。
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2018/03/25

共有物分割協議の解除 遺産分割協議の解除

共有物分割協議の解除

　共有物分割協議により共有関係は終了します。現物分割であれば、各共有者は分割された物の単独の所有者になります。
　ところで、もし共有物分割協議の内容に、当事者が意図しないような不公平が発生してしまった場合、一体どうなるのでしょうか？
　当事者が意図しないような不公平が発生した場合とは、例えば、共有物が土地で、その土地を各共有者ごと等分に分割したら、そのうちの一区画だけが地盤が弱くて、財産価値が他の区画よりも著しく劣ることが後から判明したようなケースです。
　そのようなケースで、財産価値が著しく劣る区画の所有者になってしまった者が「こんな分割協議はおかしい！この協議はナシだ！」と、分割協議を解除して、協議自体をなかったことにできるでしょうか？
　結論。共有物分割協議の解除は可能です。その根拠となる規定はこちらになります。

（分割における共有者の担保責任）
民法２６１条
各共有者は、他の共有者が分割によって取得した物について、売主と同じく、その持分に応じて担保の責任を負う。

　この条文だけだとわかりづらいかと思いますが、要するに、共有者は分割した物について「売主の担保責任」と同じ責任を負うということです。「売主の担保責任」は、売買した物について、場合によって買主から売主に対する損害賠償請求や代金減額請求や契約解除を認める規定です(売主の担保責任についてはこちらの記事をご参照下さい)。したがって、共有物分割協議の解除は可能なのです。

ただし！裁判により共有物の分割が行われた場合は、その解除はできません。裁判による判決を、一般私人の一方的な意思表示で「なかったこと」にできてしまったら、世の中の秩序が乱れておかしなことになってしまいますよね。そんなことは日本のような法治国家ではあり得ません。

遺産分割協議の解除

　共有物の分割に似た制度に、遺産分割があります(遺産分割についてはこちらの記事もご参照下さい)。そして遺産分割の場合も、遺産分割協議というものがあります。
　ちなみに、遺産分割協議の解除はできるのでしょうか？
　遺産分割協議後にもめそうなケースとしては、夫が亡くなり、相続人が妻と息子二人で、長男には母の介護を条件として多めの財産を与えていたのに、長男がその義務を果たさなかったような場合です。このような場合に、遺産分割協議を解除することができるのか？
　結論。遺産分割協議の解除はできません。なぜなら、それができてしまうと法的安定性が損なわれるからです。というのは、遺産分割は、特定の資産を分割する共有物分割よりも、分割する資産の規模がずっと大きいことの方が多いと思います。それだけ大きい資産となると、そこに絡む第三者の存在などの法律問題、そのややこしさも、特定の資産の共有物分割の比ではありません。ですので、遺産分割協議が解除されてなかったことになってしまうと、ややこしい法律問題が一気に噴出してしまうのです。それはまさしく、法的安定性を損なうことになります。したがって、遺産分割協議の解除はできないのです。
　尚、遺産分割協議の合意解除は可能です。合意解除とは、相続人間で「この遺産分割協議はなかったことにしよう」とする新たな契約です。こういった形の解除であれば可能になります。

補足

　ある財産の分割が、共有物分割なのか遺産分割なのかを見極める基準として、両分割には以下の違いがあります。

共有物分割→地方裁判所の管轄
遺産分割→家庭裁判所の管轄

　共有物分割の裁判であれば地方裁判所を利用することになり、遺産分割であれば家庭裁判所を利用することになります。
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2018/03/26

共有物の管理費用の立替

　共有物の管理費用などの負担は、どうなるのでしょうか？

（共有物に関する負担）
民法２５３条１項
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

　具体例を挙げましょう。共有物が不動産の場合、その固定資産税や修繕費用や管理費用は、各共有者は各自の持分に応じて負担を負います。

共有者が負担を履行しない場合

　例えば、不動産の共有者の一人が、自己の負担分の費用を支払わない場合、どうなるのでしょうか？
　もし共有者が一年以内にその負担義務を履行しない場合は、他の共有者は、相当の賞金を支払ってその持分を取得することができます。つまり、不動産の共有者の一人が一年以内に自己の負担分の費用を支払わないような場合は、その共有者の持分を他の共有者が、事実上、買い取ってしまうことができ、その者との共有関係を解消してしまうことができます。

