抵当権の意味

 抵当権とは、金融機関などが融資(お金を貸すこと)を行う際、その融資したお金が回収できない場合の担保として不動産を確保して、実際にお金が回収できいような事態になったときは、強制的にその不動産を競売に出して(売っぱらって)、他の債権者に優先してその売却金からお金を回収できる権利です。

事例
AはBから「店を始めるのでお金を貸してくれ。絶対にこの商売を成功させて返すから!」と頼まれた。そこで、AはBにその事業資金として200万円を貸した。それからしばらく、Bの店の経営は順調だったが、ある時からBの店の売り上げはどんどん下がっていき、次第に店の経営状況は悪化し、それと共にBの財産状況も悪化した。金に困ったBはサラ金に手を出し、サラ金業者Cから100万円を借金した。それでも足りないBはさらにクレジット会社Dからも100万円を借金した。そして結局、その後、Bは破産した。尚、Bに残っている財産は200万円の不動産だけである。


 このケースで、各債権者の回収できる金額は次のとおりです。
Aが返済を受ける額→200万×50%=100万円
Cが返済を受ける額→100万×50%=50万円
Dが返済を受ける額→200万×50%=50万円

 これが債権者平等原則による結果です。
 ところが、Aが200万円の貸金についてBの不動産に抵当権を付けていた場合は、各債権者の回収できる金額は次のようになります。

Aが返済を受ける額→200万円
Cが返済を受ける額→0円
Dが返済を受ける額→0円

 抵当権は、抵当不動産について「他の債権者に先立って」自己の弁済を受けることができる権利です。したがって、AはBの不動産に抵当権を付ければ、抵当権者として、CとDに優先して、Bの不動産200万円からお金を回収することができます。これが抵当権の強みです。
(債権者平等原則についての超基本はこちらの記事、抵当権についての超基本はこちらの記事をご覧下さい)。

 ところで、抵当権はなぜそんなに強いのでしょうか?
 CとDにしてみれば、AがBの不動産に抵当権を付けていたというだけで、1円も回収することができなくなってしまいます。それは、民法で「他の債権者に先立って」と規定されているから、と説明してもいいのですが、こう説明することもできます。抵当権は担保物権です。すなわち、抵当権は物権なのです。民法の原則として、物権は債権よりも強い権利です。特定の者が特定の者に対して主張できる権利が債権なのに対し、物権は不特定多数の全ての者に対して主張できる権利です。したがって、物権は債権に勝ります。ですので、担保物権という物権である抵当権債権に勝り、抵当権者は他の債権者に優先して、抵当不動産からお金を回収することができるのです。
 尚、抵当権は登記できます。これも、抵当権が物権として強力な権利であることを示していますね。

「一般財産」の意味

 抵当権者などの担保物権者以外の債権者を、一般債権者と言ったりします。そして、一般債権者が差し押さえることができる財産を一般財産と言います(差し押さえについて詳しくははこちらの記事へ)。つまり、一般財産というのは、債務者の総財産から「抵当不動産などの担保として確保された財産」を差し引いた財産のことです(よく借金問題や破産事件などで「一般財産」という言葉を聞くことがあると思いますが、その言葉の意味は、今回ご説明申し上げた担保物権(抵当権)の仕組みを理解しないと、よくわからないのではないかと思います)。
 従いまして、事例で、AがBの不動産に抵当権を付けていた場合は、サラ金業者Cとクレジット会社Dは、あてにできるBの財産は一般財産だけで、一般財産がなければアウトということです。また、もしBの不動産が300万円のもので、Aの貸金を回収しても尚100万円残っていれば、その100万円をCとDは50万ずつ分け合うことになります。つまり、抵当権者がライオンなら、一般債権者はハイエナです。先にライオンが食い散らかした財産を、後からハイエナ達が食い合うようなものです。

 というわけで、今回は以上になります。なぜ住宅ローンを組むときに、金融機関が購入した不動産に抵当権を付けるのか、その意味がよくわかりますよね。
 尚、抵当権については、前回の記事と合わせてご覧になって頂ければと存じます。また、余裕がございましたら「債権債務の超基本」から順に、今回の記事までお読み頂ければ、より債権というものについての理解が深まるかと思いますので、よろしければ是非。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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