法定地上権 土地のみに抵当権を設定した場合

 法定地上権の基本は前回ご説明いたしましたのでそちらをご覧下さい。
 今回は、土地と建物のうち、土地のみに抵当権が設定され、抵当権が実行された場合の法定地上権について解説して参ります。

事例
Bは自己所有の土地上に自己所有の建物を所有している。そしてBは、甲土地に抵当権を設定した。抵当権者はAである。その後、抵当権が実行され、競売によりCが甲土地を取得した。


 この事例では、競売によりCが甲土地を取得したことにより

土地の所有者→C
建物の所有者→B

となります。
 さて、ではこの事例の場合、建物の所有者Bのために、法定地上権は成立するでしょうか?
 もし、法定地上権が成立しないとなると、競売でCが土地の所有権を取得したことにより、Bは土地の利用権なく土地上に建物を所有していることになり、不法占拠者となってしまいます。不法占拠者となってしまうということは、建物の収去義務が生じ、Cに土地の収去請求をされたら、建物を取り壊さなければならなくなります。
 さて、Bの運命やいかに?
 結論。この事例で、Bのために法定地上権は成立します。理由は、社会経済的な損失の防止です。土地の所有権が競売により他人のものになる度に、その土地上の建物を取り壊していたら、それは社会経済上よろしくありません。ひいては我が国の経済の発展を阻害します。よってBは、競売によりCが土地の所有権を取得した後も、法定地上権が自動的に設定されることにより、問題なく土地上の乙建物を使い続けることができます。

法定地上権が成立する場合の土地買受人(事例のC)の地位

 さて、今回の事例で法定地上権が成立するとなると、競売により甲土地を買い受けたCは困らないのでしょうか?
 というのも、Bのために法定地上権が成立するということは、せっかくCは土地を買い受けたのに、自分で土地を利用できないことになります。つまり、Cは土地利用権のない、いわゆる底地を買い受けたことになります。それはBにとって問題ないのでしょうか?
 実は、それについては問題ありません。なぜなら、そんなことはわかった上で、Cは土地を買い受けているはずだからです。というのも、そんな事情がある土地は、底地として相当に叩かれた破格の値段で競売にかけられているはずです。ですので、そんな事情に見合った金額でCは買い受けているはずなのです。つまり「そんな事情があるけどこの値段なら」と、Cは買い受けているということです。

土地にそんな値段しかつかないなら、抵当権者Aが困らないのか

 これについても問題ありません。なぜなら、土地が底地として大した値段がつかないことを前提に、AはBに対する融資の金額を決めているはずだからです。ですので、いざ抵当権を実行して土地を競売によってCが取得して、Bのために法定地上権が成立したからといって、抵当権者Aには特段の損失にならないのです。そんなことは、抵当権者Aは元々織り込み済みなのです。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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