不動産売買契約の超基本と解除(手付放棄・手付倍返し)

事例
買主Aは売主Bと甲建物の売買契約を締結し、AはBに手付金を交付した。しかし後日、Aはこの売買契約を解除したいと思い、Bに甲建物の売買契約の解除を申し入れた。


 さて、この事例で、Aは甲建物の売買契約を解除できるでしょうか?結論は...の前に、まず不動産の売買契約の基本について簡単にご説明いたします。
 不動産の売買契約の場合は、コンビニでの買い物とは訳が違います。不動産売買契約の大まかな流れは次のようになります。

購入の申し込み→重要事項説明→売買契約の締結と同時に手付金の授受→残金の決済と同時に引渡し(登記手続き)

 正確にはもっと細かくあるのですが(ローンの契約、仲介なら不動産業者との媒介契約などその他諸々)、ざっくりとこんな感じです。
 では、不動産の売買契約の解除というのは、どのタイミングでどのように行うのでしょうか?まずは民法の条文をご覧下さい。

(手付)
民法557条
買主が売主に手付を交付したときは、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。

 まず、契約の解除のタイミングですが、上記の条文にあるように、当事者の一方が契約の履行に着手するまででないとできません。冒頭の事例だと、Aが契約の解除をするにはBが履行の着手※をするまでに行わないといけない、となります。
※履行の着手とは「かなり具体的に履行をしようとした」という意味です。「履行の準備」では履行の着手とは考えられていません。厳密には判例を見て個別具体的な判断をしなければなりませんが、過去の実際の事例では「買主が代金の用意をして、売主に物の引渡しを催告した」ことが履行の着手と判断されました。まあ、ここであまり細かく突き詰めてしまうと話が進みませんので、履行の着手とは「かなり具体的に履行をしようとした」と、ざっくり覚えてしまって下さい。

 そして「契約の解除をどのように行うか」ですが、これは買主と売主によって異なります。

(買主の場合)
売主に渡した手付金を放棄して行う(不動産用語で手付流しといいます)
(売主の場合)
買主からもらった手付金の倍額を買主に償還して(買主に払って)行う(不動産用語で手付倍返しといいます)

 このようになります。尚、上記の手付放棄・倍額償還をすることで、それ以外の損害賠償は支払わなくてもよいとしています。だからこそ手付流し・手付倍返しなのです。
 以上のことをまとめると

・買主は、売主が履行の着手をするまでは、交付した手付金を放棄して、契約の解除ができる。
・売主は、買主が履行の着手をするまでは、手付金の倍額を買主に償還して、契約の解除ができる。


となります。
 すると今回の事例で、Aは甲建物の売買契約の解除ができるのか?の結論は、AはBが履行に着手するまでは、交付した手付金を放棄して、甲建物の売買契約の解除ができる、ということになります。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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