建物築造(再築)による借地期間延長

事例
AはB所有の甲土地について、存続期間30年の借地契約を結んだ。そしてAは、甲土地上に自己所有の建物を築造して住んでいる。20年後、甲土地上にあるA所有の建物が火災により焼失(滅失)した。そこでAは、甲土地上に自己所有の建物を再築した。


 これは、借地人Aが地主Bと、契約期間30年借地契約を結び、借地上に自己所有の建物を築造して住んでいたものの、20年後にその建物が火災により焼失(滅失)してしまったので、建物を再築した、という話です。
 さて、この事例で、Aは甲土地に築造した建物が火災により焼失してしまったので再築した訳ですが、借地人Aは、地主Bの承諾なく、勝手に建物を再築してしまってもいいものなのでしょうか?
 結論。借地人Aは、地主Bの承諾なく、勝手に建物を再築できます。ただし!再築の際、地主Bの承諾を得たか得ないかで、その後の法律的な扱いが変わります。

地主Bの承諾を得た場合

 Aが地主Bの承諾を得た上で建物を再築した場合は、借地借家法7条1項の規定により、Aの持つ借地権の存続期間「地主Bの承諾があった日」または「建物が再築された日」の、いずれか早い日から20年間になります。

(建物の再築による借地権の期間の延長)
借地借家法7条1項
借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失(借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

 事例で、甲土地上にあるA所有の建物は、借地権設定から20年経ってから焼失(滅失)して、それから再築しました。となると、AとBの借地契約は期間30年のものなので、再築後の建物を使えるのは30-20=10年ということになります。さて、これってどうでしょう。せっかく再築した建物が10年しか使えないのって、もったいないと思いませんか?かといってAは、建物を再築しないことには住む家がありません。もちろん賃貸物件に引っ越すことも可能ですが、そうすると甲土地の借地権が無駄になります。そして、このようなケースで再築した建物の全てが、そのような「もったいない」事態に陥ってしまうのは、社会的な経済的損失も大きいでしょう。そこで、借地借家法7条1項の規定により、地主の承諾を得た場合に限り、救いの手を用意しているのです。
 事例の借地人Aは、地主Bの承諾を得た上で、建物を再築しています。従いまして、再築時には、すでに甲土地の借地期間が残り10年となっていますが、借地借家法7条1項の規定により、その借地期間(借地権の存続期間)「地主Bの承諾があった日」または「建物が再築された日」「いずれか早い日から20年間」になる、つまり、10年間は甲土地の借地期間が延長されることになります。
 尚、元々の借地権の残存期間が20年より長かったのであれば元々の長い方の残存期間になります。例えば、A所有の建物が借地権設定から5年後に滅失して再築していた場合、元々の借地期間が、まだ25年間残っていますので、その場合は、そのまま25年が借地権の残存期間となる、という訳です。また、当事者同士が、借地借家法の規定よりも長い期間を定めたならばその期間になります。例えば、借地人Aと地主Bの間で、借地権の存続期間を再築した日から30年と定めたならば、その期間になるということです。

地主Bの承諾がなかった場合

 地主Bの承諾がなくても、借地人Aは甲土地上に建物の再築を強行できます。ただし、その場合は、借地借家法7条1項による、借地期間の延長のメリットは受けられません。元々の取り決めのとおりに借地期間は満了します。すると、借地人Aとしては、借地契約の更新という手段が残されていますが、このときに「地主Bの承諾なしに建物の再築を強行した」という事実が、不利に働く可能性があります。要するに、地主B側の更新拒絶の正当自由が認められやすくなる可能性があるということです。ということなので、借地上の建物を再築する際は、地主の承諾を得るにこしたことはないでしょう。

地主がいつまでも返事しない場合

 もし借地人Aが、地主Bに対して建物の再築の承諾を得ようと通知を出しているのにも関わらず、地主Bがいつまでも返事をしないとなると、借地人Aは困ってしまいますよね。そのような場合、借地借家法2項の規定により、2ヶ月以内に地主Bが建物再築について返事しないと地主Bの承諾があったとみなされます(みなし承諾)。つまり、2ヶ月以内に建物再築についての地主Bの返事がない場合は、それは法的に「地主Bの承諾があった」とみなされ、借地人Aは安心して建物の再築が行えます。

借地借家法7条2項
借地権者が借地権設定者に対し残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後二月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき前項の借地権設定者の承諾があったものとみなす。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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