転貸借(サブリース) 賃貸人から転借人に直接家賃請求するときの注意点

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。その後、Aは、Bの承諾を得て、Cに甲建物を転貸した。


 これは、賃借人Aが、Cに転貸(いわゆるサブリース)した、というケースです。このケースで、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAB間で、CA間転貸借契約を結んでいます。そして、このような場合、Aは「転貸人」になり、Cは「転借人」となります。

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 転借人Cは転貸人Aに家賃を払い、転貸人Aは賃貸人Bに家賃を払います。これが基本ですが、民法613条の規定により、転借人は賃貸人に直接の義務を負うので、賃貸人Bから転借人Cに対して、直接に家賃を請求することもできます(つまりサブリースの場合、サブリース会社をすっ飛ばしてオーナーから直接、入居中の人へ家賃を請求することもできるということ)。

(転貸の効果)
民法613条
賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人に対して直接に義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。

 ただ、ここで注意点があります。上記の民法613条の規定により、賃貸人が転借人に対して直接、家賃を請求する場合、請求できる家賃は、賃貸借契約で定められた賃料と転貸借契約で定められた賃料の、低い方の家賃です。どういうことかといいますと、例えば、冒頭の事例で、賃貸人Bと転貸人Aの賃貸借契約で定められたBA間の家賃が10万円で、転貸人Aと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が8万円だとしましょう。この場合に、賃貸人Bから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額は8万円まで、になります。なぜなら、転借人Cの負っている賃料債務は8万円だからです。転借人Cが負っている賃料債務を超えた金額を請求することはできません。また、賃貸人Bと転貸人Aの賃貸借契約で定められたBA間の家賃が8万円で、転貸人Aと転借人Cの転貸借契約で定められた家賃が10万円だとしましょう。この場合も、賃貸人Bから転借人Cに直接、家賃を請求するとき請求できる金額は8万円まで、になります。なぜなら、賃貸人Bが持っている賃料債権の金額が8万円だからです。賃料債権を超えた金額を請求することはできません。
 つまり、民法613条の規定により、賃貸人から転借人に直接に家賃を請求する場合でも、債務者(転借人)の賃料債務を超えた金額を請求することはできず、また、債権者(賃貸人)の賃料債権を超えた金額を請求することもできない、ということです。ですので、結果的に、賃貸借契約で定められた家賃と転貸借契約で定められた家賃の低い方しか請求できない、となるのです。

転借人は賃貸人と転貸人、ダブルに家賃支払い義務を負うのか

 もちろん、転借人はダブルの支払い義務を負うわけではありません。もし、すでに転貸人に家賃を支払っているのに、賃貸人から家賃を請求されたら「すでに支払い済みです」と主張すればいいのです。しかし、民法613条には気になる一文があります。それは「賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない」というところです。これはどういうことかといいますと、例えば、転貸借契約の家賃の支払い期日が月末だったとして、転借人は20日に家賃を支払っていたとします。その場合に、賃貸人から転借人に家賃の支払い請求があったときは、転借人は「すでに支払い済みです」と拒むことができない、ということです。ではこのようなときに、転借人はどうすればいいかといいますと、一旦、賃貸人に対して家賃を支払った上で、転貸人に対し、支払い済みの家賃の返還請求をすることになります。
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転貸借 建物の修繕の請求は誰に?

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。その後、Aは、Bの承諾を得て、Cに甲建物を転貸した。


 この事例で、甲建物の賃貸借契約を結んでいるのはAとBです。CはAと転貸借契約を結んでいます。そして、このような場合のCを「転借人」と呼びます。Aは「転貸人」になります。

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 家賃については、転貸人Aは賃貸人Bに支払い、転借人Cは転貸人Bに支払います。また民法613条の規定により、賃貸人Bから直接、転借人Cに家賃を請求することもできます(詳しくは前回の記事をご参照下さい)。
 さて、ではこの事例で、甲建物に水漏れが生じた場合に、転借人Cは、賃貸人Bに対して、甲建物の修繕を請求できるでしょうか?
 結論。転借人Cは賃貸人Bに対して、甲建物の修繕の請求はできません。なぜなら、賃貸人Bと転借人Cは、契約関係にないからです。転借人Cと契約関係にあるのは、転貸借契約を結んでいる転貸人Aです。賃貸人Bと契約関係にあるのは、あくまで、賃貸借契約を結んでいる転貸人Aです。
 じゃあ転借人Cは誰に修繕の請求をすればいいの?
 転借人Cが甲建物の修繕を請求する相手は、転貸人Aになります。転貸人Aは、転借人Cと転貸借契約を結んでいる以上、転借人Cに対して家賃を請求する権利を持つと同時に、甲建物を使用収益させる義務も負います。従いまして、転借人Cは、転貸人Aに対して、甲建物の修繕を請求する権利があるのです。

