共同抵当 抵当不動産の一部が債務者所有の場合

 今回は共同抵当における、抵当不動産の一部が債務者所有の場合について考えて参ります。
 抵当不動産の一部が債務者所有ということは、抵当不動産の一部が物上保証ということです。
 それでは、まずは事例をご覧下さい。

事例2
債務者DはAから2000万円の融資を受けるために、自己所有の甲土地(2000万円相当)とE所有の乙土地(2000万円相当)に第1順位の抵当権を設定した(EはDの物上保証人)。その後、債務者DはBから1000万円の融資を受けるために、甲土地に第2順位の抵当権を設定した。さらに、債務者DはCから1000万円の融資を受けるために、乙土地に第2順位の抵当権を設定した。


 まずは事例の状況を確認します。

債務者D
物上保証人E

D所有           E所有
甲土地(2000万円相当)  乙土地(2000万円相当)
1番抵当権者A       1番抵当権者A
2番抵当権者B       2番抵当権者C

債権額
(甲土地・乙土地)1番抵当権者A→2000万円
(甲土地)2番抵当権者B→1000万円
(乙土地)2番抵当権者C→1000万円

 さて、ではこの事例2で、甲土地が競売された場合、その競売代金の配当はどうなるでしょうか?
 この場合、まず1番抵当権者Aが、その債権2000万円全額の弁済を受けます。すると、甲土地は2000万円相当なので、1番抵当権者Aが2000万円全額の弁済を受けることによって、Bへの配当金額は0円です。以上です。つまり、Bへの配当はナシで終了です。
 あれ?異時配当の場合の民法392条2項の適用は?
 このケースでは民法392条2項の適用はありません。したがって、どうあがいてもBへの配当金はゼロです。
※異時配当の場合の民法392条2項の適用についてはこちらをご覧下さい
 一方、乙土地の2番抵当権者Cはどうなるでしょう?
 Aは甲土地の競売により、2000万円全額の弁済を受けていますので、その被担保債権は消滅しています。抵当権には付従性があります。ですので、被担保債権が消滅すれば抵当権も消滅します。したがって、Aの被担保債権が消滅したことにより、乙土地の1番抵当権は消滅します。そして乙土地の1番抵当権が消滅すると、Cの2番抵当権の順位が上昇します。
 従いまして、将来、乙土地が競売された場合、Cは1番抵当権者として優先的に弁済を受けることができます。

 さて、続いては、事例1で、乙土地が競売された場合、その競売代金の配当はどうなるでしょうか?
 この場合、物上保証人E所有の乙土地の競売により、Aはその債権2000万円全額の弁済を受けます。そして2番抵当権者Cへの配当はナシです。
 ここまでは、先ほどのD所有の甲土地の場合と同じです。しかし、ここからが違います。物上保証人E所有の乙土地の競売によりBが弁済を受けたということは、物上保証人EがDに代わって弁済したのと同じようなものです。したがって、EにはDに対して2000万円全額の求償権が生じます。物上保証人Eとしては、Dの借金のために自分の土地を失った訳ですから、Dに対して「責任とれ」と迫れるということです。
 尚、保証人の求償権について詳しくはこちらをご覧下さい。
 さて、では次に、甲土地はどうなるのか?です。
 1番抵当権者Aは、物上保証人E所有の乙土地から全額を受けました。なので、抵当権の付従性により、甲土地のAの1番抵当権は消滅しそうです。ところが、なんと今度の場合、甲土地の1番抵当権は消滅しません。どうなるかというと、甲土地の1番抵当権は、そのまま物上保証人Eに移転します。これは民法500条の弁済による代位です。つまり、今後、物上保証人Eは、Aに代わって甲土地の1番抵当権を行使できるということです。
 従いまして、甲土地の1番抵当権者はEになり、Bは2番抵当権者のままです。
 となると、この後に甲土地が競売されると、Eの取り分が2000万円、Bは配当金ゼロとなりそうですが、そうはなりません。ここで、乙土地の2番抵当権者Cの登場です。
 乙土地の2番抵当権者Cは、乙土地の競売により、配当金ゼロのままその抵当権を失いました。そして、物上保証人Eは、甲土地の1番抵当権を「弁済による代位」により取得するわけですが、この物上保証人Eが取得した「甲土地の1番抵当権」は「乙土地の価値変形物」と考えられます。つまり、これは目的不動産が焼失した場合の火災保険金と同じような状況と言えるのです。そこで、Cはこの「乙土地の価値変形物である甲土地の1番抵当権」に「物上代位」して優先弁済権を主張することができます。つまり、「弁済による代位」により物上保証人Eに移転した甲土地の1番抵当権は、さらにCが物上代位することできるということです。
 ということで、結局、甲土地の競売代金はどうなるかというと、まずCが1000万円全額の弁済を受け、残り1000万円でEが弁済を受け、Bの配当はゼロになります。
 以上、まとめると、事例2では、甲土地・乙土地のどちらから競売した場合でも、1番抵当権者A以外への配当金額は
B←0円
C←1000万円
D←1000万円
となります。
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Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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