賃貸借の終了 造作買取請求権とは

 賃借人は、賃借物について賃借中に支出した費用があれば、賃貸人に対して償還請求できます。(これについて詳しくはこちらの記事へ)
 さて、それでは賃借人が、賃借物について賃借中に、何らかの造作を施した場合は、一体どうなるのでしょうか?

造作とは
 造作とは「建物に付加された物で、借家人の所有に属し、かつ、建物の使用・収益に客観的便益を付与するもの」をいいます。造作は動産になるのですが、建物に設置され、容易に取り外しができないもので、建物の使用価値を増大させるものが、これに当てはまります。一方、取り外しが容易であり、撤去しても建物の価値に影響を及ぼさないものは造作には当たらない、と考えられています。判例上、空調設備、雨戸、事業用賃貸の場合の広告用表示版などが、造作に該当するとされています。

 さて、それでは「賃貸借契約が終了すると造作は一体どうなるのか?」に話を戻しますと、民法の原則では、賃借人が賃借中に建物に付加した造作は、賃貸借契約終了時に、賃借人が収去(造作をする前の元の状態に戻すということ)しなければなりません。しかし、借家借家法33条により「造作買取請求権」という規定が設けられています。

(造作買取請求権)
借地借家法33条
建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。

 借地借家法は民法に優先して適用されます。よって、この規定により、賃借人は、賃借中の建物に付加した造作がある場合、賃貸借契約終了時に、賃貸人(オーナー)に対して、その造作の時価の買取を請求することができます。つまり、賃借人は「造作を時価で買い取れ!」と賃貸人に対し請求できるのです。ただし、賃貸人(オーナー)の同意を得て造作をしていた場合に限ります。賃貸人に無断で、賃借人が勝手に造作していた場合は、上記の規定による造作買取請求はできません。

造作買取請求権の補足
 造作買取請求権は任意規定※になります。よって、契約の条項で問題なく排除することが可能です。従いまして、現実においては、賃貸借契約の際に、造作買取請求権を排除する旨の特約を置いていることがほとんどではないかと思います。
 尚、造作買取請求権が正当で有効な場合は、賃借人が賃貸人に対して造作買取請求をしたとき、賃貸人がその代金を支払わない間は、同時履行の抗弁権により、賃借人は建物の明渡しを拒むことができます(同時履行の抗弁権についてはこちらの記事をご参照下さい)。つまり、賃借人は「造作の代金を支払うまで建物は明け渡さん!」と賃貸人に主張できるということです。
 なぜ、現実には、特約により造作買取請求権を排除していることがほとんどな理由は、これでよくお分かりになりますよね。そうです。造作買取請求権は、賃貸人(オーナー)側にとって不利になるものだからです。
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Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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