法定地上権の要件

 今回は、法定地上権が成立するための要件について見て参ります。
 法定地上権が成立するための要件は以下になります。

1・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
2・抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること
3・土地か建物のどちらか、または両方に抵当権がされること
4・所有者が競売により異なるに至ること

 これらの要件をすべて満たすと、建物所有者のために法定地上権が成立します。
 ここで大事な論点としては、1と2の要件についてになります。3と4の要件については、文章そのままに理解して頂くだけで結構です。
 ということで、1と2の要件について、ひとつひとつ詳しく見て参ります。

1・抵当権設定時に土地上に建物が存在すること
 まずはこちらの事例をご覧下さい。

事例1
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有している。そしてBは、土地だけに抵当権を設定した。抵当権者はAである。その後、火災により建物が滅失したので、Bは新建物を再築した。その後、抵当権が実行され、競売によりCが甲土地を取得した。


 この場合、再築した新建物のために法定地上権が成立します。なぜなら、一度建物が滅失したとはいえ、抵当権設定時には土地上に建物が存在していたからです。ただし、このケースでは、法定地上権の成立範囲というものがあります。その成立範囲とは、原則として旧建物と同一の範囲です。どういうことかといいますと、仮に再築した新建物が旧建物に比べてあまりにガッチリした強固な建物だとします。その場合は、法定地上権の成立は難しくなります。なぜなら、抵当権を害することになるからです。
 土地は、更地の方が価値が上がります。別の言い方をすれば、土地上に取り壊しづらい建物があるほど、土地の価値は下がります。したがって、旧建物に比べてあまりにガッチリした新建物が再築されてしまうと土地の価値が下がり、競売時の値段にも影響します。それは抵当権者にとって予期せぬ負担になってしまいます。ですので、このようなケースで法定地上権が成立するためには、その成立範囲は旧建物と同一の範囲でなければならないのです。

・更地に抵当権が設定された後に土地所有者が建物を建築した場合
 この場合、法定地上権は成立しません。なぜなら、抵当権設定時には更地だったからです。もし、この場合に法定地上権が成立してしまうと、競売時の土地は底地として価値の低い評価の値段になり、更地としての価値を評価して抵当権を設定した抵当権者に損害を与えてしまいます。また、もし抵当権設定時に、抵当権者が土地上に建物を建築することを承諾していた場合でも、法定地上権は成立しません。なぜなら、承諾の有無などという主観的な事情が法定地上権の成立に影響を与えてしまうと、法的安定性が害されるからです。
 従いまして、更地に抵当権が設定された後に土地所有者が建物を建築したケースで、抵当権が実行され、その土地を競売により取得した買受人は、建物所有者に対して建物の収去と明渡しを請求できます。

2・抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者に属すること
 これは読んだとおりで、抵当権設定時に、土地とその土地上の建物の所有者が同一でないと法定地上権は成立しないということです。ここは単純に考えて下さい。
 ただ、次の微妙なケースもあります。

事例2
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有しているが、建物の登記は前主のままである。そしてBは抵当権を設定した。抵当権者はAである。その後、抵当権が実行され、競売によりCが甲土地を取得した。


 さて、この場合、法定地上権は成立するでしょうか?
 実はこのケースでも、法定地上権は成立します。これは意外な結果だと思う方も多いと思います。そして、なぜそうなるのか?ですが、ここは単純に「そういうルールになっているんだ」と頭に入れてしまって下さい。一応理屈はあるのですが、それがよくわからない理屈なので(笑)。
 尚、このケースは試験で問われやすいので、とにかくこの結論をしっかり押さえておいて下さい。

・抵当権設定時には土地と建物が同一の所有者だったが、その後に土地または建物が譲渡され、土地と建物の所有者が異なるに至った場合
 このケースも法定地上権は成立します。あくまで抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一であればいいということです。

・借地人が借地上の自己所有の建物に抵当権を設定後、その土地の所有者が借地人からその建物を買い受けた場合
 これはどういうことかというと、Aが地主の土地にB所有の甲建物があって、甲建物に抵当権が設定された後、地主AがBから甲建物を買い取った場合、その後に抵当権が実行されて甲建物が競売により誰かに買い受けられたとき、法定地上権は成立するのか?という話です。
 結論。このケースでは、法定地上権は成立しません。
 これはわかりますよね。抵当権が設定された時に土地と建物の所有者が同一ではありませんから。抵当権が設定された時に土地と建物が同一の所有者ではないということは、そもそもその時点で土地利用権が設定されているはずなので、わざわざ法定地上権が成立する必要がないのです。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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