共同抵当 複数の不動産の全部が債務者所有の場合の同時配当

 1つの被担保債権の担保のために複数の不動産に設定される抵当権を共同抵当といいます。
 例えば、山田さんがA不動産・B不動産・C不動産を所有していたとします。そして山田さんが金融機関から5000万円の融資を受けるためにA不動産・B不動産・C不動産に抵当権を設定します。これが共同抵当です。5000万円という1つの被担保債権について、A不動産・B不動産・C不動産の3つの不動産に抵当権が設定されている共同抵当ということです。
 ちなみに、土地と建物のセットで抵当権を設定した場合も共同抵当になります。

 共同抵当の問題は、大きく分けて次の2つのパターンに分かれます。

・複数の不動産の全部が債務者所有の場合
・複数の不動産の一部が債務者所有の場合

 ということで、まずは「複数の不動産の全部が債務者所有の場合」について考えて参ります。

複数の不動産の全部が債務者所有の場合

 このケースで問題になってくるのは、後順位の担保権者の保護です。
 まずは事例をご覧下さい。

事例1
債務者DはAから2500万円の融資を受けるために、自己所有の甲土地(3000万円相当)と乙土地(2000万円相当)に第1順位の抵当権を設定した。その後、債務者DはBから2000万円の融資を受けるために、甲土地に第2順位の抵当権を設定した。さらに、債務者DはCから1500万円の融資を受けるために乙土地に第2順位の抵当権を設定した。


 本題に入る前に、まずは事例の状況を確認します。

甲土地(3000万円相当)   乙土地(2000万円相当)
1番抵当権者A        1番抵当権者A
2番抵当権者B        2番抵当権者C

債権額
(甲土地・乙土地)1番抵当権者A→2500万円
(甲土地)2番抵当権者B→2000万円
(乙土地)2番抵当権者C→1500万円

 それではここから、本題に入って参ります。
 事例1で1番抵当権者Aが抵当権を行使すると、競売代金の配当はどうなるのでしょうか?
 この場合、配当のパターンは2つあります。それは同時配当異時配当です。

同時配当


 これは、1番抵当権者Aが甲土地と乙土地を同時に競売にかけた場合です。すなわち、1番抵当権者Aが甲土地と乙土地の両方に抵当権を行使した場合です。
 この場合の配当は次のようになります。

Aが甲土地の競売代金から受ける配当
2500万×5000万(3000万+2000万)分の3000万=1500万円
Aが乙土地の競売代金から受ける配当
2500万× 5000万(3000万+2000万)分の2000万=1000万円

 このような割付で、1番抵当権者Aはその債権2500万円の全額の弁済を受けることができます。
 では、2番抵当権者のBとCはどうなるのかといいますと、次のようになります。

Bが甲土地の競売代金から受ける配当
3000万-1500万=1500万円
Cが乙土地の競売代金から受ける配当
2000万-1000万=1000万円

 このようになります。これは単純ですね。甲土地・乙土地から1番抵当権者のBが受けた配当分を差し引いた残りから2番抵当権者のB・Cはそれぞれ配当を受けるということです。
 ちなみに、B・Cが弁済を受けることができなかった分の500万円は抵当権のない債権、すなわち無担保債権として残ります。
 以上のように、1番抵当権者Aが優先的に配当を受けた上で、2番抵当権者のB・Cは公平に配当を受けます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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