一括競売

 更地に抵当権を設定した後に、土地所有者が建物を建築した場合、抵当権が実行されても法定地上権は成立しません。抵当権設定時には土地上に建物がないので、法定地上権成立の要件を満たさないからです。(これについて詳しくはこちらをご覧下さい)
 そして抵当権者は、更地として評価した土地に抵当権を設定しているので、その担保価値への期待を裏切ったことになる土地所有者に対して建物の収去請求ができ、更地の状態に戻す事ができます。
 また、民法は、抵当権者に建物の収去請求以外に、もう1つの手段を与えました。それが今回のテーマである一括競売です。

(抵当地の上の建物の競売)
民法389条
抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。


 なんと抵当権者は、抵当権設定後の更地に建物が築造されてしまった場合は、抵当権を実行するときに、土地とまとめてその建物も一緒に競売にかけてしまうことができます。これが一括競売です。
 これは中々パワフルな規定と言えます。いくら抵当権を設定した更地に建物が建てられてしまったとはいえ、抵当権を設定していない建物までまとめて競売にかけてしまえるわけですから。
 
なぜ民法はこんなパワフルな規定を置いたのか?

 これには2つの理由が考えられます。
 ひとつは土地の競売価格下落の防止です。
 法定地上権が成立しなければ底地にはなりません。しかし、土地だけを競売した場合、結局、建物の収去問題が生じることは目に見えています。そして、実際に建物の収去請求をするとなると「裁判をした上で強制執行」となってしまうかもしれません。つまり、そのような「面倒事を抱えた土地」ということで、底地までの価格下落はないにせよ、事実上、ある程度の競売価格の下落は避けらなくなってしまいます。そこで、その救済処置として民法389条により、土地と建物の一括競売を認めたということです。
 そしてもうひとつの理由は、社会経済的な損失の防止です。
 建物の収去問題が生じるということは、せっかく建てられた建物を取り壊さなくてはならなくなり、そのような問題が全国各地で起こってしまうと、それは社会経済的な損失となり、我が国の経済の発展を阻害することにもなってしまいかねません。そこで民法389条により一括競売を認めた、ということです。

 尚、一括競売しても、抵当権者が優先弁済を受けられるのは土地の競売代金だけです。なぜなら、抵当権を設定しているのはあくまで土地だけだからです。では建物の競売代金はどこにいくのかといえば、建物の所有者の手に渡ります。(それを他の債権者が差し押さえればその者の手に渡るが)

ちなみに、抵当権者が実際に一括競売という手段を講じるかどうかは、抵当権者の自由です。一括競売という手段は、抵当権者の権利であって義務ではありません。ですので、一括競売できる状況になった場合でも、土地だけを競売にかけることは可能です。

補足
 民法389条では「抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは」とありますが、そこに「誰が」という主語は記載されていません。これはつまり「誰が抵当地に建物を築造したとしても一括競売は可能」という含みを残しているということです。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

法定地上権と共有

 今回は、共有のケースでの法定地上権について解説して参りたいと思います。

建物が共有の場合

事例1
A所有の土地上に、AB共有の建物がある。Aは土地に抵当権を設定した。


 さて、この場合、抵当権が実行されると法定地上権は成立するでしょうか?
 結論。法定地上権は成立します。
 この事例1で、土地はA単独の所有ですが、建物はAB共有となっています。しかし、建物の共有者Bの意思とは無関係に、Aは土地に抵当権を設定することができます。
 それってBに不都合は生じないの?
 そこが重要なポイントで、共有者Bの意思とは無関係にAは土地に抵当権を設定できるので、何らかの形で共有者Bを保護しなければなりません。そこで判例では、このようなケースで抵当権が実行された場合に、法定地上権が成立をすることを認めました。というのは、このケースでの法定地上権の成立は、建物の共有者Bにとってもありがたい話だからです。なぜなら、建物に強力な地上権が付着することになるからです。それは建物の共有者Bの保護にも繋がるというわけです。

事例2
A所有の土地上に、AB共有の建物がある。そして、建物のA持分のみに抵当権が設定された。

 さて、この場合、抵当権が実行されると、法定地上権は成立するのでしょうか?
 結論。法定地上権は成立します。
 この事例2の理屈は、事例1とまったく同じです。Aは建物の共有者Bの意思とは無関係に、建物のA持分に抵当権を設定できます。しかし、いざ抵当権が実行されても法定地上権が成立するので、共有者Bが困ることにはなりません。

土地が共有の場合

事例3
AB共有の土地上に、A所有の建物がある。そして、土地のA持分のみに抵当権が設定された。


 さて、この場合、抵当権が実行されると、法定地上権は成立するのでしょうか?
 結論。この場合、法定地上権は成立しません。なぜなら、この事例で法定地上権が成立してしまうと、土地の共有者Bが困ってしまうからです。
 土地の所有者にとって、法定地上権はハッキリ言って邪魔な存在です。Aが自分の持分に設定した抵当権の実行によって法定地上権が成立してしまうのは、Aにとっては仕方のないことでしょう。原因がA自身にありますから。しかし、共有者Bからすれば、Aの都合で勝手に法定地上権という邪魔なものが設定されてしまうことになります。それは不公平ですよね。
 従いまして、この事例3のケースでは、法定地上権が成立しないのです。

