抵当権の効力の及ぶ範囲 借地権 付加一体物の例外

 付合物、そして抵当権設定時にすでに設置されていた従物には、抵当権の効力が及びます。(これについては前回の記事をご覧下さい)。
 では、抵当権が設定されている建物が借地上にある場合に、その抵当権が実行されると、その土地の借地権はどうなるのでしょうか?
 例えば、Aが借地上に甲建物を所有していて、甲建物に抵当権を設定していたとします。この場合に、抵当権が実行されると甲建物が競売にかけられますが、そのとき抵当権の効力は借地権にも及ぶのでしょうか?
 結論。抵当権の効力は借地権にも及びます。なぜなら、借地権は建物に従たる権利だからです。これは判例により、このように結論付けられています。

借地権に抵当権の効力が及ばないと困った事態になる

 借地権が建物に従たる権利だから、と言われても、なんだかよくわからないですよね。実は、判例が抵当権の効力は借地権にも及ぶとしているのには、そうしないと非常に困った事態になってしまう事情があるからなのです。

事例
AはBに500万円を融資し、その債権を担保するために借地上にあるB所有の甲建物に抵当権を設定した。その後、Bが債務不履行に陥り抵当権が実行され、競売によりCが甲不動産を取得した。


 この事例で、甲建物への抵当権の効力は借地権にも及ぶので、Cは甲建物の所有権だけでなく、その借地権も取得することになります。では仮に、この場合に、借地権に抵当権の効力が及ばないとなると、一体どうなるでしょう?Cは甲建物を取得しますが、借地権は持っていないことになります。するとCは、土地の利用権なく土地上に建物を所有するということになります。そしてそれは法律上、不法占拠者ということになってしまいます。不法占拠者になってしまうということは、地主から立退き請求を受けたら、Cはせっかく手に入れた甲建物の収去に応じなければならなくなるのです。これでは競売の買受人Cにとってあまりに不当ですよね。それに、このような結論になってしまうとなると、そもそも借地上の建物の競売には誰も手を出さなくなり、抵当権の意味すらなくなってしまいます。したがって、判例により、抵当権の効力は借地権にも及ぶとしているのです。
 ただし、判例により抵当権の効力が借地権にも及ぶとしているといっても、借地権が地上権ではなく賃借権である場合に、その賃借権が競売により移転しても、法律上、地主にその賃借権の移転についての承諾義務が当然に生じるわけではありません。ですのでこの場合は、地主がその承諾をしないときは、競売の買受人は、裁判所に対し地主の承諾に代わる許可を求めることができます。

補足・付加一体物の例外

 抵当権の効力は付加一体物に及びます(これについて詳しくはこちらをご覧下さい)。しかし、付加一体物であっても、抵当権の効力が及ばない場合があります。
 例えば、先述の事例で、Bが金塊を持っていたとしましょう。その場合に、Aが抵当権を実行しても、金塊には抵当権の効力は及びません。※
※金塊は一般財産なので、一般債権者の対象の財産にはなっても、抵当権の対象となる財産ではない(一般財産・一般債権者について詳しくはこちらをご覧下さい)。
 では、AとBが共謀して、金塊で建物に金の壁を作ったらどうなるでしょう?すると、金塊と建物が一体化(付合)し、抵当権の効力が及ぶ付加一体物となりますよね?もちろん、こんなことは許されません。もし一般債権者がいれば、明らかにその者の権利を害する行為になります。したがってこの場合、金の壁に抵当権の効力が及ぶことはありません。

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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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