時効取得と登記 時効完成前の第三者

事例
AはB所有の甲土地を善意・無過失で9年間、占有を続けた。Aはあと1年の占有で甲土地を時効により取得するところである。ところが、その時効が完成する前に、甲土地がBからCに譲渡され、その旨の登記もされた。


 この事例で、Aは善意・無過失でB所有の甲土地を占有していますので、短期取得時効により、10年間の占有で甲土地を時効取得します。ところが、その時効が完成する一歩手前で甲土地の所有権がBからCに移転しています。
 で、結局何が問題なの?
 はい。この事例の問題は、Aがあと1年間、占有を継続して時効が完成した場合、AはCに対して甲土地の時効取得を主張できるのか?ということです。
 なぜそれが問題になるかというと、こういうことです。AはB所有の甲土地を善意で9年間占有していますが、C所有になってからの甲土地は1年間しか占有していません。それなのに、AのCに対する甲土地の時効取得の主張が認められるとなると、Cからすれば、たった1年間の占有で甲土地を時効取得されて、その所有権を奪われてしまうことになります。

「AvsC」の所有権争いの結末

 さて、このAとCによる甲土地の所有権をめぐる争い、一体どちらが勝つのでしょうか?
 結論。甲土地をめぐる所有権争いはAの勝ちです。Aは甲土地の時効が完成すれば、Cに対して、その時効取得を主張できます。従いまして、AはCに対して「時効が完成したから甲土地の所有権をよこせ!」と主張できるということです。
 Cが気の毒なような...
 確かにそうですよね。しかし、Aに甲土地を時効取得されてしまったことについては、Cにも落ち度があります。なぜなら、Bから甲土地を譲渡される前に、甲土地についてしっかりと調査をすれば、Aの占有と時効取得される可能性を事前に知ることはできたとも考えられますよね。
 加えて、善意で占有しているAは、甲土地を自分の土地だと思って占有しています。そんなAにとっては、甲土地の真の所有者がBなのかCなのかは、あまり関係ないのです。

判例の考え

 判例の考えでは、AとCは「前主後主の関係」になります。本来、不動産登記の世界は「登記した者勝ち」の、早い者勝ちの世界です。例えば、ある不動産が二人の者に二重譲渡された場合、その不動産の所有権争いは、早く登記をした方が勝ちます。ですので、普通に考えると、AとCの所有権争いは早く登記をしたCが勝ちそうなものです。しかし、AとCは「前主後主の関係」で「どっちが先に登記をするかの関係」ではないと判例は考えます。つまり、甲土地の所有権「前主Cから後主Aに移った」ことになる、ということです。
 尚、「どっちが先に登記をするかの関係」は、法律的には、民法177条の「対抗関係」となります(これについて詳しくはこちらの記事をご参照下さい)。つまり、AとCは「前主後主の関係」であって「対抗関係」ではない、ということです。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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