転貸借 賃貸借契約の合意解除と期間満了により終了した場合

事例
AはB所有の甲建物を賃借している。AはBの譲渡を得て、適法に甲建物をCに転貸している。その後、BとAの合意により、BA間の賃貸借契約が解除された。


 前回前々回の記事では、家賃滞納による解除について記しました。家賃滞納による解除というのは、債務不履行(履行遅滞)による解除です。このような解除は「法定解除」になります。これは法律の定めによって、一定の要件を満たした場合に、債権者から一方的になされる解除です。しかし、今回の事例に登場するBA間の解除は「法定解除」にはなりません。BA間の解除は、互いの合意のもとに行われています。このような解除を「合意解除」といいます。
 さて、問題はここからです。家賃滞納による賃貸借契約の「法定解除」の場合は、賃貸人は転借人への催告は必要ありません。転借人をシカトして、賃貸借契約を解除できます(詳しくはこちらの記事へ)。転借人は、賃貸人から「その転借している不動産から出てけ!」と言われれば、もはやどうすることもできません。
 それでは、今回の事例で、BA間の賃貸借契約は合意解除されましたが、この場合の転借人Cは、一体どうなるのでしょうか?

[参考図]

 賃貸人    転貸人     転借人
  B      A       C
所有・貸す→借りる・貸す →借りる・使用
     ↑       ↑
   賃貸借契約   転貸借契約
     ↑
    合意解除

 結論。BA間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cに対抗できません。従いまして、転借人Cは「甲建物はワタシが転借しているのだ!」と主張して、堂々と甲建物を使用し続けることができます。

なぜ合意解除を転借人に対抗できないのか

 BA間の賃貸借契約の合意解除は、転借人Cが持つ「甲建物の使用収益権」踏みにじることになってしまいます。転貸人Aは、AC間の転貸借契約により、転借人Cに対し「甲建物を使用収益させる義務」を負ってます。それはつまり、AC間の転貸借契約により、転借人Cには「甲建物の使用収益権」という権利があるということです。ましてや、甲建物のオーナーである賃貸人Bも、AC間の転貸借契約には承諾を与えています。それにも関わらず、BA間で勝手に合意して賃貸借契約を解除し、転借人Cに「BA間の賃貸借契約は解除したから、甲建物から出てってくれ」と迫るのは、信義則に反し許されません(判例)。※
※信義則についてはこちらの記事をご参照下さい。
 従いまして、BA間の賃貸借契約が合意解除されても、賃貸人Bは、転借人Cに対し、甲建物の明渡し請求はできないのです。

賃貸借契約が期間満了により終了した場合

 BA間の賃貸借契約が、期間満了により終了した場合、転借人Cはどうなるのか?この場合は、賃貸人Bは、BA間の賃貸借契約の期間満了による終了を、転借人Cに対抗できます。なぜなら、転借人Cは、AC間の転貸借契約を結ぶ際に、BA間の賃貸借契約の終了時期も分かっていたはずだからです。従いまして、BA間の賃貸借契約が期間満了により終了すれば、転借人Cは素直に、甲建物を退去しなければなりません。
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根本総合行政書士

Author:根本総合行政書士
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行政書士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、個人情報保護士、情報セキュリティマネジメント、マイナンバー実務検定1級

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