他の共有者の管理費用を立て替えた場合

　さて、ここからが今回の本題です。
　例えば、ＡとＢが不動産を共有していて、ＡがＢの負担すべき管理費用を立て替えた場合、どうなるでしょうか？
　この場合、当然にＡはＢに対して立て替えた費用を請求できます。では、Ｂがその持分権をＣに売却してしまった場合はどうなるのでしょうか？
　この場合、ＡはＣに対して、その立て替えた費用の請求ができます。その理由は、Ｂから持分権を譲渡されたＣは、Ａの立替金の恩恵を受けていると考えられるからです。
　尚、今ご説明した、ＡがＣに対して立替金を請求する権利ですが、公示はされません。公示されないというのはつまり、誰にでも見える形で表に出ないということです。ですので、もしＣがその事実を知らなかったのなら、不測の損害を受けることになります。
　それって制度的な不備じゃね？
　確かにそうなのですが、Ｃがその事実を知らなかったようなケースは、あまり考えにくいです。というのは、Ｂがその共有不動産の持分権をＣに売却する際、ＢＣ間の売買契約の間に入る不動産業者が、その管理費用の滞納状況(Ｂの負担すべき管理費用をＡが立て替えたままの状況)を「重要事項説明」の一項目としてＣに説明しているはずだからです。そして、この不動産業者の「重要事項説明」は法的な義務です。つまり、このような形で制度的な不備が補完されているのです。

参考
（重要事項の説明等）
宅地建物取引業法３５条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

　上記の条文中の「次に掲げる事項」の中に、先ほど申し上げた「重要事項説明」が含まれます。したがって、不動産業者は管理費用の滞納状況を宅建士に「重要事項説明」の一項目として説明させなければなりません。
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2018/03/27

共有者と対抗の問題

　共有者と対抗の問題というのは、共有について考えるときの主要な問題からは外れます。従いまして、今回の記事で記載する内容は、共有についての理解を深めるための補足的なものとして、頭に入れておいて頂ければと存じます。

事例
ＡとＢとＣは、甲不動産を共有している。Ｃはその持分をＤに譲渡したが、その旨の登記はしていない。

　さて、この事例でＡとＢは、Ｃの負担すべき甲不動産の管理費用を、誰に請求すべきでしょうか？
　結論。ＡとＢが甲不動産の管理費用を請求すべき相手はＣになります。なぜなら、Ｄが登記をしていない以上、登記名義人はあくまでＣだからです。
　尚、登記をしていないＤは、ＡとＢに対して、甲不動産の共有者の１人となったことを対抗できません。これも先ほどと理由は一緒で、Ｄが登記をしていない以上、登記名義人はあくまでＣだからです。

補足

　実は、本来の不動産登記の対抗問題の原則から考えると、ＡとＢに対し、Ｄが甲不動産の共有者の１人となったことを、登記をしていないことを理由に対抗できないとするのは、少しおかしく感じます。というのは、ＡおよびＢとＤの関係は、そもそも登記の有無が問題になるような対抗関係にあるのでしょうか？

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
民法１７７条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

