要件を満たしても法定地上権が成立しない場合

 法定地上権が成立するための要件は以下になります。

1・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
2・抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること
3・土地か建物のどちらか、または両方に抵当権がされること
4・所有者が競売により異なるに至ること

 これらの要件をすべて満たすと、建物所有者のために法定地上権が成立します。(これについて詳しくは前回の記事をご覧下さい)
 しかし、上記の4要件すべてを満たすにもかかわらず、法定地上権が成立しない例外的なケースがあります。それは土地と建物の両方に抵当権を設定した共同担保の、次のようなケースです。

事例
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有している。そしてBはAから融資を受けるため土地・建物の両方に抵当権を設定した(共同担保)。抵当権者はAである。その後、Bは建物を取り壊し、新建物を再築した。その後、抵当権が実行され、競売によりCが甲土地を取得した。

 抵当権は物権です。物権は物に対する権利です。ですので、目的とする物が無くなれば権利も消滅します。ということは、この事例では、抵当権の目的となっている建物が一度取り壊された時点で、物権である抵当権は消滅することになります。
 でもこれってどうでしょう?抵当権者Aにとっては、ちょっと理不尽な話ですよね。Bが勝手に建物を取り壊したことで、建物への抵当権が消滅してしまうとなると、元々、土地と建物のセットでの担保として評価した価値を見た上で抵当権を設定して、AはBに融資をしているわけですから、その抵当権者Aの担保への期待を裏切ることになりますよね。そしてその期待への裏切りは、実際に抵当権が実行されて競売が行われたときに顕在化します。
 建物の抵当権が消滅するとなると、残る抵当権は土地だけになります。これは元々の土地・建物セットの担保評価と比べてかなり低いものとなってしまいます。なぜなら、その土地の評価は、底地としての評価になってしまうからです。したがって、Bが建物を取り壊したことによって建物への抵当権が消滅すると、残る土地のみの担保価値は底地としての評価になるので、競売にかけても大した値段にならず、被担保債権の弁済が満たせなくなる可能性が高いのです。ということはつまり、Bが建物を取り壊した行為は、抵当権者Aに対する重大な背信行為と言えるでしょう。

Bが抵当権者Aに対して重大な背信行為をしたことと、法定地上権の不成立がどう関係あるのか

 法定地上権が成立すると、建物の所有者Bが保護されます。なぜなら、法定地上権が成立しないとなると、競売により土地の所有者がCになり、BはCの土地上に土地利用権なく建物を所有することになり、不法占拠者という扱いになってしまうからです。それが法定地上権の成立によって不法占拠者ではなくなるからです。
 さて、どうでしょう。先ほどの説明から、BはAに対して重大な背信行為をしたと言えますよね。そのような人間を法定地上権を成立させて保護する必要ありますかね?
 従いまして、今回の事例では、法定地上権の成立のための4要件すべてを満たしてはいますが、例外的に法定地上権が成立しないのです。
 尚、法定地上権が成立しないということは、競売によりCが土地を取得し所有者となった時点で、Bは 不法占拠者という扱いになります。不法占拠者となってしまうということは、Bには建物の収去義務が生じます。
従いまして、今回の事例では、建物の買受人Cは、Bに対して建物の収去請求をすることができます。
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Author:根本総合行政書士
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