借地権 賃借権と地上権、その特徴と違い

 不動産賃貸借は、何も建物・家屋に限ったものではありません。土地の賃貸借もあります。土地を目的とする賃貸借の権利を借地権といいます。

借地権には2種類ある
 借地権とは、簡単に言うと「土地を借りて使用する権利」ですが、この借地権には2つの種類があります。それは賃借権地上権です。

賃借権とは
 土地の所有者(賃貸人)の承諾を得て、土地を間接的に支配し利用できる借地権を、賃借権といいます。「間接的に支配」というのは、土地の所有者の承諾を必要とするからです。土地の所有者の承諾が必要とは、自由に借地権(賃借権)を譲渡したりすることができないということです。これは土地に限ったことではありませんが、例えば、アパートを借りて住んでいる人が、勝手に他人にそのアパートを譲渡したり又貸ししたりすることはできません。もし譲ったり又貸ししたりするのであれば、大家(賃貸人)の承諾が必要です。それと一緒で、土地の賃借権を持っていても、土地の所有者の承諾なしで、勝手に借地権(賃借権)を譲渡したりすることはできません。従いまして、賃借権とは「間接的に」土地を支配し利用する権利なのです。

地上権とは
 土地の所有者の承諾なしに、土地を直接的に支配し利用できる借地権を、地上権といいます。「直接的に支配」というのは、土地の所有者の承諾を必要としないからです。つまり地上権の場合、賃貸人(土地の所有者)の承諾なしに自由に地上権を譲渡したりすることができるのです。従いまして、地上権は賃借権よりも強い権利になっています。

賃借権は債権的権利、地上権は物件的権利

 賃借権も地上権も同じ借地権ですが、その権利の強さが全然違うのは、ここまでのご説明でもおわかり頂けたと思います。その違いを民法的に表現しますと、賃借権は債権的権利なのに対し、地上権は物権的権利です。といっても、これだけではわかりづらいと思いますので、もう少し詳しくご説明いたします。
 債権とは、人に対する権利です。特定の人に対して「金払え」「それをよこせ」「使わせろ」などと主張できる権利です。そして賃借権は、土地の所有者に対し「使わせろ」という債権です。従いまして、賃借権は債権的権利になります。
 一方、物権とは物に対する権利で、物の排他的支配権です。物の排他的支配権とは全ての他人に対して「これはワタシのモノだ!」と主張できる権利です。全ての他人に対して主張できるということは、土地の所有者に対してだけでなく、隣人に対しても、土地を購入しようとしている人に対してでも、その権利を主張できるということです。したがって、地上権は「ワタシのモノ」として、土地の所有者の承諾なしに自由に譲渡したりすることができるのです。地上権の権利の強さは、借地権というよりも「準所有権」といった方が良いかもしれません。それぐらいに強い力を地上権は持っています。

 2種類の借地権、賃借権と地上権、それぞれの特徴と違い、おわかりになって頂けましたでしょうか。尚、現実に利用されている借地権のほとんどは賃借権です。というのも、地上権は権利が強すぎるからです。権利が強すぎるということは、それだけ土地の所有者に不利になるということです。不利になる地上権の設定を、土地の所有者が望まないのは言うまでもありませんね。
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借地人の対抗要件 地主が代わって出てけと言われたら?

事例1
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、借地人が土地を利用中に、土地の所有者(地主)が代わったというケースです。
 さて、この事例1で、借地人Bがいきなり新地主Cから「甲土地から出てけ!」と言われた場合、Bはどうすればいいでしょうか?

(不動産賃貸借の対抗力)
民法605条
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。

 この民法605条の条文によれば、賃貸借はその旨の登記をすることで、新たな所有者にも対抗できるようです。すると事例1の借地人Bは、土地の賃貸借の登記をしている訳ではありませんので、このままだと新地主Cの言われるがままに、甲土地を出ていかなければならなくなりそうですが...。
 結論。借地人Bは、甲土地の賃貸借の登記をしていなくても、甲土地の上にある建物の登記があれば、甲土地の賃貸借を新地主Cに対抗できます。つまり借地人Bは、甲土地に建てた建物の登記をしていれば、新地主Cから「甲土地から出てけ」と言われても「ワタシが借りて使っているのだ!」と主張・対抗できます。そしてその根拠となる条文はこちらになります。

