他人物売買の基本

 売買契約は契約の基本です。コンビニでパンを買うのも売買契約です。当サイトでも事例等で売買契約は再三に渡って登場しました。ここで一度、売買の基本について触れておきます。
 売買契約は「買います」「売ります」で成立する諾成契約で、買主には代金支払い債務、売主には目的物の引渡し債務、つまり契約当事者双方に債務が生じる双務契約です。そしてこの売買というものに関しての民法の条文はこちらです。

(売買)
民法555条
売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。

 なんだか小難しく書いていますのでしっかり読まなくて結構です。ポイントだけ押さえます。ポイントは「ある財産権」というところです。「自分の財産権」とは書いてませんよね?これはつまり、他人の財産権も売買していいということです。すなわち他人の物も売買していいのです。例えばこのようなことも有効です。

事例
売主AはB所有の甲不動産を買主Cに売却した


 このような売買も有効です。え?マジで?はい。これはAを不動産業者と考えると分かりやすいと思います。

所有権はどうなるの?

 気になるところですよね。事例の段階では甲不動産の所有権はまだBにあります。甲不動産の売買契約を結んだのはAとCであり、その売買契約によって生じる債権債務はあくまでAとCだけです。
 どゆこと?
 AとCが甲不動産の売買契約によって負う債務を考えれば分かります。まずCが負う債務は売買代金支払い債務です。これは簡単ですね。ではAが負う債務はなんなのか。Aが負う債務は、B所有の甲不動産の所有権を自ら取得してその所有権をCに移転する債務、です。 実はこの他人物売買、555条以外に条文もあります。

(他人の権利の売買における売主の義務)
民法560条
他人の権利を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

 正に事例でAが負う債務を説明してますよね。肝心の甲不動産の所有権の行方ですが、Aが甲不動産の所有権を取得したと同時にその所有権がCに移転します。現実には登記手続きを経て行うのでB→AとA→Cの所有権の移転が対抗要件を備えた形で完全に同時に移転という訳にはいきませんが、法的な理屈ではそうなります。ですのでまずはその法的な理屈を頭に入れておいて頂ければと存じます。

登記の移転についての補足

 事例でAはB所有の甲不動産の所有権を取得してCに移転するので、現実の登記移転手続きを経た所有権はB→A→Cと移転することになります。ん?B→Cってやっちゃった方が早くね?はい。仰る通りです。Aを省いてB→Cと登記を移転させることを中間省略登記といいます。中間省略登記は違法とされていますが、この問題に関しては当サイトではこれ以上は触れません。まずは今回ご説明してきた理屈を頭に入れておいて下さい。
 今回は以上になります。最後までお読み頂き有難うございます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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