共有物の管理費用の立替

 共有物の管理費用などの負担は、どうなるのでしょうか?

(共有物に関する負担)
民法253条1項
各共有者は、その持分に応じ管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

 具体例を挙げましょう。共有物が不動産の場合、その固定資産税や修繕費用や管理費用は、各共有者は各自の持分に応じて負担を負います。

共有者が負担を履行しない場合

 例えば、不動産の共有者の一人が、自己の負担分の費用を支払わない場合、どうなるのでしょうか?
 もし共有者が一年以内にその負担義務を履行しない場合は、他の共有者は、相当の賞金を支払ってその持分を取得することができます。つまり、不動産の共有者の一人が一年以内に自己の負担分の費用を支払わないような場合は、その共有者の持分を他の共有者が、事実上、買い取ってしまうことができ、その者との共有関係を解消してしまうことができます。

他の共有者の管理費用を立て替えた場合

 さて、ここからが今回の本題です。
 例えば、AとBが不動産を共有していて、AがBの負担すべき管理費用を立て替えた場合、どうなるでしょうか?
 この場合、当然にAはBに対して立て替えた費用を請求できます。では、Bがその持分権をCに売却してしまった場合はどうなるのでしょうか?
 この場合、AはCに対して、その立て替えた費用の請求ができます。その理由は、Bから持分権を譲渡されたCは、Aの立替金の恩恵を受けていると考えられるからです。
 尚、今ご説明した、AがCに対して立替金を請求する権利ですが、公示はされません。公示されないというのはつまり、誰にでも見える形で表に出ないということです。ですので、もしCがその事実を知らなかったのなら、不測の損害を受けることになります。
 それって制度的な不備じゃね?
 確かにそうなのですが、Cがその事実を知らなかったようなケースは、あまり考えにくいです。というのは、Bがその共有不動産の持分権をCに売却する際、BC間の売買契約の間に入る不動産業者が、その管理費用の滞納状況(Bの負担すべき管理費用をAが立て替えたままの状況)を「重要事項説明」の一項目としてCに説明しているはずだからです。そして、この不動産業者の「重要事項説明」は法的な義務です。つまり、このような形で制度的な不備が補完されているのです。

参考
(重要事項の説明等)
宅地建物取引業法35条
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

 上記の条文中の「次に掲げる事項」の中に、先ほど申し上げた「重要事項説明」が含まれます。したがって、不動産業者は管理費用の滞納状況を宅建士に「重要事項説明」の一項目として説明させなければなりません。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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