抵当権の効力 法定果実と物上代位

 抵当権の効力は、債務不履行前の果実には及ばず、債務不履行後の果実には及びます。(これについて詳しくは前回の記事をご覧下さい)。
 今回は、債務不履行後の法定果実の問題について、不動産のケースで詳しく見て参ります。

法定果実と物上代位

 まずは、次の事例をご覧下さい。

BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。尚、Bは甲不動産を家賃10万円でCに賃貸している。

 さて、この場合に、Aが抵当権を実行すると、法定果実である甲不動産の家賃にも抵当権の効力が及びます。なぜなら、Bが債務不履行に陥っているからです。
 ところで、家賃に抵当権が及ぶとなると、それで一体どうなるのでしょうか?
 まず、ここで一度、そもそもの抵当権の目的について確認します。抵当権は、被担保債権が回収できなくなった場合に、目的不動産(抵当権を設定した不動産)を競売にかけて、その売却代金から被担保債権を回収するのが目的です。言い方を変えると、抵当権は、目的不動産を競売で換価することが目的です。ということは、抵当権が把握するものは目的物の交換価値(競売で売却した場合の価格)です。
 以上のことから、家賃にも抵当権の効力が及ぶということは、目的物の交換価値以外のもの、すなわち目的物の価値変形物(果実)に対しても抵当権を行使できるということになります。このように、本来の目的物以外のもの、すなわち、目的物の価値変形物に対して抵当権などを行使するようなことを物上代位といいます。別の「物」で「代位」するから「物上代位」ということですね。つまり、抵当権の効力が家賃にも及ぶということを民法的にいえば「賃料(家賃)は目的不動産に物上代位できる」となります。

物上代位により債権の回収をなし崩し的に実現

 ここで再び事例に戻りましょう。

BはAから500万円の融資を受け、自己所有の甲不動産に抵当権を設定した。その後、Bは債務不履行に陥った。尚、Bは甲不動産を家賃10万円でCに賃貸している。

 この場合に、Aが抵当権を実行すると、通常は甲不動産を競売にかけて、その売却代金からAは500万円(被担保債権)を回収することになります。しかし、抵当権の効力は甲不動産のみならず、甲不動産の家賃10万円にも及びます。
 それでは、甲不動産を競売にかけず、10万円の家賃に物上代位するとどうなるのでしょうか?そうなると抵当権者Aは、BのCに対する「家賃10万円よこせ」という賃料債権をもらうことになり、AはCから月々の家賃10万円の支払いを受けることができます。そしてそれを500万円の回収に充てるということです。したがって、抵当権者Aは、家賃に物上代位して50ヶ月間10万円の支払いを受け続ければ、言ってみれば、なし崩し的に500万円(被担保債権)を回収できるということです。
 家賃に物上代位すれば、なし崩し的に被担保債権を回収できるといっても、このやり方では時間がかかります。ですので、抵当権者(債権者)は競売で一気に被担保債権を回収した方が手っ取り早いです。しかし、時間のかかるなし崩し的手段とはいえ、競売以外にも被担保債権を回収する方法があるというのは、抵当権者にとってはありがたい話です。債権を回収する手段は多ければ多いほど債権者は助かりますから。
 さて、ここでひとつ注意点があります。抵当権の効力は家賃にも及び、競売でなく家賃に物上代位することで被担保債権を回収できますが、家賃に物上代位するには要件があります。その要件を満たさなければ家賃に物上代位できません。つまり、要件を満たさないと抵当権の効力が家賃に及ばなくなってしまうのです。
 というわけで次回、物上代位の要件について解説いたします。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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