(借地権の対抗力等)
借地借家法10条
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

 借地借家法は不動産賃貸借における特別法です。一方、民法は一般法です。そして特別法は一般法に優先します。ですので、借地借家法は民法に優先して適用されます。(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)
 従いまして、前述の民法605条の規定ではなく、上記の借地借家法10条の規定が適用され、借地人はその土地の賃貸借の登記がなくても、借地上にある建物の登記があれば、地主が代わっても、その土地の賃貸借を対抗できるという訳です。
 これは建物の賃貸借の場合と一緒なのですが、借地借家法の規定に関わらず、前述の民法605条の規定に従って、借地人は、土地の賃貸借の登記をして、新地主に対抗することも可能です。しかし、土地の賃貸借の登記をするには、土地所有者(地主)の協力が必要になります。そして土地所有者に、借地人の賃貸借の登記に協力する義務はありません。つまり、土地所有者は、借地人の賃貸借の登記を拒否しても何も問題ありません。ですので、ハッキリ言って民法605条役立たずのザル規定なんです。そこで、借地人をもっとしっかり保護するために、借地借家法10条の規定が設けられたということです。
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借地人の対抗要件 建物滅失や親族名義など様々なケース

 借地人は、その土地の賃貸借についての登記をしていなくても、借地上の建物の登記があれば、その土地の賃貸借を対抗できます。(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)
 さて、それでは次のようなケースでは、一体どうなるのでしょうか?

事例2
BはA所有の甲土地を借りて、甲土地上にある自己所有の登記をした建物に住んでいる。その後、Aは甲土地をCに売却し、その旨の登記をした。その後、B所有の建物が火災により滅失した。


 さて、この事例2において、借地人のBは、借地上の建物の登記があります。ということは、新地主のCに対し、甲土地の賃貸借を対抗できます。たとえ新地主のCから「甲土地から出てけ!」と言われても「ワタシは甲土地の借地人だ!だから甲土地を利用する権利がある!」と主張することができます。しかし、この事例2は、ひとつ問題があります。それは、借地上の建物が滅失してしまった、ということです。建物が滅失してしまったということは、登記をした建物が消滅してしまったということです。存在しない建物の登記などはありえません。つまり、建物が滅失したことによって、その建物の登記は無効のものになってしまうのです。すると、借地人Bは、借地上に建物も無ければ登記も無い、という状態になってしまう訳です。となると、このような状態で借地人Bは、新地主Cに対して、甲土地の賃貸借を対抗できるのか?ということが、この事例2で考える問題になります。
 結論。借地人Bは、借地借家法10条2項の規定により、次のような対処をすれば、甲土地の賃貸借を対抗できます。

1、建物滅失の日と新建物築造の旨等を、その土地上に掲示する。
(甲土地上に掲示するとは、甲土地上に看板を立てるという意味。つまり、建物滅失の日と新建物築造の旨等を記載した看板を甲土地上に立てる、ということ)
2、建物滅失後、2年以内に、実際に新建物を築造し、その旨の登記をする。

 以上の対処をすれば、借地人Bは、甲土地の賃貸借を対抗することができます。
 従いまして、事例2の借地人Bが取り急ぎやらなければならないことは、甲土地に必要事項を記載した看板を立てることです。そして、それから2年以内に新しい建物を建てて登記をすれば、万事OKとなります。

その他のケース

 建物滅失以外でも、借地人の対抗力について様々なケースが存在しますので、それらについて簡単に解説して参ります。

・建物の改築・増築等の変更登記をしていない場合
 建物の改築・増築などをしたときは「建物表題部変更登記」をしなければなりません。この建物表題部変更登記をしていない場合、借地人の対抗力がどうなるのかですが、建物の同一性が認められれば、借地人の対抗力は維持されます。「建物の同一性」という要件が気になりますが、極端な改築・増築でなければ問題はないと思われます。

・所有権保存登記はせず表示登記のみの場合
 建物の登記には、どんな建物かを示す表示登記(建物表題登記)と、建物の所有権などの権利関係がどうなっているかを示す権利部の登記があります。このうち、権利部の所有権保存登記をせず、表示登記(建物表題登記)のみで借地人の対抗力がどうなるのかですが、この場合、借地人の対抗力は認められます。

・土地を分筆して新番の土地に建物が存在しなくなった場合
 分筆とは、土地を分けることです。例えば、Aという土地を2つに分割して、小さくなったAという土地と新たなBという土地に分けるようなことです。つまり、借地が分筆されて、その借地が建物の建っている部分とそうでない部分とで所有者が別になったような場合に、借地人の対抗力がどうなるのか?ということですが、建物が建っていない部分の土地ついても借地人の対抗力は認められます。

・親族名義の登記の場合
 これは例えば、借地上の建物の登記が、借地人本人ではなく、借地人の親名義の登記だったような場合に、借地人の対抗力がどうなるのか?ということです。このような場合、借地人の対抗力は認められません。対抗力が認められるためには、借地人本人名義の登記でなければなりません。
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サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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