　この条文により、不動産の所有権(物権)は「早く登記した者勝ち」になります。しかし、それは１つの不動産を奪い合う場合です。今回の事例は、１つの不動産を奪い合っている訳ではありません。１つの不動産を持分ごとに所有し合っているだけです。対抗関係でなく共有関係なのです。ＡとＢは、ただ管理費用を請求したいだけなのです。こう考えていくと、今回の事例には民法１７７条は当てはまらないはずで、Ｄは登記がなくとも甲不動産の共有者の１人であることを主張できるはずです。
　しかし、判例では、今回の事例のようなケースでも、民法１７７条の規定が適用し、登記が必要だと考えます。判例は、登記を要する物権変動には制限がないと考えます(無制限説)。登記を要する物権変動には制限がないと考えるということは、不動産の所有権が移転するようなケースでは、それが通常の対抗関係になるようなケースだけでなく、共有関係のようなケースでも、そこに所有権移転といった物権変動があれば、民法１７７条の範囲内と考えるというわけです。したがって、登記がないＤは甲不動産の共有者の１人であることをＡとＢに対抗できず、ＡとＢが管理費用を請求する相手は登記名義人であるＣとなるのです。
　理屈としては少しややこしく感じるかもしれませんが、以上が結論に至るまでの理屈になります。
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2018/03/28

共有物の持分放棄

　共有物の持分は放棄することができます。共有物の持分を放棄するとは、共有物の持分権を手放して、その共有物の共有者ではなくなることです。これが共有物の持分放棄です。
　では、共有物の持分放棄をすると、放棄された持分権はどうなるのでしょうか？

（持分の放棄及び共有者の死亡）
民法２５５条
共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

　共有者の１人が持分放棄をすると、その持分は他の共有者に帰属します。他の共有者に帰属するとは、他の共有者の持分に加わるということです。
　それではここからは、事例とともにご説明して参ります。

事例１
ＡとＢとＣは、甲不動産を共有している。各自の持分は３分の１ずつである。その後、Ｃはその持分を放棄した。

　これは、ＡとＢとＣの持分は３分の１ずつでＣが持分放棄をした、という事例です。
　さて、共有者の１人が持分放棄をすると、その持分は他の共有者に帰属します。つまり、Ｃの放棄した持分はＡとＢに帰属します。このとき、放棄された持分が他の共有者に帰属する割合は、人数で割るわけではなく、他の共有者が元々持っている持分の割合に応じて決定します。すると、ＡとＢの持分の割合は３分の１ずつで一緒です。ですので、Ｃの放棄した持分は等分にＡとＢに分かれて帰属します(事例１はＡとＢの持分割合が一緒なので、結果的には人数で割るのと同じになる) 。

Ａ持分　　Ｂ持分　　Ｃ持分
３分の１　３分の１　３分の１

Ｃ持分放棄
ＡとＢの持分割合に応じてＡとＢに帰属
↓
Ｃ持分
３分の１÷２=６分の１→Ａに帰属
　　　　　　　　　　　→Ｂに帰属
　　　　　　　　　　　　
結果
↓
Ａ持分
３分の１+６分の１
Ｂ持分
３分の１+６分の１
↓
Ａ持分　　Ｂ持分
２分の１　２分の１

　従いまして、放棄されたＣの持分はＡとＢの持分に加わり、その結果、甲不動産はＡとＢが持分半分ずつでの共有になります。

事例２
ＡとＢとＣは、甲不動産を共有している。各持分は、Ａが６分の１、Ｂが６分の２、Ｃが６分の３である。その後、Ｃがその持分を放棄した。

　この事例２も、ＡＢＣの三者共有となっていますが、各持分が違っています。
　さて、Ｃが持分放棄したことにより、その持分６分の３はＡとＢに帰属することになりますが、その割合はどうなるのでしょうか？
　甲不動産の持分は、Ａ６分の１、Ｂ６分の２です。ですのでその比率は１対２になります。ということは、Ｃ持分６分の３がその比率に応じて、Ａに３分の１、Ｂに３分の２、と分かれて帰属します。

Ａ持分　　Ｂ持分　　Ｃ持分
６分の１　６分の２　６分の３

Ｃ持分６分の３放棄
ＡＢにその持分割合(比率)に応じて帰属
↓
Ａに帰属する持分
６分の３×３分の１=１８分の３
Ｂに帰属する持分
６分の３×３分の２=１８分の６

