定期借地権、事業用定期借地権

 不動産賃貸借には、契約期間の更新のないものもあります。それは定期借地・借家契約です。定期借地・借家契約は「定期」ですから、当然、法定更新もなく、期間の満了と共にその契約は終了します。

定期借地権

 定期借地契約は、存続期間(契約期間)を50年以上に定める場合に
・契約の更新がない
・建物築造による存続期間の延長がない
・建物買取請求権がない
 以上の3つの「ない」特約にすることができる借地契約です。
・契約の更新がない
 これは読んで字の如くで、定期借地契約の場合は、更新がないので、契約期間の満了により、その土地賃貸借契約は終了します。
・建物築造による存続期間の延長がない
 通常の土地賃貸借契約の場合、契約期間中に建物滅失などにより、建物を築造(再築)した場合、借地借家法による借地期間の延長、という借地人を保護するための規定がありますが、定期借地契約の場合、その規定の適用がありません(建物築造による存続期間の延長についてはこちらの記事をご参照下さい)。
・建物買取請求権がない
 通常の土地賃貸借契約の場合、契約が期間満了により終了すると、借地人は賃貸人(地主)に対し、借地上の建物を買い取るよう請求することができますが、定期借地契約の場合、それはできません(建物買取請求権についてはこちらの記事をご参照下さい)。
・補足
 通常の土地賃貸借契約は諾成契約※なので、書面がなくとも当事者同士の意思表示により、法的には成立します。しかし、定期借地契約の特約は、公正証書等の書面で行わなければなりません(要式契約※)(書面は公正証書でなければならない訳ではない)。
 尚、3つの「ない」の特約は、その旨を「定めることができる」わけであって、法律上当然に適用されるわけではありません。ですので、特約を入れずに定期借地契約を結ぶことも可能です。

※諾成契約についてはこちら、要式契約についてはこちらの記事をご参照下さい。

事業用定期借地権

 これは字の通り、もっぱら事業の用に供する建物所有を目的とする、事業用の定期借地契約です(居住用は除かれます)。そして事業用の定期借地契約は、定める期間により、以下の2つのパターンに分かれます。

1・借地権の存続期間が30年以上50年未満
 この場合、以下の3つの「ない」が特約になります。
・契約の更新がない
・建物築造による存続期間の延長がない
・建物買取請求権がない
 これは先述の定期借地契約と一緒ですね。尚、これも定期借地契約と同様、3つの「ない」の特約は、その旨を「定めることができる」わけであって、法律上当然に適用されるわけではありません。ですので、特約を入れずに存続期間30年以上50年未満の事業用定期借地契約を結ぶことも可能です。

2・借地権の存続期間が10年以上30年未満
 この場合も、先ほどと同様の以下の3つの「ない」がその特徴になります。
・契約の更新がない
・建物築造による存続期間の延長がない
・建物買取請求権がない
 そしてなんと、この3つの「ない」が、存続期間が10年以上30年未満の事業用定期借地契約の場合は、法律上当然に適用されます。つまり、特約の有無に関係なく、存続期間が10年以上30年未満の事業用定期借地契約を結ぶと、問答無用で3つの「ない」が適用されます。さらに、この「借地権の存続期間が10年以上30年未満」の事業用定期借地契約を結ぶ場合は、公正証書で行わなければなりません。公正証書とは、公証役場で作成する、公的な書面です(公正証書については別途改めてご説明いたします)。存続期間が10年以上30年未満の事業用定期借地契約は、通常の借地契約に比べて、かなり借地人の地位が低い内容になるので「ホンマこれでええんか?」と念を押す意味で、公正証書限定という慎重なものになっています。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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