借地人の建物買取請求権

 建物の場合、賃貸借契約が終了すると、賃借人は賃貸人(オーナー)に対し、有益費の償還請求や造作買取請求をすることができます。では、借地上に自己所有の建物を有していた場合、その土地賃貸借契約が終了すると、借地人は、賃貸人(地主)に対して何か請求ができるのでしょうか?
 借地人は、借地権の存続期間が満了し(借地契約の期間が満了し)、契約の更新がないとき、賃貸人(地主)に対して、借地上の自己所有の建物を時価で買い取ることを請求することができ、これを建物買取請求権といいます。
 本来の賃貸借の原則に立てば、借地人は、土地賃貸借契約が終了すると、原状回復義務として、建物を取り壊して、借地を更地にした上で返還しなければなりません。しかし、そのような原則に従って、まだ使用可能な建物であっても取り壊さなければならないとなると、借地人にとっての負担の大きさもさることながら、社会経済にとってもよろしくありません。そこで、借地人に対し、借地上の建物のために投下した資本の回収を保障するという借地人保護の観点と、いったん建築した借地上の建物を保存させ社会的経済的効用を全うさせるという経済的観点から、借地人の建物買取請求権が、借地借家法13条により規定されています。

(建物買取請求権)
借地借家法13条
借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 この建物買取請求権は「請求権者の一方的意思表示により効力を生じる形成権」であるとされています。どういうことかといいますと、借地人が建物買取請求権を行使すると、直ちに賃貸人(地主)に建物の所有権が移転するため、借地人は賃貸人に対し、建物をそのまま引渡すことで、引渡し義務を果たしたことになるのです。
 また、借地人が賃貸人(地主)に対して建物買取請求権を行使すると、借地人は、賃貸人に対する建物の代金請求権を取得します(建物の買取代金をよこせ!という権利を得るということ)。この賃貸人(地主)の代金支払義務は、買取請求と同時に、直ちに履行期に達するとされており、この代金支払義務と建物明渡義務は同時履行の関係にあるので、借地人は賃貸人から建物代金の支払いを受けるまでは、賃貸人に対する建物の引渡しを拒絶することができます(借地人は賃貸人に対し「買取代金を払うまではこの建物は明け渡さん!」と主張できるということ←このような権利を同時履行の抗弁権という。同時履行の抗弁権についてはこちらの記事へ)。

借地人の建物買取請求権は無制限に認められる訳ではない

 このように、土地賃貸借契約終了時の借地人の建物買取請求権が、借地借家法13条の規定により、正当な権利として認められている訳ですが、ここで注意点があります。この借地人の賃貸人(地主)に対する建物買取請求権は、無制限に認められている訳ではありません。建物買取請求権は、誠実な借地人を保護するための規定です。つまり、きちんとルールを守った借地人でなければ保護するに値しません。ですので、賃料不払いなど借地人の債務不履行や義務違反により借地契約が解除された場合は、借地人は、建物買取請求権は行使できません。そのようなルールを守れない借地人は保護する必要はないのです。

微妙なケース

 賃貸人(地主)と借地人の合意により土地賃貸借契約が期間の途中で終了した場合には、借地人の建物買取請求権は認められるのでしょうか?
 多くの判例では「当事者間において、特に借地人における建物買取請求を認める合意が存在しない場合、借地人が地上建物の運命まで顧慮したうえで、土地賃貸借契約の終了について合意したものと考えられるため、建物買取請求権の放棄及び建物の収去が前提とされていたと解すべきである」と考えてられています。つまり、噛み砕くとこういうことです。
合意して土地賃貸借契約が終了したってことは、借地人は、借地上の建物がどうなろうとも、その運命さえも織り込み済みで合意したんだろうから、建物買取請求権を放棄したと同じじゃね?」
 従いまして、多くの判例では、当事者同士の合意解除により土地賃貸借契約が期間の途中で終了した場合は、借地人の建物買取請求権は認められない、ということになっているのです。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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