定期借家契約、短期賃貸借

定期建物賃貸借

 建物の賃貸借で、定期建物賃貸借があります。
 定期建物賃貸借とは、いわゆる期間の定めのある建物賃貸借のことで、契約の更新がなく、契約期間が満了すると、そのまま賃貸借契約が終了するものです。また、このような定期建物賃貸借による契約を、定期借家契約といいます。

 定期建物賃貸借は、一般的にもよく見かけるものです。それこそ賃貸物件を探していて、立地や設備の割には妙に家賃が安い物件があり、よ~く見てみると「定借」なんて文字が入っていて、契約の更新がない旨が記載されていて「なんだ、そういうことか」とわかってガッカリ、という経験をされた方、いらっしゃると思います。そうです。それはまさしく「定期建物賃貸借」の物件なのです。

定期建物賃貸借の特徴

 冒頭に申し上げたとおり、定期建物賃貸借による定期借家契約の場合、契約の更新がありません。よって、賃貸借契約が期間満了に終了すると、賃借人は当然に立ち退かなければなりません。
 また、契約期間については、一年未満でも設定可能です。実際にそのような短期間の定期借家の物件も、ちょいちょい見かけますよね。ちなみに、契約期間が一年未満の、いわゆるマンスリーマンションやウィークリーマンションも、この定期建物賃貸借にあたります。
 そして、定期借家契約は、公正証書等の書面により行わなければなりません(要式契約)。(書面は公正証書でなければならない訳ではない)

取壊し予定の建物賃貸借

 定期建物賃貸借には、取壊し予定の建物賃貸借というものがあります。これは「建物を取り壊すこととなる時に契約が終了する」という特約を入れた定期借家契約です。これも、賃貸物件を探しているとたまに見かけます。古いマンションやアパートやビルをイメージして頂くと分かりやすいかなと思います。
 なぜそのような特約を入れるのか
 まず、近い将来に取壊しが決定している建物を普通に賃貸に出して借主を募集しても、中々集まりませんよね。
 だったら取り壊す旨を黙って貸せばいいんじゃね?
 それはできません。もしそれをやってしまうと、今度はいわゆる「立退き問題」に発展します。そうなると、取壊し日が遅れるだけでなく、オーナーは、多大な立退き料を支払うことになりかねません。そこで「建物を取り壊すこととなる時に契約が終了する」という特約を入れた定期借家契約、すなわち「取壊し予定の建物賃貸借」にすることにより、そのような物件でも安心して賃貸に出して借主を募集することができます。もちろん「取壊し予定の建物賃貸借」の物件の場合は、相場よりも低家賃になります。しかし、それでもオーナーは、取り壊すまで多少なりとも家賃収入を得ることができる、というわけです。

賃貸借のオマケ・短期賃貸借

 処分につき、行為能力の制限を受けた者(制限行為能力者)、または処分の権限を有しない者(不在者財産管理人など)が賃貸借をする場合には、それぞれ以下の期間を超えることができません。
1、樹木の栽植又は伐採を目的とする山林の賃貸借→10年
2、上記1以外の土地の賃貸借→5年
3、建物の賃貸借→3年
4、動産の賃貸借→6ヶ月
 上記の期間までであれば、例えば、被保佐人も単独で賃貸借契約を結ぶことができます。これを、短期賃貸借といいます。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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