不動産売買契約 登記と解除前の第三者

 以前に、契約の解除と遡及効果の制限についてご説明いたしました。その時は動産の場合の話でした。では、登記のルールがある不動産の場合はどうなるのでしょうか?まずは事例をご覧下さい。

事例1
Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。しかし、すでに不動産業者のBはCに甲土地を転売し、Cは登記をしていた。


 この事例1で、Aは甲土地の所有権の主張ができるでしょうか?ポイントは、第三者のCが解除前に現れているという点です。
 まずは条文を確認してみましょう。

(解除の効果)
民法545条
当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

 先ほど申し上げたポイントと上記条文のただし書で、お察しの良い方はもうおわかりかと思います。
 結論。事例1において、Aは甲建物の所有権の主張はできません。なぜなら、民法545条ただし書の規定により、第三者であるCの権利を害することはできないからです。従いまして、事例1の甲土地をめぐる所有権争奪バトルはCの勝ちです。
 それでは続きまして、こちらの事例ではどうなるでしょう。

事例2
Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。しかし、すでに不動産業者のBはCに甲土地を転売していた。尚、Cは登記を備えていない。


 事例1との違いは、第三者のCが登記を備えていないという点です。
 では事例2の場合、Aは甲土地の所有権の主張ができるのでしょうか?
 結論。事例2の場合、Aは所有権の主張ができます。
 え?登記の有無については条文になくね?
 ないです。しかし、判例で「第三者が勝つためには登記が必要だ」となっているのです。つまり、第三者の登記の必要性は、いわば裁判所が勝手にくっつけたものです。これは、不動産の登記制度を考慮して取引の安全性を鑑みた結果、登記を第三者の保護要件としたのでしょう。
 従いまして、事例2は、第三者のCが保護要件である登記を備えていない以上、甲土地をめぐる所有権争奪バトルはAの勝ち!になります。尚、Bは登記を備えていますが、それは関係ありません。Bは第三者ではないし、そもそも債務不履行をやらかした張本人です。この期に及んで保護されようなぞ、ムシが良すぎるってもんです。
 簡潔にまとめると、今回の事例のような場合、Aは、甲土地の登記AかBにあれば、所有権を主張できます。

 以上、今回は解除前の第三者について解説いたしました。次回は、解除後の第三者について解説して参りたいと思います。
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不動産売買契約 登記と解除後の第三者

事例
Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。その後、不動産業者のBはCに甲土地を転売し、Cは登記をした。


 いきなり事例から始まりましたが、この事例で、Aは甲土地の所有権を主張できるでしょうか?
 結論。Aは甲土地の所有権を主張できません。その根拠となる条文はこちらになります。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 あれ?解除に関する条文じゃない?
 はい。そうなんです。実はこの事例は、解除の問題ではないのです。以前にご説明した取消後の第三者と同じハナシです。つまり、単純に「早く登記したモン勝ち!」なのです。ですので、甲土地の売買契約を解除してからボサッとしていたAが悪い、ということです。
 尚、もしCがまだ登記をしていなければ、まだBに登記がある状態であれば、甲土地はBの債務不履行による解除の原状回復義務の対象ですから、Aは甲土地の所有権を主張できます。

補足・背信的悪意者と信義則

 不動産登記は早い者勝ち?でも若干触れましたが、もし今回の事例で、Cが背信的悪意者(合法的なとんでもないワル)の場合は、いくらCが登記を備えていても、Cは甲土地の所有権を取得できません。Cが背信的悪意者の場合は、次の条文が適用されます。

(基本原則)
民法1条2項
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

 これは信義誠実の原則と呼ばれるものです。(略して信義則と呼ばれます)
 民法には、利益衡量や取引の安全性を重視して、時に残酷で冷たく感じる面があると思います。そして、世の中にはそんな民法の性質を利用する合法的なワルが存在します。しかし、そいつらはあくまで合法的なので、民法先生も困ってしまいます。そこで!民法先生は最終手段の伝家の宝刀「信義則」を抜きます。そしてこう言い放ちます。
「オマエは背信的悪意者だ!背信的悪意者は信義則に反し許すべからず!」
 よって、背信的悪意者は保護されることはありません。
 このように民法は、信義則という「超えちゃならないライン」を引いて法律を補充し、法的秩序を保つのです(実際には裁判官が過去の判例を参考にしながら個別具体的に判断していくことになります)。

 昔、「男たちの挽歌」という映画で、マフィアのボスが主人公の刑事に追い詰められ病院に逃げ込み、そこで患者を人質に取ろうとするシーンがあるのですが、そこで、そのマフィアのボスに雇われた用心棒が初めてボスに逆らうのです。その時の用心棒のセリフがこうです。
「いくら極道でも、超えちゃならねぇ線があんだろ!」
 私これ、大好きなシーンなんです。スイマセン。余談もいいとこですね(笑)。

 ところで、民法177条において、第三者の善意悪意は問われていませんが、背信的悪意者はアウト!というのは今までご説明してきたとおりです。ちなみに、この民法177条で、登記を備えて所有権を主張できる第三者とは「登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する者」と、判例で定義づけられています。わかりやすく言うと「オマエ登記してねーだろ」と堂々と言える者ってことです。つまり、背信的悪意者には、信義則違反によりその資格がないということです。
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契約解除後の同時履行の抗弁権

 契約を解除すると、その契約は遡ってナシになり、原状回復義務が生じます。受け取ったものがあれば返さなくてはなりません。

解除後の原状回復は同時履行

 例えば、AがBにギターを売り渡し、Aが代金の支払いを受けてからその売買契約が解除となった場合で考えてみましょう。
 この場合、AはBに受領した(受け取った)代金を返還しなければなりません。一方、BはAに引渡しを受けたギターを返還しなければなりません。なぜなら、契約を解除したことによって、AとBには原状回復義務が生じるからです。そして、AとBの原状回復義務は、同時履行の関係になります。つまり、AはBからギターを受け取ると同時に代金を返さなくてはなりません。一方、BはAから代金を返してもらうのと同時にギターを返さなくてはなりません。そしてこのとき、AはBがギターを持って来ないのに「金返せ」と言ってきたら「だったらギター持ってこいコラ」と突っぱねることができます。一方、BはAがお金を持って来ないのに「ギター返せ」と言ってきたら「だったら金もってこいコラ」と突っぱねることができます。これを同時履行の抗弁権といいます。同時履行の抗弁権については以前も取り上げましたが、解除後の原状回復においても同時履行の抗弁権が成り立つのです。尚、これは取消後においても全く一緒ですので、そこも合わせて押さえておいて下さい。

補足・不動産賃貸借の場合は少し違う

 原状回復義務という言葉は、一般的には、おそらく不動産賃貸借においての退去の際に聞く言葉だと思います。多くの方は、引っ越すときの部屋の退去の際に聞く言葉ですよね。ちなみに、不動産賃貸借においての原状回復、すなわち敷金返還と部屋の明渡しは、同時履行の関係にはなりません。ご存知のように、敷金の返還は部屋の明渡しを済ませてから行われます。念のため申し上げておきます(不動産賃貸借における原状回復義務についてはこちらをご覧下さい)。

 以上、今回は解除についての補足的な内容でした。

サイト運営者

根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
根本総合行政書士です。
宜しくお願いします。

保有資格:
行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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