永小作権と地上権の補足

 用益権のひとつに永小作権があります。
 今回は永小作権について、地上権と比較しながら、簡単にご説明して参ります。
 まず、永小作権についての民法の条文はこちらです。

(永小作権の内容)
民法270条
永小作人は、小作料を支払って他人の土地において耕作又は牧畜をする権利を有する。

 永小作権とは、小作料を支払って、他人の土地で耕作・牧畜をする権利です。
 小作料は、永小作権の要素です。小作料が要素ということは、タダの永小作権を設定することはできないということです。この点は、地代をタダに設定できる地上権とは異なります(地上権の場合、地代は要素ではない)。
 また、永小作権は物権です。したがって、永小作人(永小作権を有する者)が、その権利を自由に譲渡・賃貸することができます。この点は地上権と一緒です。ただし、永小作権の場合、永小作権の設定契約の際、その権利の譲渡・賃貸を禁止する特約をし、その旨の登記をすることができます。これは地上権ではできないことです。

永小作権の存続期間

 永小作権には、存続期間の定めがあります。
・永小作権の存続期間
 20年以上50年以下
→設定行為で50年を超える期間を定めても、その期間は50年になります。つまり、もし永小作権の存続期間60年という設定契約をしても、その期間は問答無用で50年となります。

地上権の存続期間
 地上権の場合、存続期間について、制約はありません。つまり「存続期間永久!」という地上権を設定・登記することも可能です。しかも地上権は地代をタダにすることができるので「存続期間永久!地代は無料!」という、まるで何かのキャンペーン広告のような地上権を設定することも可能です。
 尚、地上権の存続期間を定めなかった場合に、別段の慣習がなければ、地上権者は、その地上権をいつでも放棄することができます(民法268条1項)。
 また、地上権の存続期間を定めなかった場合に、地上権者がその地上権を放棄しないとき、当事者の請求により、裁判所は、20年以上50年以下の範囲内で、その存続期間を定めることができます(民法268条2項)。

補足・区分地上権

 地上権とは、他人の土地において工作物(主に建物)または竹木を所有するために、その土地を使用する権利のことです。
 ところで「土地を使用」とは、「土地の上を使用」と考えるのが通常ですが、「土地の下」つまり地下空間はどうなるのでしょうか?
 地下または空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができます。その場合、地上権の設定に際に、地上権行使の範囲、つまりその土地の使用に制限を加えることができます。これが、区分地上権です。
 普通地上権は、地下と空間に効力があります。つまり、通常の地上権でも、地下を使用する権限はあるのです。そして、区分地上権という形で、そこに制限を加えるというわけです。
 また、他に土地を使用収益をする者等がいても、その者等全員の承諾があれば、区分地上権を設定することができます。
 尚、区分地上権は「工作物(主に建物)を所有するため」であって、竹木所有を目的とした区分地上権は存在しません。したがって、竹木所有を目的とした区分地上権の設定はできません。

 ところで、区分地上権と似たような名称で、区分所有権があります。しかし、その内容はまったく異なります。区分所有権は、分譲マンション等での専有部分の所有権のことです。この点、似たような名称ということで混乱しないようにお気をつけ下さい(区分所有権についてはこちらの記事をご覧下さい)。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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