事例4
AB共有の土地上に、A所有の建物がある。そして、建物に抵当権が設定された。


 さて、この場合は、法定地上権は成立するのでしょうか?
 結論。この場合も法定地上権は成立しません。理屈は事例3とまったく同じです。このケースで法定地上権が成立してしまうと、共有者Bにとって不公平だからです。

事例5
AB共有の土地上に、AB共有の建物がある。そして、土地のA持分のみに抵当権が設定された。


 今度は、土地と建物の両方がAB共有というケースです。
 さて、ではこの事例5の場合、抵当権が実行されると、法定地上権は成立するのでしょうか?
 結論。このケースでは法定地上権は成立しません。
 理屈としてはこうです。元々、地上権は土地共有者の持分上に存続できません。したがって、土地共有者全員の意思に基づかないで(事例5で言えばAB両者の意思に基づかないで)法定地上権が成立するのはオカシイ、ということになります。
 ということなのですが、この理屈、わかりづらいと思います。ですので、この事例5のようなケースでは法定地上権は成立しない、という結論の部分だけ覚えて頭に入れてしまって下さい。

補足
 法定地上権が成立しても、その登記は当事者の申請によります。勝手に登記されるわけではありません。ご注意下さい。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

2番抵当権が絡んだときの法定地上権②

 ひとつの不動産に複数の抵当権が設定できることについての基本はこちらをご覧下さい。
 さて、まずはこちらの事例をご覧下さい。

事例3
A所有の甲土地上に、B所有の乙建物がある。Cは乙建物に1番抵当権を設定した。その後、AはBから甲土地を取得した。その後、Dが乙建物に2番抵当権を設定した。


 まずは、この事例3の状況を確認します。

B所有
 ⇩
乙建物
甲土地←1番抵当権(C)
 ⇧
A所有

その後、Aが乙建物を取得
Dが甲土地に2番抵当権を設定

A所有
 ⇩
乙建物
甲土地←1番抵当権(C)
 ⇧ ↖
A所有 2番抵当権(D

 さて、ではこの事例2で、Dが2番抵当権を実行した場合、法定地上権は成立するでしょうか?
 結論。Dが2番抵当権を実行すると、法定地上権は成立します。なぜなら、2番抵当権が設定された時は、土地と建物の所有者が同一だからです。

・1番抵当権者Aは困らないのか?
 実は、2番抵当権が実行されたことにより法定地上権が成立するのは、1番抵当権者Aにとってもありがたい話です。なぜなら、1番抵当権を設定している乙建物に法定地上権が設定されるということは、乙建物には地上権という強力な土地利用権が付着することになるからです。それは乙建物の担保価値にも繋がります。担保価値に繋がるということは、競売時の売却金額にも繋がり、被担保債権の弁済にも繋がるというわけです。ですので、1番抵当権者Aにとってもありがたい話なのです。
 尚、Cが1番抵当権を実行しても法定地上権は成立しません。なぜなら、1番抵当権設定時には甲土地と乙建物の所有者が別なので、法定地上権成立の要件を満たさないからです。たとえ2番抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一になっても、それは1番抵当権の法定地上権には関係ありません。

事例4
A所有の甲土地(更地)がある。Bは甲土地に1番抵当権を設定した。その後、Aは甲土地上に乙建物を建造した。そしてCが甲土地に2番抵当権を設定した。


 さて、この事例4で、Bの1番抵当権が実行された場合、法定地上権は成立するでしょうか?
 結論。Bの1番抵当権が実行されても、法定地上権は成立しません。なぜなら、Bの1番抵当権が設定されたのは、甲土地上に乙建物を建造する前だからです。つまり、1番抵当権設定時には、土地上には建物が存在しないのです。ということは、法定地上権が成立するための要件のひとつ「抵当権設定時に土地上に建物が存在すること」を満たしていません。従いまして、Aの1番抵当権が実行されても、法定地上権は成立しないのです。
 また、元々Aが抵当権を設定したのは更地の甲土地です。土地は更地の状態がもっとも価値が上がります。それに比べて、地上権が設定された土地の価値はかなり下がります。つまり、1番抵当権が実行されて法定地上権が成立してしまうと、1番抵当権者Aの権利を害することになります。そういった意味でも、1番抵当権の実行による法定地上権の成立はナイのです。
 尚、Cが2番抵当権を実行した場合は、法定地上権が成立します。なぜなら、2番抵当権が設定された時は土地と建物の所有者が同一だからです。
(スマホでご覧の場合、次の記事へ進むには画面下左の前の記事をタップして下さい)

サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

スポンサーリンク

QRコード

QR

お問い合わせ

名前:
メール:
件名:
本文:

スポンサーリンク