転借人に修繕を請求された転貸人

 では、転借人Cから甲建物の修繕を請求された転貸人Aは、自らその修繕を行わなければならないのでしょうか?
 この場合、転貸人Aは、賃貸人Bに修繕を請求することになります。実際は、転借人Cから修繕を要求する連絡を受けた転貸人Aが、甲建物の管理会社に修繕を要求する連絡をする、という流れになると思われます。ただ、賃貸人(オーナー)が、賃借人に、転貸の承諾を与える際に、このような場合はこのように、という内容を転貸借契約に反映させることで、このあたりの流れはケースバイケースになると考えられます。

 基本的に、賃貸借契約と転貸借契約は別個に存在している、と考えるので、賃貸人と転借人の間には、権利義務関係はありません。不法行為等でもない限り、契約関係にない者同士に、債権債務関係は生じませんよね。未婚の者同士が浮気をしても、不倫関係にはなりませんよね(?)。スミマセン。例えが意味不明ですね(笑)。話を戻します。ということなので、むしろ「転借人は賃貸人に対して直接に義務を負う」として、賃貸人から転借人に直接、家賃を請求できる、という民法613条の規定による請求の方が、特殊だと考えた方が分かりやすいのかな、と思います。
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賃貸借契約が解除された場合の転貸借契約は?

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。AはBの譲渡を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、Aの家賃滞納により、AB間の賃貸借契約が解除された。


[参考図]

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
     ↑
     解除

  さて、この事例で、BA間の賃貸借契約解除されたことにより、AC間の転貸借契約はどうなるのでしょうか?
 結論。BA間の賃貸借契約が解除されたことにより、AC間の転貸借契約は終了します。なぜなら、AC間の転貸借契約は、BA間の賃貸借契約の存在の上に成り立っているからです。従いまして、元を断たれたAC間の転貸借契約は終了します。
 ただし!ここで大事な注意点があります。それは、AC間の転貸借契約が終了するタイミングです。AC間の転貸借契約は、BA間の賃貸借契約が解除されたことにより終了しますが、決して、BA間の賃貸借契約が解除されると、それに伴い自動的に終了するわけではありません。
 ではいつ終了するのか?
 BA間の賃貸借契約が終了すると、「元を断たれたAC間の転貸借契約」の下で、甲建物を使用している転借人Cは「不法占拠者」となります。そして、賃貸人Bは所有権に基づき、転借人Cに対し、甲建物の明渡し請求をすることになります。この請求をした時に、AC間の転貸借契約が終了します。つまり、賃貸人Bが転借人Cに対して、甲建物の返還請求をした時に、AC間の転貸借契約が終了します。細かい話ですが、これは資格試験等の民法の問題で問われやすい部分です。もし「賃貸借契約が解除されると同時に転貸借契約も終了する」というような肢が出題されたら、それは誤りの肢になります。お気をつけ下さい。

なぜ転貸借契約の終了時期がそのタイミングなのか

 これにはちゃんとした理屈があります。別に試験問題で問うために、そのようになっている訳ではありません。その理屈はこうです。
賃貸借契約において、賃貸人は賃借人に対し「目的物を使用収益させる義務」を負う(オーナーは賃借した不動産を賃借人に使わせてあげる義務を負うということ)。しかし「目的物を使用収益させる義務」が履行不能に陥れば、賃貸借契約は終了する。例えば、賃貸借している不動産が滅失したら、その賃貸借契約は終了する。なぜなら、不動産が滅失してしまったら「目的物を使用収益させる義務」を果たすことが不可能になる、すなわち、履行不能に陥るからである。
 賃貸借契約が解除された際の転貸借契約については、賃貸借契約の存在の上に成り立っている転貸借契約は、賃貸借契約が解除されると、いわば宙ぶらりん状態になると考えられる。そして、賃貸人が転借人に明渡しを請求した時に初めて「履行不能」に陥ると考えるので、賃貸借契約が解除された際の転貸借契約の終了時期は「賃貸人が転借人に明渡し請求をした時」になるのである」
 このような理屈になります。なんだか、わかるようなわからないような、そんな理屈ですよね(笑)。ただ、これは判例で結論づけられていることですので、納得の如何に関わらず「こうなっているんだ」と、強引に頭に入れておいて頂ければと存じます。
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転貸借 賃貸借契約の合意解除と期間満了により終了した場合

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。AはBの譲渡を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、BとAの合意により、BA間の賃貸借契約が解除された。


 前回前々回の記事では、家賃滞納による解除について記しました。家賃滞納による解除というのは、債務不履行(履行遅滞)による解除です。このような解除は「法定解除」になります。これは法律の定めによって、一定の要件を満たした場合に、債権者から一方的になされる解除です。しかし、今回の事例に登場するBA間の解除は「法定解除」にはなりません。BA間の解除は、互いの合意のもとに行われています。このような解除を「合意解除」といいます。
 さて、問題はここからです。家賃滞納による賃貸借契約の「法定解除」の場合は、賃貸人は転借人への催告は必要ありません。転借人をシカトして、賃貸借契約を解除できます(詳しくはこちらの記事へ)。転借人は、賃貸人から「その転借している不動産から出てけ!」と言われれば、もはやどうすることもできません。
 それでは、今回の事例で、BA間の賃貸借契約は合意解除されましたが、この場合の転借人Cは、一体どうなるのでしょうか?

