危険負担の問題となる場合とは

事例
売主Aと買主BはA所有の甲建物の売買契約を締結した。しかし、その引渡し前に甲建物は地震によって倒壊した。


 いきなり事例から始まりましたが、さて、この事例でAはBから売買代金をもらえるでしょうか?いやいやそれはムリっしょ?という声が聞こえてきそうですが、この問題が民法上の危険負担というものの話になります。尚、不動産は全て特定物です。全く同じ物は世の中に他に存在しません。ここはまず前提として押さえておいて下さい。
 それではいくつかのケースにわけて見ていきましょう。

1 AB間の売買契約の前日に甲建物が倒壊していた場合
 この場合はどんな理由であろうともその契約は無効です。なぜなら、甲建物が売買契約前にすでに倒壊しているということは、すでに売買不能の物を契約したということになります。売買不能の物の売買契約は不可能なので、そのような契約は法律上当然に無効になります。無効ということは契約そのものが成立しませんので、売買代金もクソもないということです。よってAはBから売買代金はもらえません。

2 AB間の売買契約当初から甲建物に欠陥があった場合
 これは売主Aの瑕疵担保責任の話になります。瑕疵担保責任は無過失責任です。売主Aは過失がなくとも負わなければならない責任です。この場合、契約は一旦有効に成立しているのでAは売買代金はもらえますが、買主Bは売主Aの瑕疵担保責任による損害の賠償の請求(信頼利益※に限る)なり、場合によっては契約の解除が可能になります。(瑕疵担保責任について詳しくはこちらの記事をご参照下さい)

3 売主Aに過失があって甲建物が全壊(滅失)あるいは損傷(一部が壊れる)した場合
 この場合は売主Aの債務不履行の問題です。ですのでこの場合も契約は一旦有効に成立しているのでAは売買代金をもらえますが、買主Bは売主Aの債務不履行による損害賠償の請求(履行利益※も含む)なり場合によっては契約の解除が可能になります。
※信頼利益と履行利益についてはこちらの記事をご参照下さい。
 尚、2と3で契約が解除された場合、結局Aは受け取った売買代金をBに返還しなければなりません(原状回復義務)。

 さて、ここまで三つのケースを見てきました。これらは危険負担の話ではありません。では危険負担の話になる場合とはどんなときでしょうか?
 危険負担の話となるのはこのようなケースです。

契約成立後、売主に過失なく建物が滅失または損傷した
 事例に当てはめるとこうです。
AB間の売買契約成立後、売主Aに過失がなく甲建物が全壊または一部が壊れた

 このようなケースが危険負担の話となります。そう、つまり事例が正にこのケースなのです。
 回りくどくね?
 はい。スイマセン(笑)。しかしわざわざ遠回りして別のケースをご説明してきたのには理由がございます。私の経験上、危険負担についてはかなりじっくりやらないと頭が混乱してしいます。ですのであえてここまで回りくどいかも分かりませんが、危険負担の話に入る前の前提として確認しておくべきことを記した次第なのです。
 という訳で次回、しっかりご説明して参ります。引っ張るような形になってしまいましたが、まずは危険負担を理解するための前提として今回の話を頭に入れておいて下さい。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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