賃貸人たる地位の移転 オーナーチェンジで敷金はどうなる?

事例
Aは自己所有の甲建物をBに賃貸し、引き渡した。その後、Aは甲建物をCに売却し、AからCへ登記を移転した。


 これは、借主Bが甲建物を賃借中に貸主がAからCへ代わった、いわゆるオーナーチェンジの事例です。
 さて、この場合、BからAに預けられている敷金は一体どうなるのでしょうか?

 最初に結論を申し上げておきますと、Bから旧オーナーAに預けられた敷金は、新オーナーCに引き継がれます。よって、Bは改めて新オーナーCに敷金を預ける必要はなく、旧オーナーAがBに敷金を返還する必要もありません。
 Aに預けられた敷金は、AC間の甲建物の売買契約の手続きの中で、AからCへと引き継がれます(実務上は売買代金から差し引いたりする)。従いまして、賃借人Bは、何もする必要はありません。Bがやることがあるとすれば、前回の記事でも記しました「登記簿(登記事項証明書)による所有者の確認」です。つまり、本当にオーナーがAからCへ移ったのか?の確認です。

敷金は不動産賃貸借契約における担保

 敷金は、不動産賃貸借契約における賃貸人の債権(家主の賃料債権など)についての担保になります。そして担保※には随伴性がありますので、旧オーナーの持つ債権(賃料債権など)が、オーナーチェンジによって新オーナーに移ることにより、担保である敷金も、それにともなって新オーナーに移っていくのです。
※担保については、抵当権などの担保物権についての解説の際に詳しく触れます。 (抵当権の超基本はこちらへ

随伴性とは親ガモ子ガモの関係性

「随伴性がある」とは、どういうことかと申しますと「子ガモは親ガモにくっついていく」という意味です。今回の事例のような不動産賃貸借の場合、親ガモは「オーナーの持つ賃貸人としての債権」です。賃貸人としての債権とは、賃借人Bに対し家賃を請求したりなどする債権です。そして子ガモは、担保である敷金です。従いまして、オーナーチェンジにより親ガモがAからCに移り、敷金という子ガモは、それにともなって親ガモにくっついていくという訳です。

債権だけでなく義務も引き継がれる

 尚、オーナーチェンジでCが新オーナーとなった後の、Bの敷金返還請求相手が誰になるかといいますと、当然、それは新オーナーのCになります。なぜなら、オーナーチェンジにより引き継がれるのは「賃貸人としての債権」だけではなく「賃貸人としての権利・義務」の全てが引き継がれるからです。つまり、旧オーナーAの敷金返還義務新オーナーCへと引き継がれるのです。
 また、賃貸人は賃借人に目的物を使用収益させる義務を負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を使わせてあげる義務を負うということです。加えて、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務も負います。簡単に言うと、家主(オーナー)は借主に貸した賃貸物件を、借主が使用するために必要な修繕を行わなければならないということです。このような義務は「賃貸人としての権利・義務」の中に当然含まれるものです。
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賃貸中のオーナーチェンジ 滞納家賃は?退去から敷金返還までの間にオーナーチェンジしたら?など

事例1
BはA所有の甲建物を借りて住んでいる。しかし、Bは家賃を滞納していた。その後、Bから滞納家賃が払われないまま、Aは甲建物をCに売却し、その旨の登記をした。


 これは、賃貸中の物件の滞納家賃が払われないままオーナーチェンジしたケースです。
 敷金賃貸人としての権利・義務は、オーナーチェンジにともなって新オーナーへと移っていくことは前回の記事で記したとおりです。さて、では今回の事例の、賃借人Bの滞納家賃は一体どうなるのでしょうか?賃貸人としての権利・義務の全てが新オーナーへと移っていくのなら、それにともなって、滞納家賃についても新オーナーへと移っていきそうなものですが...。
 結論。賃借人Bの滞納家賃については、旧オーナーAの元に残ります。つまり、Bの滞納家賃についての賃料債権旧オーナーAの元に残るので、Bに対し「滞納している家賃を払え!」と請求できるのはAになります。新オーナーCではありません。もし、Bの滞納家賃についての債権をAからCに移す場合は、別途、債権譲渡の手続きが必要になります。(債権譲渡の超基本はこちらへ)
 このように「オーナーチェンジ前に発生していた滞納家賃」については、オーナーチェンジにともなって自動的に新オーナーへと移っていくということはありません。オーナーチェンジ前の滞納家賃の賃料債権は、旧オーナーの元に残ったままになります。敷金などとは違い、滞納家賃についてはこのような扱いになりますので、ご注意下さい。

事例2
A所有の甲建物を借りて住んでいたBは、賃貸借契約の終了に伴い、甲建物を退去・明け渡した。その後、Bに敷金が返還される前に、Aは甲建物をCに売却し、その旨の登記をした。


 これもオーナーチェンジのケースですが、少し状況が複雑になってきました。この事例2は「賃借人が退去してから敷金が返還されるまでの間」というタイミングで、オーナーチェンジが行われたケースです。
 さて、この事例2で、Bが旧オーナーAに預けていた敷金は一体どうなるのでしょうか? 敷金には随伴性があります(随伴性については前回の記事をご参照下さい)。ですので、通常どおりに考えれば、オーナーチェンジにともなって、敷金についてもAからCへと移っていきそうですが...。
 結論。この事例2のような場合、敷金については、Aの元に残ったままになります。つまり、Bが敷金返還請求する相手旧オーナーAで、Bに対して敷金返還義務を負うのも旧オーナーAになります。これは法律的な理屈ではなく、実務上の要請と賃借人の保護という2点から、このような結論になるのだと考えられます。
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サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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