　従いまして、Ｃが持分放棄をして、Ａの持分とＢの持分は次のようになります。

Ａの持分
６分の１(元々の持分)+１８分の３=１８分の６
Ｂの持分
６分の２(元々の持分)+１８分の６=１８分の１２

　すなわち、Ａの持分は１８分の６=３分の１となり、Ｂの持分は１８分の１２=３分の２となります。
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2018/03/29

共有者の死亡、持分放棄後に持分譲渡

　共有者が死亡すると、その持分は相続人に相続されます。例えば、ＡＢが甲不動産を共有していて、Ｂが死亡します。そしてＢの相続人がＣとＤだった場合、Ｂの持分はＣとＤに相続されます。その結果、甲不動産はＡとＣとＤの共有になります(相続については別途、相続法分野で詳しくご説明いたします)。
　さて、では死亡した共有者に相続人がいなかった場合、どうなるのでしょうか？
　その場合、死亡した共有者の特別縁故者に、その持分は相続されます(特別縁故者等、この辺りの問題は相続分野で改めて詳しくご説明いたしますので、ここではその説明は割愛します)。
　それでは死亡した共有者に相続人がなく、特別縁故者もいなかった場合は、どうなるのでしょうか？
　その場合、死亡した共有者の持分は他の共有者に帰属します。そして、そうなった場合、共有者が持分放棄をしたケースと考え方はまったく一緒です。

事例１
ＡとＢとＣは、甲不動産を共有している。各持分は、Ａが６分の１、Ｂが６分の２、Ｃが６分の３である。その後、Ａが死亡した。尚、Ａには相続人も特別縁故者もいない。

　共有者が持分放棄をした場合と考え方が全く一緒ということは、この事例１のＡが相続人なく死亡したケースは、Ａが持分放棄をした場合と、考え方も結論も同じになるということです。
　じゃあどうなるん？
　死亡した共有者の持分は、他の共有者に、各自の持分割合(比率)に応じて帰属します。
　Ｂの持分は６分の２、Ｃの持分は６分の３です。ということは、ＢＣの持分割合その比率は２対３なので、死亡したＡの持分６分の１は、Ｂに５分の２、Ｃに５分の３の割合で帰属することになります。

Ａ持分６分の１
ＢＣにその持分割合(比率)に応じて帰属
↓
Ｂに帰属する持分
６分の１×５分の２=３０分の２
Ｃに帰属する持分
６分の１×５分の３=３０分の３

　従いまして、Ａが死亡して、Ｂの持分とＣの持分は次のようになります。

Ｂの持分
６分の２(元々の持分)+３０分の２=３０分の１２
Ｃの持分
６分の３(元々の持分)+３０分の３=３０分の１８

　すなわち、Ａの持分は３０分の１２=５分の２、Ｂの持分は３０分の１８=５分の３、となります。

持分放棄後に持分譲渡

事例２
ＡとＢとＣは、甲不動産を共有している。各自の持分は３分の１ずつである。その後、Ｃはその持分を放棄した。さらにＣは、その放棄した持分をＤに譲渡し、その旨の登記をした。

　さて、この事例２で、Ｄは譲渡された持分を取得することができるでしょうか？
　結論。登記を備えたＤは、譲渡された持分権を取得します。従いまして、甲不動産はＡＢＤの共有になり、Ｃの持分がＡＢに帰属することはありません。
　Ｄが登記をしていなかったら？
　登記のないＤは、譲渡された持分を取得することはできません。したがって、Ｄが登記をしなければ、Ｃの持分はＡとＢに帰属することになり、Ｄが甲不動産の共有者になることはありません。

　尚、相続放棄した者が、相続放棄後に、相続した不動産を譲渡した場合は、結果は全く違います。相続放棄の効果は絶対なので、相続放棄後に相続財産を譲渡することは完全に不可能です。譲受人が登記をしていようとそんなものは無効です。この点はご注意下さい(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)。
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