不動産の二重譲渡 登記は早い者勝ち?

 不動産の物権(所有権)は、登記をすることによって法律で保護されます。したがって、不動産は登記をしないと実質、所有権を取得したとは言えません(対抗要件を備えていないので)。これは、前回の記事でもご説明いたしました。それではこのことを踏まえて、まずはこちらの事例をご覧下さい。

Aは自己所有の甲土地をBに売却した。しかし、Bは登記をせず甲土地の名義はA名義のままだった。その後、Aは甲土地を悪意のCに売却し、Cは登記を備えた。(登記を備えた、というのは登記をしたということ)

 これは、Aが甲土地をBとCの2人に売却した、という不動産の二重譲渡の事例です。
 さて、ではこの事例で、甲土地の所有権を取得するのは誰でしょうか?
 正解はCです。
 え?Cは悪意なのに?
 はい。悪意なのに、です。
 Bがかわいそう!
 確かにBは可哀想です。しかし、ここではボサッとしていたBが悪い、と考えます。そうです。とかく民法は、取引の安全性を重視してトロイ奴に冷たい傾向があります。したがって、この事例の場合は、悪意であろうとCが勝ってしまいます。
 では、根拠となる条文を確認しましょう。

(不動産に関する物権の変動の対抗要件)
民法177条
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律に定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 上記の条文によると「第三者に対抗することができない」とありますが、善意悪意については何も書いていませんよね?つまり、第三者の善意悪意は問わないということなのです。
 従いまして、不動産の登記については、噛み砕いて言ってしまうと「早く登記したモン勝ち!」なのです。要するに、不動産登記について民法は、取引の安全性を重視して早い者勝ちにしていると言えるでしょう。その結果、事例では、先に登記をした悪意のCが甲土地の所有権を取得し、Bについては「ボサっとしていたお前が悪い」となってしまうのです。

悪意の第三者の補足

 先述の事例で、Cは悪意であるにも関わらず土地の所有権を取得しました。なぜなら、不動産登記の世界は、民法177条の規定により登記したモン勝ちだからです。
 民法の言い分も分かるけど...ボサッとしていたとはいえやっぱりBがかわいそう
 はい。気持ちはよくわかります。しかし、こう考えてみて下さい。民法において悪意というのは「事情を知っている」という意味でしたよね。とすると、Cが「Aが色んな事情をなんとかしてくれて売ってくれるんだな」と思って、取引に入って来ていたとしたらどうでしょう。確かにCは「事情を知っている」という点で悪意ですが、悪人という訳ではありませんよね。このように考えていくと、悪意のCの取引に対する信用を保護する必要性がありますよね。
 まあでも、結局、先述の事例で一番のワルはAなんですよね(笑)。ですので、気の毒なBが現実としてできることは、諸悪の根源のAに対し損害賠償を請求する、ということになります。ただ、それがどんな結果になろうと、登記を備えたCの土地の所有権は揺るぎません。
 尚、Cが背信的悪意者の場合は、たとえ登記を備えようが、Cは土地の所有権を取得できません。背信的悪意者とは、合法的なとんでもないワルと思って下さい。つまり、第三者があまりにも悪質であれば、それはさすがにトロイ奴には冷たい民法も認めませんよ、ということです。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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