不動産売買契約 登記と解除前の第三者

 以前に、契約の解除と遡及効果の制限についてご説明いたしました。その時は動産の場合の話でした。では、登記のルールがある不動産の場合はどうなるのでしょうか?まずは事例をご覧下さい。

事例1
Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。しかし、すでに不動産業者のBはCに甲土地を転売し、Cは登記をしていた。


 この事例1で、Aは甲土地の所有権の主張ができるでしょうか?ポイントは、第三者のCが解除前に現れているという点です。
 まずは条文を確認してみましょう。

(解除の効果)
民法545条
当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。

 先ほど申し上げたポイントと上記条文のただし書で、お察しの良い方はもうおわかりかと思います。
 結論。事例1において、Aは甲建物の所有権の主張はできません。なぜなら、民法545条ただし書の規定により、第三者であるCの権利を害することはできないからです。従いまして、事例1の甲土地をめぐる所有権争奪バトルはCの勝ちです。
 それでは続きまして、こちらの事例ではどうなるでしょう。

事例2
Aは不動産業者のBに甲土地を売却し、Bは登記をした。その後、AはBの売買代金の不履行(Bの債務不履行)によりAB間の甲土地の売買契約を解除した。しかし、すでに不動産業者のBはCに甲土地を転売していた。尚、Cは登記を備えていない。


 事例1との違いは、第三者のCが登記を備えていないという点です。
 では事例2の場合、Aは甲土地の所有権の主張ができるのでしょうか?
 結論。事例2の場合、Aは所有権の主張ができます。
 え?登記の有無については条文になくね?
 ないです。しかし、判例で「第三者が勝つためには登記が必要だ」となっているのです。つまり、第三者の登記の必要性は、いわば裁判所が勝手にくっつけたものです。これは、不動産の登記制度を考慮して取引の安全性を鑑みた結果、登記を第三者の保護要件としたのでしょう。
 従いまして、事例2は、第三者のCが保護要件である登記を備えていない以上、甲土地をめぐる所有権争奪バトルはAの勝ち!になります。尚、Bは登記を備えていますが、それは関係ありません。Bは第三者ではないし、そもそも債務不履行をやらかした張本人です。この期に及んで保護されようなぞ、ムシが良すぎるってもんです。
 簡潔にまとめると、今回の事例のような場合、Aは、甲土地の登記AかBにあれば、所有権を主張できます。

 以上、今回は解除前の第三者について解説いたしました。次回は、解除後の第三者について解説して参りたいと思います。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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