[参考図]

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
     ↑
    合意解除

 結論。BA間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cに対抗できません。従いまして、転借人Cは「甲建物はワタシが転借しているのだ!」と主張して、堂々と甲建物を使用し続けることができます。

なぜ合意解除を転借人に対抗できないのか

 BA間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cが持つ「甲建物の使用収益権」踏みにじることになってしまいます。転貸人Aは、AC間の転貸借契約により、転借人Cに対し「甲建物を使用収益させる義務」を負ってます。それはつまり、AC間の転貸借契約により、転借人Cには「甲建物の使用収益権」という権利があるということです。ましてや、甲建物のオーナーである賃貸人Bも、AC間の転貸借契約には承諾を与えています。それにも関わらず、BA間で勝手に合意して賃貸借契約を解除し、転借人Cに「BA間の賃貸借契約は解除したから、甲建物から出てってくれ」と迫るのは、信義則に反し許されません(判例)。※
※信義則についてはこちらの記事をご参照下さい。
 従いまして、BA間の賃貸借契約が合意解除されても、賃貸人Bは、転借人Cに対し、甲建物の明渡し請求はできないのです。

賃貸借契約が期間満了により終了した場合

 BA間の賃貸借契約が、期間満了により終了した場合、転借人Cはどうなるのか?この場合は、賃貸人Bは、BA間の賃貸借契約の期間満了による終了を、転借人Cに対抗できます。なぜなら、転借人Cは、AC間の転貸借契約を結ぶ際に、BA間の賃貸借契約の終了時期も分かっていたはずだからです。従いまして、BA間の賃貸借契約が期間満了により終了すれば、転借人Cは素直に、甲建物を退去しなければなりません。
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転貸借 転借人が所有権を取得したら?混同って?

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。AはBの承諾を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、Cは甲建物の所有権を取得した。


 これは、転借人Cが甲建物の所有権を取得したことによって甲建物の賃貸人になった、というケースです。
 さて、この場合、賃貸借契約と転貸借契約はどうなるのでしょうか?

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

そして

賃貸人→所有権移転→転借人から賃貸人
 B            C

どうなる?

賃借人?転貸人? 転借人?賃貸人?
   A        C
 借りる?貸す?⇆借りる?貸す?
        ↑
      賃貸借契約?
      転貸借契約?

 結論。転借人Cが甲建物の所有権を取得しても、賃貸借契約も転貸借契約も存続します。

混同

 法律の基本的な考え方からすれば、転借人Cが所有権を取得すると、転借人Cが元々持っていた転借権が混同により消滅するはずです。
 混同とは、一人の者が所有権と他の物権を取得したことにより、同時に持っていても無意味な権利が消滅することです。

(混同)
民法179条
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。

 これでは分かりづらいと思いますので、具体例を挙げます。

AはB所有の甲土地の借地権を取得した。その後、Aは甲土地の所有権を取得した。

 これは、元々、Bの所有している甲土地を賃借していたAが、自ら甲土地の所有権を取得した、というケースです。この場合、Aは、甲土地の借地権と所有権の両方を持つことになります。しかし、所有権と借地権の両方を持っているということは「自分の所有物を自分に賃借している」という、訳の分からない状態になってしまいます。従いまして、Aが所有権を取得したことにより、借地権は意味のないものになり、その借地権は消滅します。これが混同です。つまり、Aが自ら甲土地の所有権を取得したことにより混同が生じ、借地権は消滅するのです。※
※尚、民法179条には続きがあり、混同が生じないケースも規定しています。それは抵当権などが絡んでくるケースなのですが、それにつきましては、また別途改めてご説明いたします。

 ということで、混同についてはおわかり頂けたかと存じます。
 さて、それでは話を冒頭の事例に戻します。
 転借人Cが甲建物の所有権を取得しても、混同は生じません。従いまして、賃貸借契約も転貸借契約も存続することになり、下記のような状態になります。

 賃貸人    転貸人     転借人
  C      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約

 Cは、転借人でありながら賃貸人も兼ねることになります。
 なんかややこしい!
 ですよね。しかし、これは転貸人Aの権利の保護のため、やむを得ないのです。というのは、元々、転貸人Aは転借人Cから家賃を受け取っています。もし、転借人Cが甲建物の所有権を取得したことで混同が生じ、それに伴ってAC間の転貸借契約が消滅してしまうと、転貸人Aは、転借人Cから受け取れるはずの家賃を受け取れなくなります。それは転貸人Aの、転借人Cに対して持つ賃料請求権を害すことになります。したがって、転貸人Aの権利を保護するため、AC間の転貸借契約も存続することになるのです。AC間の転貸借契約が存続するということは、Cは、引き続き転貸人Aへ家賃を支払います。そして、転貸人Aは、賃貸人としての地位も取得したCへ家賃を支払います。つまり、AはCへ家賃を支払い、CはAへ家賃を支払う、というちょっとオモシロイ状態になります。
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Author:根本総合行政書士
東京都行政書士会所属
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宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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