不動産売買契約 登記と解除後の第三者

事例
Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。その後、不動産業者のBはCに甲土地を転売し、Cは登記をした。


 いきなり事例から始まりましたが、この事例でAは甲土地の所有権を主張できるでしょうか?
 結論。Aは甲土地の所有権を主張できません。その根拠となる条文はこちらになります。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(平成十六年法律第百二十三号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 あれ?解除に関する条文じゃない?
 はい。そうなんです。実はこの事例は、解除の問題ではないのです。以前にご説明した取消後の第三者と同じハナシです。つまり単純に「早く登記したモン勝ち!」なのです。甲土地の売買契約を解除してからボサッとしていたAが悪いのです。
 もしCがまだ登記をしていなければ、つまりまだBに登記がある状態なら、それはBの債務不履行による解除の原状回復義務の対象ですから、そのときはAは甲土地の所有権を主張できます。

補足・背信的悪意者と信義則

 尚、不動産登記は早い者勝ち?でも若干触れましたが、もし今回の事例でCが背信的悪意者(合法的なとんでもないワル)の場合は、いくらCが登記を備えていても、Cは甲土地の所有権を取得できません。Cが背信的悪意者の場合は下記の条文が適用されます。

(基本原則)
民法1条2項
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

 これは信義誠実の原則と呼ばれるものです。(略して信義則と呼ばれます)
 民法には、利益衡量や取引の安全性を重視して、時に残酷で冷たく感じる面があると思います。そして世の中にはそんな民法の性質を利用する合法的なワルが存在します。しかしそいつらはあくまで合法的なので民法先生も困ってしまいます。そこで!民法先生は最終手段の伝家の宝刀「信義則」を抜きます。そしてこう言い放ちます。
「オマエは背信的悪意者だ!背信的悪意者は信義則に反し許すべからず!」
 よって背信的悪意者は保護されることはありません。
 このように民法は信義則という「超えちゃならないライン」を引いて法律を補充し法的秩序を保つのです。(実際には裁判官が過去の判例を参考にしながら個別具体的に判断していくことになります)

 昔、「男たちの挽歌」という映画で、マフィアのボスが主人公の刑事に追い詰められ病院に逃げ込み、そこで患者を人質に取ろうとするシーンがあるのですが、そこで、そのマフィアのボスに雇われた用心棒が初めてボスに逆らうのです。その時の用心棒のセリフがこうです。「いくら極道でも、超えちゃならねぇ線があんだろ!」私これ、大好きなシーンなんです。スイマセン。余談もいいとこですね(笑)。
 ちなみに民法177条において第三者の善意悪意は問われていませんが、背信的悪意者はアウト!というのは今までご説明してきたとおりですが、この民法177条で登記を備えて所有権を主張できる第三者を「登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有する者」と判例で定義づけられています。「オマエ登記してねーだろ」と堂々と言える者ってことです。つまり背信的悪意者は信義則違反によりその資格がないということです。一応頭に入れておいて下さい。

 以上になります。今回も最後までお読み頂き有難うございます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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