危険負担 特定物(不動産)の場合

 今回は危険負担の話に本格的に入って参ります。まず事例を確認します。

事例1
売主Aと買主BはA所有の甲建物の売買契約を締結した。しかし、その引渡し前に甲建物は地震によって倒壊した。


 そして危険負担の話になる場合とは、AB間の売買契約成立後、売主Aに過失がなく甲建物が全壊または一部が壊れた場合です。事例1はそのケースを想定しています。では本題に入って参りましょう。
 このときに売主Aは売買代金をもらえるのでしょうか?

売主は債務者、買主は債権者

 まず危険負担について考えるときの基本事項なのですが、危険負担の話においては売主債務者買主債権者となります。これは契約の対象となっている「目的物」を基準に考えるからです。事例に当てはめると、甲建物を基準に考えて売主のAが債務者、買主のBが債権者となります。この危険負担の基本は最初は感覚的に馴染まないと思いますが、まずはこれを押さえて下さい。繰り返します。危険負担に関しては「金」ではなく「目的物」を中心に考える、なので目的物の引渡し義務のある売主が債務者、目的物をよこせと請求する権利がある買主が債権者、となります。

売主、買主ともに過失がない

 これが一番の問題点であり危険負担の本質です。事例で考えると、売主Aも買主Bも過失がなく、ましてや地震は天災です。では甲建物の倒壊の負担は誰が負うのか?まずは売主Aと買主B、互いの言い分を聞いて見ましょう。
売主Aの言い分
「甲建物が倒壊したのはアタイのせいじゃない!だからBは約束の金を払いな!」
買主Bの言い分
「甲建物が倒壊したのはオイラのせいじゃねぇ!金だけ取られてたまるかってんだ!」
 このようになります。若干のキャラ設定は気にしないで下さいね(笑)。どちらの言い分も間違ってはいません。どちらも悪くありません。しかし!誰も悪くないけど誰かが負担しなければならない、それが危険負担なんです。つまり売主Aか買主B、そのどちらかが甲建物の倒壊という危険負担しなければならない、だから危険負担なんです。

債務者主義と債権者主義

 危険負担の問題に関しましては債務者主義という考え方と債権者主義という考え方があります。
(債務者主義とは)
売主はお金をもらえない、つまり売主が危険を負担すべきという考え
(債権者主義とは)
買主はお金を払うべき、つまり買主が危険を負担すべきという考え

 では民法の条文はどうなっているでしょうか?

(債権者の危険負担)
民法534条
特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。

 条文の「債務者の責めに帰することができない」というのは「売主に過失がない」という意味です。そして最後の「債権者の負担に帰する」というのは「買主が負担する」という意味です。さらに不動産は全て特定物です。以上の事から、不動産という特定物における危険負担は債権者主義というのが分かりました。さあ、答えはもう出ましたね。
 結論。
 売主Aは甲建物の売買代金をもらえます。買主Bは甲建物の売買代金を払わなければなりません。

補足
 特定物の危険負担は債権者主義なので、不動産の危険という負担は買主が負う、とご説明致しました。でもこれだと怖くて家なんて買えないと思いません?そこで現実の不動産売買の実務においては特約で債権者主義を排除するのが普通です。ですので今回ご説明して参りました内容はあくまで民法の原則ということで頭に入れて下さい。尚、宅建等の試験では原則で十分対応できると思いますのでご安心下さい。

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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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